（優(yōu)）房地產(chǎn)的論文15篇

　　在平平淡淡的日常中，大家對論文都再熟悉不過了吧，論文是學(xué)術(shù)界進行成果交流的工具。你知道論文怎樣才能寫的好嗎？下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)的論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

房地產(chǎn)的論文1

　　1相關(guān)理論概述

　　1.1JDC工作壓力模型

　　工作需求指的是工作對個體的需要，是工作壓力的來源，在實際工作中通常表現(xiàn)為工作時間和工作角色的沖突；工作控制與工作自由度相關(guān)，表現(xiàn)為個體的工作能力和對工作任務(wù)的控制，即技能的多樣性和決策權(quán)力。不同水平的工作需求與工作控制組合在一起共同影響著工作壓力，如高工作需求和低工作控制會導(dǎo)致高工作壓力而產(chǎn)生焦慮；相反，低工作需求和高工作控制會帶來低工作壓力而產(chǎn)生倦��；只有高工作需求和高工作控制時員工才會積極工作，產(chǎn)生積極的工作壓力。

　　1.2沉浸體驗的基本概念及維度

　　1.2.1沉浸體驗的概念及模型

　　沉浸體驗，也稱為流暢體驗，是指挑戰(zhàn)與技能平衡時的人們完全投入活動中的一種愉悅狀態(tài)。在這種狀態(tài)下會產(chǎn)生無意識感，似乎其他事情都不重要，而且這種感覺十分享受，驅(qū)使人們不惜一切代價去追求這種體驗。沉浸體驗的概念由Csikszentmihaiyi于1975年首次明確提出，被廣泛地應(yīng)用到音樂、體育、教育領(lǐng)域中。近年來，沉浸體驗被應(yīng)用于管理學(xué)領(lǐng)域的研究中。沉浸體驗產(chǎn)生的基礎(chǔ)是挑戰(zhàn)與技能的平衡。沉浸體驗?zāi)Ｐ捅砻鳎�當挑�?zhàn)超過技能時,壓力就會以焦慮的形式表現(xiàn)出來；當技能高于挑戰(zhàn)時,會導(dǎo)致厭倦,進而隨著差距的增大而發(fā)展成焦慮；只有當挑戰(zhàn)與技能平衡時，沉浸體驗才會產(chǎn)生。也就是說，技能與挑戰(zhàn)平衡是個體產(chǎn)生沉浸體驗的前提條件。

　　1.2.2沉浸體驗的維度

　　關(guān)于沉浸體驗維度的研究，Jackson(1990)提出的沉浸體驗9個維度的構(gòu)成已經(jīng)得到了廣泛的接受和認同，即自覺體驗、清楚的目標、挑戰(zhàn)-技能平衡、專注任務(wù)、潛在的控制感、明確的反饋、行動-意識融合、時間感扭曲、失去自我意識。

　　1.3沉浸體驗與JDC工作壓力模型的融合

　　挑戰(zhàn)與技能平衡是沉浸體驗產(chǎn)生的基礎(chǔ)，這一點與JDC工作壓力模型中的“工作需求-控制”非常相似。在工作壓力中，工作需求相當于挑戰(zhàn)，而工作控制相當于技能，這樣沉浸體驗與焦慮相當于工作壓力的正反兩面，即積極工作壓力可以體現(xiàn)為沉浸體驗，而焦慮相當于消極的工作壓力。也就是說，將沉浸體驗與JDC工作壓力理論相融合是可行的，且可以同時拓展這兩個理論。

　　2基于沉浸體驗的房地產(chǎn)銷售人員積極工作壓力管理策略研究

　　由于房地產(chǎn)銷售人員的薪酬構(gòu)成中浮動部分占的比例很大，其收入直接與銷售業(yè)績掛鉤，而且工作時間長，越是公眾節(jié)假日越是房地產(chǎn)銷售人員最忙碌的時候，工作域與家庭域之間的沖突促使房地產(chǎn)銷售人員成為社會公認的承受著巨大工作壓力的人群。前些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，樓盤火爆時房地產(chǎn)銷售人員可以獲得較高的收入，有助于緩解其較高的工作壓力及工作-家庭沖突。但目前樓市遭遇了罕見的“寒冬”，使房地產(chǎn)銷售人員的.收入銳減而工作壓力倍增。在這種情況下，過去企業(yè)僅依靠高額的銷售提成和經(jīng)濟性激勵等外界干預(yù)手段來緩解房地產(chǎn)銷售人員工作壓力的方式已經(jīng)難以實現(xiàn)。那么，將沉浸體驗引入工作壓力之中，驅(qū)動員工有意識的進入自覺體驗狀態(tài)，促使消極壓力向積極壓力轉(zhuǎn)變將成為房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理新的突破口。

　　2.1通過人才測評技術(shù)提升人職匹配，達成挑戰(zhàn)-技能平衡

　　人職匹配理論要求個體素質(zhì)與職業(yè)性質(zhì)保持一致。不同的工作對人的素質(zhì)要求不同，而每一個人又具有不同的個性特征，所以要實現(xiàn)人員和工作之間的匹配，需要通過人才測評來實現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售人員的通用素質(zhì)模型表示，優(yōu)秀的銷售人員要具備影響力（通過數(shù)據(jù)、事實等直接影響手段或人際關(guān)系、個人魅力等間接策略來影響客戶，使其接受產(chǎn)品推薦并產(chǎn)生購買行為的能力）、成就動力（追求成功的意愿強烈，不斷設(shè)定挑戰(zhàn)性的目標挑戰(zhàn)自我）、客戶導(dǎo)向（時刻關(guān)注客戶不斷變化的需求，服務(wù)客戶）、人際交往能力及自信心等。房地產(chǎn)公司在選拔銷售人員時，可以基于房地產(chǎn)銷售人員的勝任素質(zhì)模型，通過心理測驗來對候選人的人格、需求動機、職業(yè)錨等進行測評，結(jié)合面試與情景模擬技術(shù)對人員的勝任素質(zhì)進行評價，從而做到因事?lián)袢恕⑷寺毱ヅ�，以達到工作控制與工作需求的平衡從而產(chǎn)生沉浸體驗。

　　2.2通過績效溝通與輔導(dǎo)明確績效目標，獲得清楚反饋

　　沉浸體驗構(gòu)成的9個維度中，“清楚的目標”是指確切地知道自己在做什么，而且知道自己行動的意義和結(jié)果的感覺；“明確的反饋”是指個體獲得迅速和清楚地反饋，確定所有事情都按計劃執(zhí)行的感覺。這兩個維度可以通過績效執(zhí)行過程中的績效溝通與輔導(dǎo)獲得并得到提升。首先，與員工共同制定績效計劃是使員工產(chǎn)生“清楚的目標”的有效方法，房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要將總體銷售目標進行層層分解，由銷售人員與其主管共同協(xié)商制定個人銷售目標，并且定期檢查目標的進展情況。這樣做可以使員工參與自己的績效管理，促使員工為實現(xiàn)自己的銷售目標而積極行動，促使權(quán)力下放，責(zé)權(quán)利統(tǒng)一成為可能。其次，在對房地產(chǎn)銷售人員的績效管理實施過程中，銷售經(jīng)理要對銷售人員進行績效輔導(dǎo)，與其討論有關(guān)工作的進展情況、潛在的障礙和問題、解決問題的辦法措施、員工取得的成績以及存在的問題等�？冃лo導(dǎo)可以是正式的（上下級間的面談），也可以是非正式的（非工作環(huán)境下的私人交流等）。績效輔導(dǎo)不應(yīng)僅僅在績效計劃的階段，也不應(yīng)僅僅在績效考核階段，而是貫穿于績效管理的始終。這種“明確的反饋”可以提高銷售人員的工作控制感，及時又肯定的評價使其更加期望獲得更大的成績，進而產(chǎn)生沉浸體驗。

　　2.3通過對心理資本進行干預(yù)，促進自覺體驗

　　沉浸體驗理論表明，當技能與挑戰(zhàn)平衡時，就會產(chǎn)生個體的沉浸體驗，二者的匹配程度由個體的技能水平?jīng)Q定。因此，開展專業(yè)、有效、持續(xù)的培訓(xùn)是提升房地產(chǎn)銷售人員工作控制感的必要途徑。以往房地產(chǎn)公司多是針對銷售人員進行技能方面的培訓(xùn)，如溝通能力、談判技巧、時間管理、角色轉(zhuǎn)換等，但立足于改善員工情緒、促進自覺體驗的培訓(xùn)與開發(fā)并不多見。其實，積極心態(tài)的培養(yǎng)更加有助于提升員工對工作的控制感，例如對心理資本的干預(yù)與調(diào)節(jié)。心理資本是指有助于預(yù)測個體高績效工作和快樂工作指數(shù)的積極心理狀態(tài)的綜合，這些積極心理狀態(tài)能夠使個體自覺地、努力地去做正確的事情，并且獲得較高的績效和工作滿意感。心理資本包括自我效能感、樂觀、希望和韌性四個能力。其中，自我效能可以通過“體驗成功和模仿他人”和“說服和覺醒”來提高；樂觀維度可以通過“樹立信心”來提高；希望維度可以通過“目標和途徑設(shè)計”和“執(zhí)行障礙計劃”來提高；韌性維度可以通過“構(gòu)建資源和回避危險”和“改變影響過程”來提高。目標管理法是有效地對心理資本進行干預(yù)的方法，通過培訓(xùn)和輔導(dǎo)來提升員工達成目標的能力，同時在實現(xiàn)目標的過程中不斷地體驗成功、樹立信心、開發(fā)積極的期望，有助于房地產(chǎn)銷售人員形成較強的控制感，從而提升其工作興趣，增加工作投入，達成沉浸體驗。

　　2.4通過實施組織支持政策，提升工作控制感

　　為提升房地產(chǎn)銷售人員的工作控制感，企業(yè)可以在保證工作效果的前提下推行組織支持政策，提供給銷售人員更為自主的工作方式，比如較為靈活的工作時間、靈活的工作場所、允許彈性工作等，使員工可以更加合理地安排自己的時間與精力。自主的工作方式可以促使員工由消極的焦慮狀態(tài)向沉浸體驗狀態(tài)轉(zhuǎn)變，同時上級的支持也是使員工感受到組織支持的關(guān)鍵因素，通過非正式的形式為下屬提供更為靈活的工作安排，增強下屬對工作的控制，減少消極工作壓力，營造良好的組織支持氛圍，建立和睦的同事關(guān)系。

　　2.5通過人力資源規(guī)劃，實現(xiàn)工作需求與工作供給平衡

　　人力資源規(guī)劃可以防止因為招聘過量而造成的人力資源供給大于需求，即工作控制大于工作需求，員工可能產(chǎn)生厭煩與倦�。煌瑫r也可以避免人力資源供給小于需求即人員不足導(dǎo)致任務(wù)太重，工作需求高于工作控制，使員工感覺時間壓力過重或角色沖突劇烈。目前，房地產(chǎn)市場的不景氣導(dǎo)致銷售人員大量流失，人員短缺使銷售人員承受繁重的任務(wù)而產(chǎn)生消極的工作壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)對銷售人員供求進行科學(xué)的預(yù)測，使人力資源的需求與供給保持平衡，讓工作需求與工作控制適當匹配，使員工的工作壓力處于科學(xué)合理的水平。

　　3結(jié)束語

　　當前，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷使房地產(chǎn)銷售人員陷入較長工作時間、經(jīng)常性加班、工作不穩(wěn)定和收入銳減的困境，并且呈愈演愈烈的趨勢。如何正確地對房地產(chǎn)銷售人員實施壓力管理是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理要解決的重要問題之一。管理者不應(yīng)只關(guān)注工作壓力的消極結(jié)果，應(yīng)著眼于工作壓力的積極影響，將沉浸體驗理論引入人力資源管理的實踐中，通過人才測評技術(shù)來提升房地產(chǎn)銷售人員的人職匹配程度，通過績效管理來明確目標，通過心理資本的干預(yù)來促進自覺體驗，通過實施組織支持政策來提升工作控制感，促進沉浸體驗的產(chǎn)生與持續(xù)，發(fā)揮工作壓力的積極效應(yīng)。

房地產(chǎn)的論文2

　　我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房價越高。我們認為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國內(nèi)多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對房價高企、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟未來的擔(dān)憂。總的來說，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。

　　我國房地產(chǎn)調(diào)控以需求調(diào)控為主

　　我國房地產(chǎn)周期的拐點和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進需求的手段進行調(diào)控。例如，20xx年出臺一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關(guān)（見圖1）。

　　最近，熱點城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強化“控地價、限房價”的交易方式，進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴格執(zhí)行限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　通過比較幾個一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實。由于需求調(diào)控直接通過硬性標準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。

　　房地產(chǎn)市場供給方面的問題較為突出

　　我國房地產(chǎn)市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數(shù)來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。

　　第一，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監(jiān)測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價。

　　第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。

　　第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進行數(shù)量管制，甚至有可能強化房價上漲的預(yù)期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經(jīng)濟貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。 5省（市）房地產(chǎn)貸款余額占全國房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期，應(yīng)當重視預(yù)期管理對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。

　　供給調(diào)控的意義及著力點

　　相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國房地產(chǎn)市場的運行。我國土地資本化的模式以及當前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。

　　一是合理地為中國經(jīng)濟的發(fā)展提供融資。在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進當?shù)亟?jīng)濟增長，需要一定的政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動就業(yè)，進而帶動當?shù)亟?jīng)濟和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。

　　根據(jù)最新的測算，在房價的構(gòu)成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，20xx年出讓國有建設(shè)用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.

　　以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經(jīng)濟發(fā)展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟增長點，從而削弱城市競爭力。短期內(nèi)政府的財政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實體經(jīng)濟具有不良影響。

　　作為應(yīng)對，應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產(chǎn)價格將保持上漲的預(yù)期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計中參考。它要求出價進入有效報價區(qū)間，而有效報價區(qū)間是根據(jù)截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價格穩(wěn)定和價值發(fā)現(xiàn)。

　　二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應(yīng)求的.同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫存的艱巨任務(wù)，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.

　　我國優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內(nèi)一線城市。近年來，國內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價格的一種體現(xiàn)。有研究測算，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對于小戶型住宅更可達19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內(nèi)提升我國教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國房地產(chǎn)市場面臨的難題。

　　三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的GDP考核指標有直接的聯(lián)系。為了達到GDP的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國一線城市的工業(yè)用地占比遠高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。

　　如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業(yè)用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.

　　一方面，要改變單一追求GDP的績效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟增長速度和當前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長遠利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達1.6億平方米，相當于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。

　　提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。

　　誠然，許多國家在城鎮(zhèn)化率達到75%之前進程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格遠遠高于當時的經(jīng)濟增速、租售比等指標看上去也遠遠超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟高速發(fā)展帶來的未來預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國通過土地資本化促進地方經(jīng)濟發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個地區(qū)的全局來考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時進行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國的經(jīng)濟潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預(yù)期。根據(jù)初步測算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率在8%左右。房地產(chǎn)確實在中國經(jīng)濟增長中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對于中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應(yīng)著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進。

　　總的來說，我國當前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文3

　　(一)通過選擇籌資方式進行納稅籌劃

　　房地產(chǎn)公司的籌資方式有股權(quán)融資和債務(wù)融資兩種。股權(quán)融資的資金來源為股東投人的資本，沒有固定還款日，公司所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險較低，但是資金成本較高。債務(wù)融資即借貸，利息可抵稅，但公司需承擔(dān)固定的利息負擔(dān)，財務(wù)風(fēng)險較高。通過綜合分析各種籌資方式的優(yōu)缺點，在籌資總額確定的情況下，房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率越高，其借貸資金的利息能夠抵稅的總額也較高，但是企業(yè)所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險也就隨之增大。因此，在選擇籌資方式時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當結(jié)合自身的實際風(fēng)險承受能力，確定合理的資本組成結(jié)構(gòu)，只有這樣才能充分利用財務(wù)杠桿原理實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

　　(二)通過固定資產(chǎn)折舊的方式進行納稅籌劃

　　固定資產(chǎn)的折舊計算可以按照白_線折舊法和加速折舊法的方式進行，但是在利用加速折舊法進行資產(chǎn)折舊計算時，需要參照企業(yè)所得稅的特殊規(guī)定，報批稅務(wù)機關(guān)，只有得到稅務(wù)機關(guān)審批后才可以使用。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)公司所采用的固定資產(chǎn)折舊計算方式為白_線法。在折舊前，需對固定資產(chǎn)的.使用壽命、剩余價值進行合理的估算，縮短折舊年限可提高企業(yè)投人成本，降低應(yīng)繳稅款。此外，國家對不同固定資產(chǎn)的最低折舊年限均作了具體規(guī)定，房地產(chǎn)公司在進行納稅籌劃時，可參照各項規(guī)定，盡量使固定資產(chǎn)利潤向后期轉(zhuǎn)移，以此達到順延繳納稅款的目的。

房地產(chǎn)的論文4

　　摘 要：在房地產(chǎn)企業(yè)的運營過程中，往往涉及到許多與大額資金相關(guān)的問題，需要進行資金的融入。但目前在房地產(chǎn)行業(yè)當中，證券和股票等融資形式過于老化且趨向單一，在房地產(chǎn)融資方面出現(xiàn)了一系列問題。在20xx年我國提出了房地產(chǎn)投資信托基金這一新型的融資模式的試點。由于這一投資形式的不成熟性，導(dǎo)致投資者對其潛在風(fēng)險等問題還不夠了解，因此本文對房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險進行了簡要的例舉和論述并就其解決方法提出了相應(yīng)的建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 信托基金 風(fēng)險類型 防范方法

　　1 概述

　　1.1 房地產(chǎn)投資的形式

　　房地產(chǎn)投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，這兩個方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產(chǎn)企業(yè)股票投資、房地產(chǎn)企業(yè)證券投資、房地產(chǎn)投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購買等投資方式。本文主要分析的是房地產(chǎn)投資信托基金，這是間接投資當中較為新型的一種投資方式，也是擴大房地產(chǎn)融資渠道的途徑之一。

　　1.2 房地產(chǎn)投資信托基金的含義

　　所謂的房地產(chǎn)投資信托基金指的是以收益憑證的發(fā)行為匯集資金的主要方式，并通過專門的投資機構(gòu)或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉(zhuǎn)換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國外興起較早，在我國仍處于發(fā)展不夠成熟的階段。

　　2 房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險類型

　　2.1 客觀風(fēng)險（系統(tǒng)性風(fēng)險）

　　2.1.1 政策風(fēng)險

　　政策風(fēng)險指的是在進行房地產(chǎn)投資信托基金的過程中由于國家的政策變動而對房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生不同程度的影響。涉及到房地產(chǎn)投資信托基金收益狀況的國家政策主要分為三類。首先最為直接的是國家政策對于房地產(chǎn)投資基金管理的相關(guān)條例的制定。如果國家政策對房地產(chǎn)投資資金進行較為緊縮性的管理，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。其次是國家政策對于房地產(chǎn)開發(fā)方面的影響。如果國家政策對于房地產(chǎn)的開發(fā)采取限制性政策，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。除此之外還有國家政策對于房屋價格的調(diào)整，房屋的價格決定房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，也就對信托基金的投資者具有一定的影響。

　　2.1.2 法律風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資信托基金的法律風(fēng)險指的是在進行房地產(chǎn)信托基金投資的過程中，由于房地產(chǎn)信托基金的管理是由專門的投資機構(gòu)進行的資金的統(tǒng)計和支配，因此在這個過程中鮮少具有較為完善的保障。在我國的法律當中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對信托機構(gòu)進行管理，而沒有較為具體的針對房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立的相關(guān)條例，保障呈現(xiàn)出不夠完善的狀態(tài)。但出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因與房地產(chǎn)投資信托基金的成熟性有著密不可分的關(guān)系，隨著立法的完善這一風(fēng)險會逐漸趨于減小。

　　2.1.3 金融風(fēng)險

　　金融狀況的好壞對于各個經(jīng)濟領(lǐng)域都有著較大的影響。房地產(chǎn)投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，無論是直接投資還是間接投資都會受到金融狀況較大的影響。例如，在國家的金融狀態(tài)趨向于緊張的時候，人們的購買力降低，這種情況將會形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)商的房屋收益無論是從時間上還是從總體收益狀況來說都會受到極大的打壓，從而影響到房地產(chǎn)投資信托基金投資者的收益情況，產(chǎn)生投資風(fēng)險。

　　2.2 主觀因素造成的風(fēng)險（非系統(tǒng)性風(fēng)險）

　　2.2.1 項目風(fēng)險

　　在房地產(chǎn)項目籌建的前期，都會涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產(chǎn)投資信托基金雖然是房地產(chǎn)融合資產(chǎn)的重要方式，但一個房地產(chǎn)項目的籌建資金只靠一種方式進行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因為國家土地政策的改變對房地產(chǎn)項目的籌備和推進所起到的影響，都有可能成為房地產(chǎn)投資信托管理基金不穩(wěn)定的情況，項目的不穩(wěn)定性甚至?xí)�影響投資收益或直接導(dǎo)致出現(xiàn)虧損。

　　2.2.2 經(jīng)營和管理風(fēng)險

　　房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的建設(shè)過程中不僅要在項目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對于整個建設(shè)工程的經(jīng)營和管理也是影響房地產(chǎn)收益的重要因素之一。在房屋建設(shè)經(jīng)營過程中，有可能由于施工過程的管理不當而導(dǎo)致房屋建設(shè)工程的成本過高或者是出現(xiàn)一系列的房屋質(zhì)量問題，這些經(jīng)營和管理過程中出現(xiàn)的影響房屋銷售的因素都會對房地產(chǎn)投資信托基金的.收益產(chǎn)生較為直接的影響。除此之外，市場信息的不斷變動也是造成房產(chǎn)商經(jīng)營過程出現(xiàn)問題的主要原因之一，可能導(dǎo)致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理不當以及市場的不穩(wěn)定性是導(dǎo)致信托基金產(chǎn)生風(fēng)險的重要因素。

　　2.2.3 流動性風(fēng)險

　　所謂的流動性風(fēng)險就是指在投資過程中，由于投資產(chǎn)品的流動性和靈活性不強而導(dǎo)致的一種風(fēng)險現(xiàn)象。這一現(xiàn)象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進行房地產(chǎn)投資信托基金投資的時候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動和流動的投資物體，屬于一種固態(tài)資產(chǎn)形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)過程中出現(xiàn)困損，無力償還投資的本金的時候，投資方無法變現(xiàn)信托基金，則有可能導(dǎo)致此處所提及的流動性風(fēng)險。

　　3 風(fēng)險防范的方式

　　3.1 信托公司加強內(nèi)部的管理和控制

　　信托公司指的是在房地產(chǎn)投資信托基金的融入過程中起到將信托基金進行管理、統(tǒng)計并負責(zé)將收益下放給投資人的一種專門的投資機構(gòu)。前文提到，房地產(chǎn)投資信托基金的法律保障是在進行房地產(chǎn)投資信托基金投入的時候?qū)π磐袡C構(gòu)安全性的保護。使信托公司嚴格按照法律規(guī)定對投資者的投資基金進行管理和分配。當然，這一過程的完成除了需要靠法律規(guī)制之外，還需要信托公司對自身的員工進行一定程度的培訓(xùn)和訓(xùn)練，使其在工作的過程中能夠做到遵法守法。除此之外還應(yīng)當完善信托公司內(nèi)部的監(jiān)督控制管理機制，對每個員工的工作態(tài)度進行監(jiān)督，對投資基金進行謹慎妥善的處理。

　　3.2 建立完善的風(fēng)險規(guī)避機制

　　風(fēng)險規(guī)避機制的建立主要也是針對信托公司進行風(fēng)險防范提出的相應(yīng)的措施和建議。在進行房地產(chǎn)投資信托基金的投資之前，雖然部分風(fēng)險是不可預(yù)計的，但是同樣也存在許多風(fēng)險是可以預(yù)計的。例如，信托公司可以對融資的房地產(chǎn)企業(yè)以往的房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營狀況以及企業(yè)本身的資金狀況進行一定程度的了解，以對經(jīng)營風(fēng)險進行一定的評估，然后再進行投資。除此之外，信托公司也應(yīng)當對市場等可能存在潛在風(fēng)險的因素進行相應(yīng)的了解，以通過這種方式對可能遇到的風(fēng)險進行估計，并針對這些潛在風(fēng)險建立相應(yīng)的較為完善的風(fēng)險規(guī)避機制。

　　3.3 分散進行多樣化組合投資

　　在進行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中，其投資方式往往是針對單一的投資項目而進行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產(chǎn)企業(yè)的項目情況及相關(guān)的經(jīng)營情況，但企業(yè)可能由于在房地產(chǎn)企業(yè)進行項目經(jīng)營的過程中方法不當而造成較大的利益損失。因此，在投資者進行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中可以對多個項目進行投資，以此來分散在投資過程中可能存在的風(fēng)險。

　　3.4 增加信托產(chǎn)品的流動性

　　前文提到由于房屋和土地的流動性相對較差導(dǎo)致其在投資過程中所存在的風(fēng)險較大。因此為了解決這一流動性風(fēng)險，信托公司可以在進行信托基金管理的時候?qū)�基金進行合理的分配，以此來增強信托公司所信托產(chǎn)品的流通性。除此之外，風(fēng)險一旦發(fā)生，則具有不可逆轉(zhuǎn)的特點。因此，信托公司還應(yīng)當積極與銀行及其他金融機構(gòu)合作，為投資人進行質(zhì)押或擔(dān)保服務(wù)，從而實現(xiàn)在一定程度上減少投資人虧損的風(fēng)險。

　　3.5 進行合理的風(fēng)險分擔(dān)設(shè)計

　　上文提到將投資渠道多元化是進行風(fēng)險承擔(dān)的重要方式之一，但是實際上在房地產(chǎn)投資的過程中，如果整個項目產(chǎn)生虧損，承擔(dān)虧損的并不只是投資者個人，而是由房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司、商業(yè)銀行、第三方擔(dān)保機構(gòu)以及保險公司等多方面的相關(guān)單位對風(fēng)險進行共同承擔(dān)。但是由于這些相關(guān)方所承擔(dān)的責(zé)任及各自經(jīng)濟實力的差距，因此在進行風(fēng)險分擔(dān)的過程中應(yīng)當進行合理的風(fēng)險分擔(dān)設(shè)計方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。

　　3.6 房地產(chǎn)企業(yè)對房屋建設(shè)過程進行合理的管理

　　要想減小投資方在進行房地產(chǎn)投資過程中所需要面臨和承擔(dān)的風(fēng)險，除了需要投資方及信托公司進行相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)測及防范之外，房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)工程建設(shè)過程的管理以及對于整個銷售進程的推進都對房地產(chǎn)投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對房屋建設(shè)進程合理地經(jīng)營和管理，也是控制房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險的重要方式之一。

　　3.7 政府機關(guān)合理制定房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則

　　由于房地產(chǎn)投資信托基金投資方式具有較大的風(fēng)險性。因此，在進行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中，國家的政府機關(guān)也應(yīng)當從投資者的利益角度出發(fā)制定相應(yīng)的房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則，并通過這種規(guī)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道當中信托基金所占的比重進行一定程度的規(guī)定，使個人投資者受到的影響和面臨的風(fēng)險不至于太大。除此之外，在規(guī)則制定的借鑒方面，應(yīng)當選取與我國經(jīng)濟類型及國情相似的國家進行借鑒，而不應(yīng)當過度借鑒美英等與我國經(jīng)濟具有較大差異的國家。

　　4 結(jié)語

　　總的來說，任何一種投資形式都有可能存在風(fēng)險，本文通過對房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險因素的直觀分析突出了其風(fēng)險程度，并提出了相應(yīng)的規(guī)避措施，以期對減小房地產(chǎn)投資信托基金的投資風(fēng)險起到參考作用。

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房地產(chǎn)的論文5

　　引言

　　近些年來，隨著我國住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的主要來源之一，但是在面臨發(fā)展的巨大機遇的同時，也面臨著潛在的巨大風(fēng)險。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長、安全系數(shù)風(fēng)險高等自身的獨特性，龐大的資金占用量加重了企業(yè)會計核算的任務(wù)和難度，一旦會計核算中出現(xiàn)一些人為或是技術(shù)上的差錯，將會直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，針對房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的獨特性和會計核算中面臨的問題，企業(yè)相關(guān)決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質(zhì)上真正提高企業(yè)的會計核算質(zhì)量，進一步提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的水平和質(zhì)量。

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)加強會計核算的現(xiàn)實性意義

　　1.1會計核算是企業(yè)預(yù)測及經(jīng)營決策的基礎(chǔ)

　　財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說直接決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，會計核算又是構(gòu)成財務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，為企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展提供必要可靠的基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)，能夠準確地反映出企業(yè)經(jīng)營活動的運行狀況和企業(yè)的經(jīng)營成果。企業(yè)的會計核算主要是包括對企業(yè)相關(guān)資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業(yè)進行市場預(yù)測和制定相關(guān)經(jīng)營決策的前提條件和基礎(chǔ)，及時準確的會計核算能夠為企業(yè)決策者做出正確的決策提供可靠的數(shù)據(jù)分析，為企業(yè)科學(xué)管理提供必要的參考依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在會計核算工作中堅持可靠性原則，確保會計核算的真實性和可靠性，為企業(yè)的長遠發(fā)展提供真實、有效的會計信息。

　　1.2會計核算能夠真實反映企業(yè)的資金運動情況

　　房地產(chǎn)行業(yè)自身存在資金投資大的特點，其資金的運轉(zhuǎn)情況直接關(guān)系著企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。企業(yè)的會計核算能夠如實地記錄企業(yè)消耗的各項資金并及時進行跟蹤監(jiān)督，將企業(yè)資金運轉(zhuǎn)的真實情況通過會計數(shù)據(jù)加以呈現(xiàn)。企業(yè)管理者通過分析和研究相關(guān)的會計信息和數(shù)據(jù)資料，能夠在第一時間獲取企業(yè)資金運轉(zhuǎn)的真實情況，從而能夠在最有效的時間里對企業(yè)整體運行進行監(jiān)督，防止員工舞弊。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運營中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業(yè)的會計核算人員秉公執(zhí)法、科學(xué)嚴謹?shù)倪M行會計核算，才能確保會計信息的真實性，進一步提高管理層管理和監(jiān)督企業(yè)各項經(jīng)營活動的能力。

　　1.3會計核算有利于提高企業(yè)的經(jīng)營效益

　　房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，為了提高自身的市場競爭力和經(jīng)營效益，就必須采取措施控制降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。企業(yè)的會計核算可以明確反映出企業(yè)的成本和成本來源，通過進行科學(xué)有效的會計核算，可以讓企業(yè)管理者和經(jīng)營者了解到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業(yè)的成本投入，減少不必要的成本耗費和其它損失，確保企業(yè)用最少的成本投入獲得最大的經(jīng)營效益。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀

　　2.1房地產(chǎn)企業(yè)對借款費用的資本化不夠規(guī)范

　　房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)項目的特殊性，資金的投入巨大，企業(yè)一般都會通過舉債的方式來籌集項目開發(fā)所需要的資金，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資本的回收期一般較長。新會計準則中對借款費用資本化范圍的規(guī)定有所擴大，但是對借款費用可以資本化的條件的規(guī)定十分嚴格，借款費用必須同時滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)開始、借款費用已經(jīng)發(fā)生并且相關(guān)的生產(chǎn)活動已經(jīng)開始的時候才能資本化。這些對借款費用資本化范圍以及條件的規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)很難對其進行確定，而且對長期沒有開發(fā)的土地儲備中所包含的借款費用也不能進行資本化，將其計入財務(wù)費用的話，也會在很大程度上影響企業(yè)的當期利潤。

　　2.2房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤指標不能真實反映企業(yè)的實際經(jīng)營狀況

　　房地產(chǎn)企業(yè)的會計年度報表與其他企業(yè)相比，往往會出現(xiàn)業(yè)績大幅度波動的情況。房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長的行業(yè)，因此在企業(yè)進行商品房建設(shè)過程中會出現(xiàn)業(yè)績差的冰點時期，當工程竣工進行驗收出售后，會計人員就將已收款項計入當期收入，而這些預(yù)收款通常是要采取分期付款在每個會計分期中才能收回的'，或是要經(jīng)過相當長時間才能收回的款項，最終導(dǎo)致了企業(yè)的凈利潤指標不能真實有效的反映出企業(yè)的實際經(jīng)營情況。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的解決對策

　　3.1完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算

　　第一，要明確銷售收入核算的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品在市場上銷售所獲得的收入就是指房地產(chǎn)的銷售收入，包括轉(zhuǎn)讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設(shè)施取得的收入等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品既包括企業(yè)在銷售之前沒有與購買方簽訂合同的開發(fā)商品，也包括在銷售之前就已經(jīng)簽訂銷售合同的房地產(chǎn)。周轉(zhuǎn)房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及增加住房面積的房款等都應(yīng)該通過銷售收入進行核算。第二，確定合理的銷售標準。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確定要同時符合兩個標準，一個是法律標準，另一個是專業(yè)標準。法律標準是指房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售應(yīng)該符合我國相關(guān)法律法規(guī)的標準，例如:如果土地使用權(quán)是以出讓的方式取得的，沒有按照合同支付出讓金，沒有取得土地使用證，沒有按照合同規(guī)定進行開發(fā)的，或者是所有權(quán)有爭議沒有依法登記的房地產(chǎn)都不能進行買賣。即凡是沒有符合法律標準的，即使開發(fā)項目已經(jīng)完成，企業(yè)取得了相關(guān)的報酬，轉(zhuǎn)移了相關(guān)的風(fēng)險，也不能確認收入。專業(yè)標準是指在會計準則和會計制度中規(guī)定的確認收入的標準，即會計準則中對收入確認規(guī)定的四個條件:商品的主要風(fēng)險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移、無法對出售的商品進行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入以及成本能夠可靠的計量。

　　3.2提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力，提高風(fēng)險的透明度房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有長期性和高價值性，在具體建設(shè)銷售中都要預(yù)先進行相關(guān)準備金和質(zhì)量保證金提取和核算。一方面在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，應(yīng)該將產(chǎn)品的質(zhì)量保證金作為一個單獨的會計科目進行明細核算，保證房地產(chǎn)企業(yè)具有數(shù)額更大、保證期限更長的質(zhì)量保證金。企業(yè)的會計核算人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)所開發(fā)項目的具體情況計提一定量的質(zhì)量保證金，將其計入當期的工程成本中，以提高企業(yè)應(yīng)對各種外來風(fēng)險的能力。另一方面，企業(yè)的會計核算人員應(yīng)將企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)過程中所面臨的各種風(fēng)險通過財務(wù)會計報告進行揭示和呈現(xiàn)，不僅僅局限于抵押風(fēng)險，而應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表的附注部分增加對企業(yè)正在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的各種開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險等各種風(fēng)險的強調(diào)和說明，以提高企業(yè)風(fēng)險的透明度，為企業(yè)的發(fā)展提供可靠的會計信息和數(shù)據(jù)分析。

　　3.3進一步完善成本核算

　　首先，明確開發(fā)項目的成本核算對象，可以是整個項目本身，也可以是每一個獨立施工的單項工程，結(jié)構(gòu)類型相似、同一開發(fā)地點、竣工時間相近、施工單位相同的開發(fā)項目也可以作為成本核算的對象，另外，對于工期較長、規(guī)模較大的開發(fā)項目可以按照分期開發(fā)的開發(fā)區(qū)域作為成本核算的對象，同時，如果一個項目的施工單位不同，應(yīng)該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對象。其次，為了解決在計算不同樓層、不同戶型的房地產(chǎn)商品收益與成本不配比的問題，可以根據(jù)可靠經(jīng)驗對各個樓層和戶型確定權(quán)重標準，計算總成本和總面積的加權(quán)平均成本，以此計算單位面積的銷售成本。再次，制定合理的成本分配標準，當開發(fā)的商品房達到可以銷售的狀態(tài)時，應(yīng)該根據(jù)房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷售價格，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)收入與成本之間的配比。

　　4、結(jié)論

　　綜上所述，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中還面臨著一系列的不足和問題，需要國家、企業(yè)及內(nèi)部會計人員的共同努力，真正讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者切實認識到會計核算工作的重要性與緊迫性，企業(yè)的會計人員努力來提高自身的會計核算水平，才能從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的效率，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益的最大化，推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文6

　　隨著我國的經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房價也在快速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)步入了快速發(fā)展的行業(yè)，無論是一線城市還是二三線城市，高房價已經(jīng)成為人們的焦點。"宏觀穩(wěn)、微觀活"政策的出臺，促使我國房地產(chǎn)進入結(jié)構(gòu)性調(diào)整的階段，隨著人們生活水平的不斷提高，以及我國城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢。

　　一、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

　　第一，房地產(chǎn)投資增長速度加快，開發(fā)規(guī)模不斷增大。20xx年，中國房地產(chǎn)投資在國外市場的投資額創(chuàng)下新的記錄，約為165億美元，比20xx年增加了46%.在國外投資的迅速增長，使得中國成為全球五大主要跨境資本來源地。在未來十年之內(nèi)，中國可能會掀起新的國外投資浪潮。到20xx年，中國在國外進行房地產(chǎn)投資的總額年均將達到500億美元。正是因為中國宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)市場的低迷局勢，許多有戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商很早就開始在國外進行房地產(chǎn)投資，希望通過國際市場投資的多元化來實現(xiàn)其持續(xù)增長。

　　20xx年1月至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約23669億元，同比增長6.0%.其中，住宅投資約15870億元，增長3.7%,住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重約為67.1%.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約為599580萬平方米，同比增長6.2%.其中，住宅施工面積約為418479萬平方米，增長3.2%.房屋新開工面積約為35756萬平方米，同比下降17.3%.其中，住宅新開工面積約為25081萬平方米，下降19.6%.房屋竣工面積約為21210萬平方米，同比下降10.5%.其中，住宅竣工面積約為15527萬平方米，下降13.2%.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積約為5469萬平方米，同比下降32.7%;土地成交價格約為1571億元，同比下降29.1%.

　　第二，房價持續(xù)上升，商品房所占比重較大隨著人們生活水平的不斷提高，購房需求也在不斷增長，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，取得了顯著的成就。從商品房投資結(jié)構(gòu)看，普通住宅所占的比重有所上升，經(jīng)濟適用房所占的比重呈直線下降趨勢，辦公樓所占的比重有輕微的下降趨勢，而商業(yè)用房所占的比重呈現(xiàn)穩(wěn)定的趨勢。信貸比重也呈現(xiàn)出下降的趨勢，但是對于銀行的賴程度依然很高。國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的趨勢。

　　商品房價格的上漲是由綜合因素導(dǎo)致的，例如土地價格、建筑材料價格和人工價格的上漲，新建住宅品質(zhì)的提升，中低檔住房供應(yīng)比重的下降，投資和投機性購房的拉動，以及消費者對房價的預(yù)期等等。房地產(chǎn)行業(yè)在我國的發(fā)展僅有三十年的時間，屬于新興產(chǎn)業(yè)，存在很高的利潤。我國宏觀調(diào)控政策從總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動了價格的增長。由于我國政府的土地出讓制度導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的不完全競爭，形成房地產(chǎn)行業(yè)壟斷競爭市場；同時，我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡加劇了房地產(chǎn)的差別性，提高了房地產(chǎn)商重新定價的能力，最終導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格不斷上漲。

　　二、中國房地產(chǎn)市場所面臨的主要問題

　　第一，商品房價格。商品房價格的過快上漲，是惡性通貨膨脹的潛在禍根，并有可能使得人民幣在未來出現(xiàn)大幅貶值的現(xiàn)象。利用信貸工具購買房產(chǎn)進行消費、投資甚至投機的人越來越多，不僅使得房地產(chǎn)所有者的生活壓力加大，生活質(zhì)量受到很大的影響，而且其資產(chǎn)質(zhì)量也會受各種復(fù)雜因素的影響。如果這個群體的數(shù)量很龐大，那么必然會對整個社會的經(jīng)濟安全構(gòu)成一定的威脅。

　　第二，房地產(chǎn)投資。20xx年以來，購房者越來越多，使得房地產(chǎn)市場再次走向繁榮。8月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，住宅投資增長速度開始回升，商品房銷售也在繼續(xù)回暖。投資力度每年都有不同程度的變化，甚至出現(xiàn)了負增長的局面。從經(jīng)濟來源看，房地產(chǎn)投資占社會總投資的比重較大，主要來自于民間投資和國際市場投資，投資對象逐漸由商業(yè)用房轉(zhuǎn)向普通用房。近年來，隨著經(jīng)濟的持續(xù)波動，人們把投資方向轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)投資。

　　第三，房地產(chǎn)投資的資金來源。房地產(chǎn)投資需要很多資金來源，而其資金來源大部分來自銀行貸款，如果資金在過了出現(xiàn)房屋積壓的現(xiàn)象、資金的流動性不足以滿足社會需求的.時候進行投資，就極有可能給所借貸的銀行帶來負面影響，對國民經(jīng)濟的發(fā)展也會造成不良影響，阻礙國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

　　第四，房地產(chǎn)投資的調(diào)控。在當前市場條件下，房地產(chǎn)的投資與投機只是一念之差，不合理的投資行為很容易轉(zhuǎn)化為投機行為。理性的房地產(chǎn)投資能夠活躍房地產(chǎn)交易，增加房地產(chǎn)市場的需求，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，滿足房地產(chǎn)市場上的房屋租賃需求。提供風(fēng)險較小且回報率較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。但是在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求、房價上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會導(dǎo)致市場需求過度活躍，從而刺激房價不合理得上漲，不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

　　三、中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢

　　第一，房地產(chǎn)市場的格局轉(zhuǎn)變?yōu)?買方市場".在未來相當長的一段時間內(nèi)，人們對房地產(chǎn)的需求仍將持續(xù)上升，但房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面將會過去，在需求增長的同時，供應(yīng)增長得將會更快，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的格局從供不應(yīng)求的"賣方市場"迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮?買方市場",并將主導(dǎo)我國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

　　第二，房地產(chǎn)價格進入"分化時代".在未來，房地產(chǎn)價格將會出現(xiàn)價格下跌的現(xiàn)象，然后將逐步回歸理性，呈現(xiàn)出平穩(wěn)漸進的發(fā)展趨勢。如果政府的宏觀調(diào)控政策及時有力，并且能夠化解當前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，同時推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡，房地產(chǎn)市場將從"普漲時代"進入"分化時代".

　　第三，住宅房地產(chǎn)市場的屬性轉(zhuǎn)變?yōu)?商品時代"與"產(chǎn)品時代"并重。住宅房地產(chǎn)不會完全擺脫商品屬性，而且最終將會回歸其產(chǎn)品屬性，中國房地產(chǎn)市場的屬性也將從"商品時代"進入"商品時代"與"產(chǎn)品時代"并重。從20xx年的熱銷樓盤來看，只有房地產(chǎn)的合理定位與市場節(jié)奏的精準把握才能有效地保證銷售率。對于剛性的購房需求者來說，"房價低、交通便捷、配套好"將成為他們的最主要的需求。

　　第四，商業(yè)房地產(chǎn)的投資者進入"理財型資本".在過去十多年的時間里，房地產(chǎn)投資最核心的客戶群是山西、陜北等資源密集地區(qū)的煤炭商人。這類投資群體追求投資的安全性，注重投資的保值增值，對房地產(chǎn)價格并不敏感，也不追求高額的投資回報。但隨著中央政府對煤炭資源整合政策的推出，煤炭市場的狀況惡化，所以"安全型資本"的購買力逐漸下降，不斷轉(zhuǎn)化為"理財型資本",其投資額度相對較小，但對房地產(chǎn)價格和投資回報率非常敏感。

　　第五，核心區(qū)位的寫字樓市場的投資與管理更加關(guān)注"存量資產(chǎn)".專注商業(yè)房地產(chǎn)市場的開發(fā)商面臨的最大的挑戰(zhàn)是城市核心位置的土地供應(yīng)已經(jīng)基本達到了飽和。在這種狀況下，上海提出了"樓宇經(jīng)濟"的概念，也就是對城市核心位置的存量寫字樓進行翻新改造，通過優(yōu)越的辦公條件和合理的租金來吸引高品質(zhì)的企業(yè)入駐。以此來實現(xiàn)承租者的輪換升級，再通過承租者的升級來提升地方政府的稅收收入。隨著城市核心位置土地市場的越發(fā)緊缺，對于寫字樓市場的投資與管理將會更加關(guān)注"存量資產(chǎn)".

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房地產(chǎn)的論文7

　　本文詳細分析下房地產(chǎn)財務(wù)管理的現(xiàn)狀、特點與內(nèi)容,并指出其中存在的一些問題,基于此提出一些有針對性的解決,試圖在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建一個科學(xué)有效的財務(wù)管理運行機制,從而讓房地產(chǎn)財務(wù)管理工作得到進一步的優(yōu)化,促使房地產(chǎn)更快、更好、更穩(wěn)定、更長遠的發(fā)展下去。

　　固然我國房地產(chǎn)行業(yè)開展較快，但是房地產(chǎn)行業(yè)深受經(jīng)濟環(huán)境的影響，現(xiàn)階段國際經(jīng)濟形勢不佳，也在一定水平上影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)。同時，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)開展時日較短，體系尚不成熟，因此招致房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對經(jīng)濟危機的才能降落。面對經(jīng)濟下行壓力，我國房地產(chǎn)企業(yè)要從進步本身財務(wù)管理才能動手，積極總結(jié)管理經(jīng)歷和自創(chuàng)國際成熟經(jīng)歷，注重財務(wù)管理體系建立，盡快完成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理程度提升，從而加強企業(yè)應(yīng)對財務(wù)分險的才能，進而使企業(yè)穩(wěn)定的開展和壯大。

　　一、房地產(chǎn)財務(wù)管理運轉(zhuǎn)機制中存在的問題

　�。ㄒ唬┴攧�(wù)管理較為被動

　　我國房地產(chǎn)企業(yè)多持續(xù)傳統(tǒng)的財務(wù)管理形式，財務(wù)管理內(nèi)容以根底會計核算為主，屬于被動的管理形式，缺乏主動性的預(yù)測、控制和調(diào)控。關(guān)于財務(wù)管理體系而言，其主要職能是核算、剖析、控制、預(yù)估相關(guān)財務(wù)活動，從而主動應(yīng)對、控制財務(wù)風(fēng)險。但是，當前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏主動出擊的認識，使得控制和預(yù)測等職能無法發(fā)揮出具有的作用。作為現(xiàn)代企業(yè)，不能遇到財務(wù)問題再被動反響，應(yīng)進步財務(wù)管理整體調(diào)控才能，有效防備、躲避可能呈現(xiàn)的財務(wù)危機，完成被動反響到主動出擊的轉(zhuǎn)變。

　�。ǘ�）財務(wù)管理系統(tǒng)集中性較差

　　現(xiàn)代企業(yè)，面臨劇烈的市場競爭，請求財務(wù)管理能為企業(yè)筑就堅實的后臺，不只要進步企業(yè)整體實力，同時也要輔佐企業(yè)完成各項決策�？傮w來看，財務(wù)管理工作是一個復(fù)雜的整體性工作，財務(wù)管理自身應(yīng)該具備較強的系統(tǒng)性。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理系統(tǒng)整體性并不強，以至很多部門不能很好的諧和性，招致財務(wù)管理數(shù)據(jù)呈現(xiàn)一定的誤差。例如，企業(yè)的項目公司與項目部核算體系不匹配，核算規(guī)范不統(tǒng)一，形成財務(wù)信息失真，在一定水平上影響了管理者的各項決策。

　�。ㄈ�）財務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度不完善

　　近年來，我國快速生長起來了一批大型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)常常有較多的二級項目開發(fā)公司。但是，母公司并未施行統(tǒng)一財務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度，有些母公司固然設(shè)立了財務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度，但是制度的執(zhí)行水平較差。由于財務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度的缺失或執(zhí)行不力，招致二級項目開發(fā)公司步調(diào)一致，各自的財務(wù)管理體系各不相同。作為母公司，難以精確理解二級項目開發(fā)公司的財務(wù)狀況，同時也很難約束、制裁二級項目開發(fā)公司的管理行為，這種現(xiàn)狀直接影響了母公司的經(jīng)濟利益和集團的開展壯大。

　　二、房地產(chǎn)財務(wù)管理運轉(zhuǎn)機制中問題的對付戰(zhàn)略

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)，要基于財務(wù)管理運轉(zhuǎn)機制中呈現(xiàn)問題，停止積極的剖析和研討，并盡快制定有效的處理措施，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財務(wù)管理運轉(zhuǎn)機制。

　�。ㄒ唬�樹立主動應(yīng)對管理思想，施行全面預(yù)算管理

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)，要分離行業(yè)特性，制定財務(wù)管理的目的，而目的制定的根據(jù)就是企業(yè)的開展戰(zhàn)略。經(jīng)過樹立與開展戰(zhàn)略統(tǒng)一的財務(wù)管理目的，能夠構(gòu)建企業(yè)開展的統(tǒng)一陣線，從而促進上下聯(lián)動，完成開展目的。財務(wù)管理中，要盤繞目的調(diào)整管理職能，徹底突破被動的管理形式，充沛發(fā)揮核算、剖析、控制、預(yù)估企業(yè)財務(wù)活動的職能。房地產(chǎn)企業(yè)要積極宣傳現(xiàn)代財務(wù)管理理念，使每個財務(wù)管理人員都樹立主動應(yīng)對管理思想，并將其落實到工作中。同時，企業(yè)要針對財務(wù)管理運轉(zhuǎn)機制中的問題，加快相關(guān)制定建立，推進管理體系不時完善。

　�。ǘ�）施行全面預(yù)算管理，發(fā)揮預(yù)算管理的實效

　　為突出主動應(yīng)對的管理思想，企業(yè)要增強預(yù)算管理。當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理多表現(xiàn)為“方式化”和“片面化”，因此要全面施行預(yù)算管理，真正發(fā)揮預(yù)算管理的實效，提升企業(yè)的財務(wù)管理程度。 全面施行預(yù)算管理請求企業(yè)：第一，分離企業(yè)的財務(wù)管理目的，編制預(yù)算管理目的，并使預(yù)算管理目的與企業(yè)開展戰(zhàn)略相契合；第二，在財務(wù)管理中，要分離預(yù)算管理的目的，組織編制預(yù)算管理規(guī)劃，并基于企業(yè)的開展方案和布置劃定預(yù)算管理的范圍，制定長期的開展方案；第三，整合內(nèi)部資源，支持預(yù)算管理順利施行，應(yīng)基于既定的資源，停止控制、考核和分配，調(diào)整內(nèi)部資源配置的合理性；第四，企業(yè)要健全預(yù)算管理的組織構(gòu)造，要將施行分層次管理，從企業(yè)管理層到基層樹立一個上下互動的組織形式，便于互相間的協(xié)作交流，以保證財務(wù)信息的有效性；第五，強化預(yù)算管理的作用和功用，由于全面鋪開預(yù)算管理工作后，需求多部門的輔佐，因此要增強宣傳預(yù)算管理認識，諧和相關(guān)部門，促進各部門之間的良好協(xié)作；第六，全面施行預(yù)算管理后，各相關(guān)部門落實崗位義務(wù)制，落實義務(wù)“到人”、“到崗”，請求工作成果直接與業(yè)績考核掛鉤。

　�。ㄈ�）提升財務(wù)管理系通通一性，完善財務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度

　　房地產(chǎn)企業(yè)，要提升財務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一性，加強各項財務(wù)管理工作統(tǒng)一性，真正進步企業(yè)整體財務(wù)管理實力，促進企業(yè)管理決策的有效執(zhí)行。企業(yè)要針對本公司管理構(gòu)造，理順財務(wù)管理構(gòu)造，使一切的工作都為財務(wù)管理的整體性目的效勞。同時，注重財務(wù)管理中相關(guān)部門之間信息的公開性，使財務(wù)信息的`應(yīng)用率進步，從而使整個管理系統(tǒng)的效率提升。

　　此外，應(yīng)完善財務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度，使母業(yè)公司的項目部核算體系與二級項目開發(fā)公司相匹配，制定統(tǒng)一的核算及管理規(guī)范，防止財務(wù)信息失真。母公司要強化財務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度的執(zhí)行力度，二級項目開發(fā)公司與母公司的財務(wù)管理體系互相諧和，便于母公司隨時理解二級項目開發(fā)公司的財務(wù)狀況，進而約束二級項目開發(fā)公司的管理行為，進而保證企業(yè)財務(wù)管理質(zhì)量。

　�。ㄋ模┩晟瀑Y金管理制度，優(yōu)化資本機構(gòu)

　　從實質(zhì)上講，財務(wù)管理實踐上就是企業(yè)資金優(yōu)化配置的過程，財務(wù)部門控制著公司全部資金，應(yīng)承當起促進企業(yè)開展的重要義務(wù)。企業(yè)資金的建立、籌資、運營和投資等過程，都需求增強財務(wù)管理，并經(jīng)過制度停止標準。因此，要盡快完善各項資金管理制度，保證管理的各個項目順利落實到位。

　　作為投資大戶，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的籌資風(fēng)險相對較大，而財務(wù)管理要承當起減少籌資風(fēng)險的義務(wù)，綜合調(diào)整企業(yè)的負債狀況，在增大企業(yè)經(jīng)濟效果的根底上進一步降低籌資風(fēng)險。

　　三、完畢語

　　近年來，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了較多政策，并不時對房地產(chǎn)市場構(gòu)造停止優(yōu)化調(diào)整，以保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的開展趨向。但是，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，僅靠政策的宏觀調(diào)控缺乏以改變房地產(chǎn)行業(yè)不良態(tài)勢。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要認識到本身財務(wù)管理的缺乏之處，分離當前的新形勢，盡快完善企業(yè)財務(wù)管理運轉(zhuǎn)機制，真正進步企業(yè)抵御財務(wù)風(fēng)險的才能，促進企業(yè)安康、快速開展，進而推進整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)脫離開展的窘境。

房地產(chǎn)的論文8

　　一、細分市場有助于實現(xiàn)人力、物力的集中

　　從全國范圍來看，人們的購房需求從來都沒有減弱，相對應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)也遍布全國。然而由于地理環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展、人均購買力等因素存在，相當多的地產(chǎn)企業(yè)并不是一帆風(fēng)順的。對于房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過市場細分將資源、人力進行合理分配，避免資源浪費，這也有助于自身集中各種資源，并制定出適合市場規(guī)律的營銷組合策略，從而達到增加盈利、擴大企業(yè)規(guī)模的目的。

　　二、在房地產(chǎn)營銷中如何對市場進行細分

　　市場細分依據(jù)：進行市場的細分是根據(jù)市場與消費者的性質(zhì)所決定的：其一，市場是商品交換關(guān)系的總和，它本身是可以細分的；其二，對于某種商品消費者的需求具有相似性，也略帶有細微差別；另外，市場細分也與企業(yè)自身的發(fā)展特點有關(guān)。市場細分分類：市場細分的依據(jù)不同，對應(yīng)著不同的市場分類，如按國家、地區(qū)、氣候等，可進行地理細分；按年齡、性別、民族等可進行人口細分；按生活方式、個性等可進行心理細分；按質(zhì)量、價格、品味等可進行受益細分。下面我們將對幾種細分變量進行簡要分析。

　�。ㄒ唬┉h(huán)境變量

　　環(huán)境變量產(chǎn)生的原因是因為房地產(chǎn)自身存在的固定性以及區(qū)域性的特點，環(huán)境變量主要分為三個因素：（1）自然地理環(huán)境。主要包括建造房地產(chǎn)當?shù)氐牡匦吻闆r、地貌以及當?shù)貧夂驐l件。（2）經(jīng)濟地理環(huán)境。從經(jīng)濟地理環(huán)境來看，主要包含的是房屋和當?shù)爻鞘兄行闹�間的距離、交通是否方便等方面。（3）人文環(huán)境。人文環(huán)境主要指的是消費者自身的素質(zhì)、以及文化教育程度等等。

　�。ǘ�）消費者變量

　　有需求就有買賣，一直以來消費者的房產(chǎn)消費占據(jù)著各種消費總和的大部分比重，不論其消費水平如何，均是如此。所以筆者認為消費者變量是進行市場細分的基本要點。具體來說，進行市場細分的消費者變量可以分為很多種。其中，重點是按消費水平或年均收入進行的市場細分，消費水平（年均收入）高，那么消費者自然會選擇購買地段好、戶型好、舒適度高的房產(chǎn)；消費水平（年均收入）低，那么他便會選擇購買戶型小的房產(chǎn)。其次，消費者年齡也是進行細分的因素，這是由于消費者或其父母身體狀況的原因，環(huán)境好、交通便利是其主要考慮因素。這樣，進行市場細分后地產(chǎn)商便可以對目標市場進行確定，并制定出與之相適應(yīng)的營銷策略對不同群體銷售房產(chǎn)。

　�。ㄈ�）心理變量

　　心理變量作為細分市場的重要依據(jù)，心理變量主要指的是消費者在生活方式、購買房屋的目的以及消費的性格等方面的心理特征，并將這些作為對消費者進行劃分的前提。對于不同心理需求的消費者，他們的生活方式也不相同，對于節(jié)約型的消費者來說，他們追求的是經(jīng)濟實惠的房屋，而部分消費者更追求的'是現(xiàn)代化生活方式，喜歡住高級的公寓。另外，消費者購買房屋的動機也有很大的區(qū)別。對于一些適婚年紀的年青人，他們買房的目的不外乎結(jié)婚；還有部分消費者是為了將自身多余的資金用于房地產(chǎn)投資保值。

　�。ㄋ模┬袨樽兞�

　　行為變量指的是消費者在使用房屋過程中的態(tài)度或者是反映，主要從待購階段、經(jīng)濟利益這兩個方面進行考慮的。待購階段的涵義指的是消費者正處于購買過程的不同階段，一些消費者對自身購買的房屋大致情況不了解，但是還有部分消費者對房屋了解清楚。不同的消費者在購買住宅時追求的利益是不同的。有的購房者特別注重價格，有的注重周圍環(huán)境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物業(yè)管理系統(tǒng)等等。

　　三、總結(jié)

　　從我國的消費主體和消費觀念看，地產(chǎn)消費一直處于一個較高的水平，由于國際環(huán)境因素、國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展模式等影響，地產(chǎn)市場既存在巨額盈利，又受各種變數(shù)的制約。在這個競爭激烈的社會中，地產(chǎn)商只有經(jīng)過合理的市場細分，確定目標市場，找到符合自身的發(fā)展模式，才能盈利生存，才能在這場無形的戰(zhàn)場中走到最后。

房地產(chǎn)的論文9

　　一、引言

　　在社會經(jīng)濟市場競爭力與日俱增的今天，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟波動較多，為其經(jīng)濟泡沬的形成創(chuàng)造了條件。由于房地產(chǎn)投資商在投機過程中，房地產(chǎn)價格與市場基礎(chǔ)值、實際需求存在較大的差異，使得房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升房地經(jīng)濟泡沫是一種社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展中不可避免的波動現(xiàn)象，在短時期內(nèi)波動較大，不僅會加劇房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展波動，還會為我國國民經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大的威脅房地產(chǎn)經(jīng)濟市場作為整個市場體系的重要部分，在推動國民k濟快速發(fā)展、提高人們生活質(zhì)量等方面具有十分重要的意義，但近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)畸形發(fā)展，對我國社會、經(jīng)濟、政治等帶來了嚴重危害，具體表現(xiàn)為土地資源浪費、社會矛加深、貧富加劇等，這一系列的問題都將導(dǎo)致房地一經(jīng)濟泡沫的出。因此立足于實際，積極采取防范措施，有利于避免泡沫現(xiàn)象出現(xiàn)，從而促進我國房地產(chǎn)行業(yè)及整個國民經(jīng)濟健康發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的危害

　　(1)導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡

　　與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)投資回報率非常高，且在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)之前，房地產(chǎn)價格上升速度較快，對很多經(jīng)濟投資主體產(chǎn)生了誤導(dǎo)，使其大呈的資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，僅僅只關(guān)注自身利益的提升‘在這樣的背景下，其他服務(wù)產(chǎn)業(yè)或基礎(chǔ)建設(shè)缺乏一定的資金，從根本上抑制了其應(yīng)有的發(fā)展，從而導(dǎo)致整個市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡。

　　(2)破壞金融系統(tǒng)

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)市場預(yù)期回報率遠遠超過了其他產(chǎn)業(yè)，銀行為了獲取更多的貸款利息，將大呈的資金投入房地產(chǎn)市場中，導(dǎo)致銀行資金投放標準被扭曲，大幅度降低了銀行抵御風(fēng)險的能力。在這樣的背景下，一旦房地產(chǎn)市場形成經(jīng)濟泡沫，將給銀行?來諸多壞賬和呆賬，不僅房地產(chǎn)企業(yè)面臨著破產(chǎn)，整個金融市場還會受到威脅，甚至導(dǎo)致金融危機的出現(xiàn)。

　　(3)加劇社會兩極化

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫整個過程中，逐漸會出現(xiàn)貧富兩極分化，一部分房地產(chǎn)投資商一夜暴富，但多數(shù)人賠得傾家蕩產(chǎn)，從而導(dǎo)致國民收入不平、社會財富分配不均，加劇了社會貧富兩極化的發(fā)展i同時，房ife產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，大多數(shù)企業(yè)面臨著破產(chǎn)和倒閉社會失業(yè)人數(shù)增多，非常容易誘發(fā)經(jīng)濟、社會及政治危機。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的原因

　　(l)土地資源問題

　　我國可利用土地資源不足，使得我國土地具有一定的稀缺性。近年來我國城市化進程不斷加快，土地作為房地產(chǎn)行業(yè)商品?^生的基礎(chǔ)，各企業(yè)之間的競爭與曰俱增，導(dǎo)致土地脫離實際利用價值，進而產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫。另外一方面，在進行土地交易過程中，若虛構(gòu)地價較多，房k產(chǎn)經(jīng)濟泡沫成分就越多，造成經(jīng)濟泡沫的幾率就越大。

　　(2)房地產(chǎn)市場不規(guī)范

　　針對房地產(chǎn)市場，由于消費者對相關(guān)信息了解不全面，容易形成不公平交易的現(xiàn)象，且大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進行定價和交易時，沒有根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，往往是私下進行的。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)與消費者產(chǎn)生的成交價在一定程度上無法充分反映出成交商品的實際價值。

　　(3)銀行貸款的`傾向性

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)具有保值性、增值性等特點，且該行業(yè)投資回報率普遍高于其他行業(yè)u房、地產(chǎn)企業(yè)在向銀行申請貸款時，銀行會適當降低審核標準，使貸款申請輕易通過，且快速地將貸款發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)擁有的可利用資金增多，新項目開發(fā)^建設(shè)速度增快，這種盲目的貸款方式為房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)埋下了隱患。

　　四、防范房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的相關(guān)措施

　　(1)加強對土地資源的管理

　　在房地產(chǎn)市場交易中，由于土地資源相對緊張，導(dǎo)致近年來商品房價格持續(xù)上升。因此相關(guān)部門應(yīng)加強土地資源的管理，合理地調(diào)節(jié)用于住房建設(shè)的土地資源，從而有效地控制房價增長速度。

　　(2)規(guī)范金融市場秩序

　　為進一步規(guī)范金融機構(gòu)市場，科學(xué)合理地調(diào)控金融企業(yè)結(jié)構(gòu)，尤其是對于央行來講，應(yīng)加大對商業(yè)銀行的管控力度，避免銀行將更多的資金貸款給房地產(chǎn)企業(yè)。

　　(3)完善房地產(chǎn)價格監(jiān)測系統(tǒng)

　　在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟運作中，相關(guān)部門應(yīng)及時收集、整理和分析全國房地產(chǎn)市場信息，科學(xué)合理地評價和預(yù)測房ife產(chǎn)市場發(fā)展情況，定期發(fā)布市場分析報告，建立完善的房地產(chǎn)價格監(jiān)測體系，通過土地供應(yīng)、稅收等方式及時調(diào)控行業(yè)發(fā)展方向，有效地避免房地產(chǎn)經(jīng)濟^沫的產(chǎn)生。

　　五、結(jié)束語

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟重要的組成部分，直接關(guān)系著我國經(jīng)濟的的健康發(fā)展。面對持續(xù)攀升的房價，為避免房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生給社會、經(jīng)濟、政治帶來危害，相關(guān)部門應(yīng)積極分析房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)的原因，并采取相關(guān)防范措施,加大土地資源管理力度，規(guī)范金融市場秩序，完善房地產(chǎn)價格監(jiān)測系統(tǒng)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平，有效地抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，促進我國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文10

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因

　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部原因

　　房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營原因造成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中自身經(jīng)營管理水平不高、經(jīng)營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對整體房地產(chǎn)市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理工作水平落后，進而造成經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因造成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來資金流動量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作過程中，財務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的財務(wù)風(fēng)險。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的外部原因

　　房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場原因形成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行工程中出現(xiàn)項目買賣不夠順利，進而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)象；其次，國家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要指的是由于國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，當前國家政策原因事實上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失，進而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)象。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的治理措施

　　綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險的過程中應(yīng)該采取以下治理措施。

　�。ㄒ唬┨嵘�房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量來達到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對員工自身在財務(wù)管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業(yè)財務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當前財務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財務(wù)管理工作上的風(fēng)險意識，更加有效地做好企業(yè)財務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對自身的財務(wù)管理工作制度進行優(yōu)化和完善，將財務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作中，通過科學(xué)標準的制度來實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進一步提升，保證企業(yè)財務(wù)管理工作能夠取得更加有效的.應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

　�。ǘ�）加強房地產(chǎn)企業(yè)項目運作流程的優(yōu)化

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項目運作的過程中進一步優(yōu)化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務(wù)風(fēng)險進行分解和分析，加強財務(wù)管理工作在項目運作過程中各個流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財務(wù)管理工作的同時，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項目運作內(nèi)容，保證項目運作過程中出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。

　　（三）加強財務(wù)管理工作的預(yù)算機制應(yīng)用

　　房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強預(yù)算機制在財務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達到提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營管理工作中，包括企業(yè)的財務(wù)管理、人員管理、行為管理、項目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對預(yù)算管理的應(yīng)用來有效地提升其經(jīng)營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來有效地降低企業(yè)在進行上述工作時面臨的財務(wù)風(fēng)險，從而有效地達到控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。

　�。ㄋ模┘訌娛袌稣{(diào)查

　　房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中應(yīng)該時刻加強對市場情況的分析調(diào)查，加強對國家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過對上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

　　三、結(jié)語

　　綜上所述，通過對房地產(chǎn)企業(yè)所面對的財務(wù)風(fēng)險內(nèi)容進行了分析，并對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因以及應(yīng)該采取的治理措施進行了具體的分析和闡述。

房地產(chǎn)的論文11

　　根據(jù)《投資性房地產(chǎn)》準則對投資性房地產(chǎn)的定義及其列舉的范圍，可以得出投資性房地產(chǎn)(房)是指已出租的建筑物并且持有目的緊緊是為了賺取租金;現(xiàn)行會計準則講解中對投資性房地產(chǎn)(房)處置時，按實際收到的金額計入其他業(yè)務(wù)收入、相應(yīng)的成本計入其他業(yè)務(wù)成本，這種處理方式存在以下幾個問題：

　　一、不符合收入的定義

　　根據(jù)企業(yè)會計準則中收入的定義及列舉范圍，及結(jié)合投資性房地產(chǎn)(房)準則的相關(guān)內(nèi)容可以得出，出租建筑物屬于收入中列舉的讓渡資產(chǎn)使用權(quán)，出租活動也屬于企業(yè)的日常活動，因此租金確認為收入;但是根據(jù)《投資性房地產(chǎn)》準則對投資性房地產(chǎn)的定義及其列舉的范圍，可以得出投資性房地產(chǎn)(房)是指已出租的建筑物并且持有目的緊緊是為了賺取租金，很明顯處置與出租有明顯的.區(qū)別，處置不符合持有目的，也不屬于讓渡資產(chǎn)的使用權(quán)，因此處置不宜作為收入來核算。

　　二、不符合非流動資產(chǎn)處置的一般核算原則

　　現(xiàn)行準則把投資性房地產(chǎn)劃分為非流動資產(chǎn)說明投資性房地產(chǎn)符合非流動資產(chǎn)的判斷條件，因此對其處置時也應(yīng)符合處置非流動資產(chǎn)的一般原則，而一般非流動資產(chǎn)處置時不確認為收入、不作為營業(yè)活動，而確認為營業(yè)活動的如長期股權(quán)投資，因其符合其持有目的;但投資性房地產(chǎn)(房)的處置不符合其持有目的，因此不宜確認為營業(yè)活動，而確認收入結(jié)轉(zhuǎn)成本。

　　三、在出具非經(jīng)常性損益表時帶來不便

　　根據(jù)證監(jiān)會的公開發(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告第1號——非經(jīng)常性損益(20xx)規(guī)定，非流動資產(chǎn)處置損益屬于非經(jīng)常性損益，而現(xiàn)行企業(yè)會計準則講解的處理作為了日常業(yè)務(wù)，分別計入其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)成本，在出具非經(jīng)常性損益表時需要根據(jù)憑證查找相應(yīng)的具體分錄并自行計算才能得出非經(jīng)常性損益具體的數(shù)額，增加了財務(wù)人員的工作量。通過上述分析可以看出現(xiàn)行對投資性房地產(chǎn)(房)處置的賬務(wù)處理存在不符合準則的地方，也給實際工作帶來麻煩，改進方法及優(yōu)點。

　　四、把投資性房地產(chǎn)的處置作為非日�；顒�

　　非日�；顒邮侵溉粘；顒右酝獾钠渌�經(jīng)營活動，在非日�；顒又胁淮_認營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本，相關(guān)的損益計入利得和損失。結(jié)合投資性房地產(chǎn)(房)的定義及投資性房地產(chǎn)(房)在資產(chǎn)負債表的歸類可以看出，投資性房地產(chǎn)(房)的處置更符合利得、損失的定義，畢竟處置是一項非經(jīng)常發(fā)生的活動并且不符合其持有的目的。

　　五、解決編制現(xiàn)金流量表的爭議

　　現(xiàn)行對處置投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量計入現(xiàn)金流量表有兩種做法，一是計入經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量有關(guān)項目，二是計入投資活動中處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量項目。產(chǎn)生上述問題的原因是，存在不同的理解，把處置作為日常活動理解的其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量就計入經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量有關(guān)項目，把投資性房地產(chǎn)看成時一種投資活動，那其處置就計入投資活動中處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量項目;改進后就不會產(chǎn)生理解爭議。

房地產(chǎn)的論文12

　　摘要：文章對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流進行了概述，對我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀進行了深入分析，并就如何進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理提出了有關(guān)建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)金流 管理

　　一、前言

　　房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展取決于其房地產(chǎn)項目的成與敗。如果說房地產(chǎn)項目的規(guī)劃是否合理、區(qū)位是否有優(yōu)勢、工程質(zhì)量是否夠好是被市場選擇的重要因素，那么資金運營則是從經(jīng)濟上決定了房地產(chǎn)項目的好壞，在現(xiàn)金為王的時代，做好房地產(chǎn)的資金運營是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)價值最大化的必要途徑。

　　房地產(chǎn)企業(yè)受國家宏觀調(diào)控和市場經(jīng)濟環(huán)境的影響比較大，房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，導(dǎo)致資金運營結(jié)果具有很大的不確定性，這就要求企業(yè)必須科學(xué)評估項目現(xiàn)金流，合理做好資金運營以便為房地產(chǎn)企業(yè)在其項目各個階段的控制決策提供有效依據(jù)。資金運營的結(jié)果集中體現(xiàn)在現(xiàn)金流上，企業(yè)的快速發(fā)展離不開穩(wěn)定而豐富的現(xiàn)金流，在外界環(huán)境持續(xù)快速變化的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)價值最大化就務(wù)必做到在不確定的條件下高效運用房地產(chǎn)有限的現(xiàn)金流，降本增效，全力提升其房地產(chǎn)項目品質(zhì)的同時提高自身企業(yè)的綜合競爭力。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流簡述

　　所謂現(xiàn)金流管理，就是通過計劃、分析、預(yù)測、控制和決策等方式全面管理現(xiàn)金流入流出并達到價值最大化的過程。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流計量周期為項目周期，它充分反映房地產(chǎn)運營過程中的現(xiàn)流支出與收入的持續(xù)變化，是投資者、債權(quán)人和管理者做出有關(guān)決策的判斷依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)項目投資巨大且集中、周期及回報期較長、流轉(zhuǎn)形式多樣等特點。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表分為投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量兩方面，其中前者以投資為基礎(chǔ)利用投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等指標考察了房地產(chǎn)企業(yè)全部投資的獲益情況；后者反映企業(yè)自有資金的盈利情況并據(jù)此判斷項目的可投資價值。

　　三、我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析

　　房地產(chǎn)開發(fā)大致分為項目立項、可行性研究、市政配套及規(guī)劃設(shè)計等，拿地及拆遷安置，建設(shè)施工，銷售及物業(yè)管理等四大階段�？v觀當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析其現(xiàn)金流管理如下。

　　1.融資渠道相對單一

　　當前房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源仍然是銀行貸款，銀行開發(fā)貸款對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)要求較高，小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資相對困難，更多的房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向海外融資，海外融資成本較國內(nèi)低，但海外利率環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和政治環(huán)境具有一定的不確定因素，房地產(chǎn)企業(yè)也會面臨一些不可控的風(fēng)險。

　　2.未給予現(xiàn)金流質(zhì)量足夠的重視

　　房地產(chǎn)企業(yè)往往將銷售額作為績效考評的直接依據(jù)而忽視了現(xiàn)金流的重要性，低質(zhì)量的現(xiàn)金流將導(dǎo)致項目無法及時完工交付或即使趕工交付也使工程質(zhì)量大打折扣，企業(yè)運營風(fēng)險極大。

　　3.現(xiàn)金流量分析仍是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的主要方式

　　對現(xiàn)金流管理缺乏戰(zhàn)略思維和風(fēng)險意識，在土地儲備制度實施下形成的高存貨使得部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量凈額持續(xù)為負，不利于持續(xù)降本增效，無形成本標準化和規(guī)范化的現(xiàn)金流管理模式。

　　四、關(guān)于進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的有關(guān)建議

　　首先應(yīng)明確房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的目標，經(jīng)大量閱讀國外內(nèi)有關(guān)現(xiàn)金流管理的文獻，筆者認為現(xiàn)金流管理目標應(yīng)定位為價值創(chuàng)造最大化，以此為目標應(yīng)重點做好建立起以房地產(chǎn)項目各開發(fā)階段劃分的會計區(qū)間有關(guān)的現(xiàn)金流量報告制度、從戰(zhàn)略角度和戰(zhàn)術(shù)角度完善我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理。

　�。ㄒ唬┙�立健全以房地產(chǎn)項目各開發(fā)階段劃分的會計區(qū)間有關(guān)的現(xiàn)金流報告制度

　　結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)才能有的放矢地進行房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理，具體來說應(yīng)從以下方面來劃分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的不同階段。

　　一是包含投資決策、拿地價格以及調(diào)整確定最終方案的決策階段。此階段的現(xiàn)金流量報告應(yīng)重點關(guān)注以上三方面的內(nèi)容，同時要反映項目凈現(xiàn)值、投資回收期及內(nèi)部收益率等投資決策方面有關(guān)的內(nèi)容，反映準確測量項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流所能承受的最高的拿地價，還要反映項目現(xiàn)金流入和流出的波動以及與此相關(guān)的控制與調(diào)整方案。

　　二是強化披露房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入兩方面的實施階段。應(yīng)當找出房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入及流出在實施階段和決策階段存在的差距，并深入剖析差異存在的.原因及相應(yīng)的解決措施以保證實施階段的現(xiàn)金流能夠正常運轉(zhuǎn)。一般來說房地產(chǎn)企業(yè)自預(yù)售開始其凈現(xiàn)金流量才逐步轉(zhuǎn)為正數(shù)，現(xiàn)金流入主要是銷售收入，而現(xiàn)金流出主要是土地成本、行政事業(yè)性收費與前期工程費用、主體建筑安裝工程費、景觀環(huán)境工程、社區(qū)管網(wǎng)工程、公共配套設(shè)施、工程建設(shè)其他費用、營銷費用、財務(wù)費用、管理費用和稅金等。

　　三是房地產(chǎn)項目終止運營時形成現(xiàn)金流的完成階段。此階段應(yīng)重點評估房地產(chǎn)項目在實施階段的現(xiàn)金流控制情況并為下一個房地產(chǎn)項目積累有益的經(jīng)驗，完成階段形成的現(xiàn)金流管理報告至少應(yīng)披露現(xiàn)金流管理的目標、影響因素及過程評估等內(nèi)容。

　�。ǘ�）從戰(zhàn)略角度思考我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理

　　筆者認為從戰(zhàn)略角度對我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流進行管理應(yīng)當遵循價值最大化目標，考慮房地產(chǎn)企業(yè)所處的生命周期來對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流進行長遠規(guī)劃，整體上把握好房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入和流出的動態(tài)平衡。

　　第一，明確房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略以從總體上把握企業(yè)現(xiàn)金流向。首先應(yīng)分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和環(huán)境影響因素，從戰(zhàn)略高度把握企業(yè)現(xiàn)金流向與環(huán)境變化的協(xié)調(diào)性，切忌好高騖遠不切實際及跟風(fēng)行動，應(yīng)確保企業(yè)現(xiàn)金流向與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略的匹配性，全面提升戰(zhàn)略性現(xiàn)金流量管理質(zhì)量，嚴格遵循投資規(guī)律，項目投資應(yīng)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略高度匹配，確保企業(yè)現(xiàn)金流向的安全性。

　　第二，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應(yīng)結(jié)合生命周期加以調(diào)整。如在迅速擴張、高現(xiàn)金流出的萌芽期應(yīng)注意控制投資風(fēng)險，把握好籌資與現(xiàn)金流量支出管理；在穩(wěn)健發(fā)展、現(xiàn)金收支持平的成長期應(yīng)控制好經(jīng)營風(fēng)險和銷售利潤率；在現(xiàn)金流入較為保守的成熟期應(yīng)加強應(yīng)收賬款和現(xiàn)金流入管理，積極尋找新的投資目標；在現(xiàn)金流進一步收縮的衰退期應(yīng)做好現(xiàn)金預(yù)算，嚴控現(xiàn)金回收并考慮撤回資金轉(zhuǎn)向其他行業(yè)發(fā)展。 第三，對企業(yè)現(xiàn)金流管理進行戰(zhàn)略性平衡。房地產(chǎn)企業(yè)投資大、周期長的特點無疑給企業(yè)財務(wù)帶來的較大的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極追求現(xiàn)金流的動態(tài)平衡與相對穩(wěn)定，可同時經(jīng)營多個投資回報期不同的房地產(chǎn)項目，使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流鏈條持續(xù)穩(wěn)定，并更多地投資到具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的業(yè)務(wù)中去。

　　（三）從戰(zhàn)術(shù)角度思考我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理

　　要順利實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標，除了要全面關(guān)注其經(jīng)營活動和價值創(chuàng)造外，還應(yīng)當從預(yù)算管理、融資管理及日常管理等方面對現(xiàn)金流進行戰(zhàn)術(shù)性管理。

　　1.強化房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目和非開發(fā)項目的現(xiàn)金流量預(yù)算管理

　　要把握開發(fā)項目各個階段的現(xiàn)金流管理核心，在現(xiàn)金流情況允許的條件下可多個項目同時進行，以平衡不同項目不同階段的現(xiàn)金流組合。同時，結(jié)合開發(fā)項目的現(xiàn)金流量預(yù)算對非開發(fā)項目的現(xiàn)金流進行分析管理。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理應(yīng)包含以下內(nèi)容。

　　一是編制資金預(yù)算。應(yīng)當合理安排不同項目不同發(fā)展階段的資金預(yù)算及日常經(jīng)營所需的現(xiàn)金流預(yù)算。

　　二是執(zhí)行與控制資金預(yù)算。在審核資金支付的合規(guī)性時，財務(wù)部門不僅要考慮合同條款及原始憑證的規(guī)范性，還應(yīng)將資金預(yù)算納入控制依據(jù)考慮范圍之中，通過設(shè)置預(yù)算審核環(huán)節(jié)來衡量該筆資金支付是否符合預(yù)算控制，并據(jù)此做出予以支付或中止支付的決策，對于不在預(yù)算范圍之內(nèi)的資金支付應(yīng)溝通有關(guān)部門考慮支出的合理性，確需支付的預(yù)算外支出應(yīng)走嚴格的報批程序，并在下一個項目開展時考慮該預(yù)算外因素對預(yù)算編制的影響，為預(yù)算編制積累有益經(jīng)驗。

　　三是根據(jù)實際情況的變化對預(yù)算進行分析并加以相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當建立健全預(yù)算分析體系，對資金預(yù)算執(zhí)行的情況進行動態(tài)分析和反映，使得財務(wù)部門能據(jù)此判斷款項支付的合理性，加強預(yù)算執(zhí)行的控制。

　　2.加強企業(yè)籌資管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)可選的幾種籌資方式中，應(yīng)該說銷售回款是最佳選擇，提升自身存貨周轉(zhuǎn)率釋放自有現(xiàn)金流是首選。除內(nèi)源融資外，也可選銀行授信、信托融資、海外籌資、股權(quán)融資等外源融資方式。

　　3.對現(xiàn)金流量做好日常管理

　　一要管理好現(xiàn)金流入和流出，計算現(xiàn)金流理論余值并使日�，F(xiàn)金流余額與此接近。

　　二要管理好現(xiàn)金流有關(guān)流程，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目具體流程，整理分析各階段現(xiàn)金流入和流出，優(yōu)化流程并設(shè)立現(xiàn)金流控制與考核預(yù)警體系。

　　三要管理好現(xiàn)金流的從貨幣資金、地產(chǎn)資本、房產(chǎn)資本一直到貨幣資本的流速。盡量縮短建設(shè)與交付時間段，現(xiàn)金流考核應(yīng)以周或以日為單位開展，加快房產(chǎn)銷售盡快回籠資金，切實把握好市場需求的變動趨勢并對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行相應(yīng)調(diào)整以加快銷售盡快回籠資金。日常管理過程中注意運用不相容崗位相分離、授權(quán)審批及會計記錄等控制手段進行風(fēng)險管理。

房地產(chǎn)的論文13

　　1、工商管理的職能和必要性

　　工商管理，指國家工商管理部門根據(jù)經(jīng)濟學(xué)及管理學(xué)理論，運用現(xiàn)代化的管理手段，對企業(yè)和市場經(jīng)濟發(fā)展進行的監(jiān)管活動。政府工商管理主要職能是糾市場壟斷、惡性競爭行為，遏制經(jīng)濟活動中的各種不正之風(fēng)，營造一個公平、公正的市場環(huán)境。工商管理更多是對市場經(jīng)濟的規(guī)范和約束，工商管理部門的職能主要是：依法監(jiān)督管理市場，規(guī)范企業(yè)的競爭行為；監(jiān)督管理協(xié)調(diào)作用，積極做好市場服務(wù)；依據(jù)有效監(jiān)管，對企業(yè)給予正確引導(dǎo)。

　　工商管理的必要性主要體現(xiàn)在以下三點：首先，市場經(jīng)濟具有自發(fā)性、滯后性和盲目性等缺點，要想使市場經(jīng)濟正常發(fā)展，必須運用市場營銷學(xué)、管理學(xué)、運籌學(xué)、經(jīng)濟學(xué)知識去解決相關(guān)問題，以促進市場經(jīng)濟健康發(fā)展。其次，隨著經(jīng)濟全球化水平不斷提高，中外經(jīng)濟貿(mào)易往來日益頻繁，外部資金流入、外企入駐給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的沖擊，如果不依靠完善的制度對市場經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)，我國經(jīng)濟秩序很快就會失控。因此，政府必須以工商管理為手段對市場主體進行規(guī)范和指導(dǎo)，以確保他們所從事的經(jīng)濟活動符合市場發(fā)展規(guī)律。再次，在市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，各行各業(yè)所處的市場環(huán)境、面臨的問題都會有所變化，企業(yè)整改和重組也在所難免，許多企業(yè)還會在這一過程中迷失自己，誤入歧途。工商管理的重要作用就是為企業(yè)發(fā)展解決麻煩，提供服務(wù)，指明方向。

　　2、工商管理與經(jīng)濟發(fā)展的相聯(lián)性

　　2.1經(jīng)濟發(fā)展能有效促進工商管理工作

　　從某種程度上來說經(jīng)濟發(fā)展對工商管理工作有很大的促進作用，市場經(jīng)濟發(fā)展越來越快所以帶動了工商管理的出現(xiàn)，在市場經(jīng)濟條件下，要求必須要有工商管理部門的監(jiān)督和控制，為了進一步提高經(jīng)濟發(fā)展的程度，也應(yīng)該要采取一定的措施提高工商管理的效率和質(zhì)量，只有這樣才能夠最大程度上發(fā)揮工商管理工作的促進作用，帶動經(jīng)濟的發(fā)展。

　　2.2工商管理是經(jīng)濟發(fā)展的推動力

　　工商管理與經(jīng)濟發(fā)展相互影響、相互促進，完善的工商管理制度對經(jīng)濟的調(diào)節(jié)和發(fā)展有著積極的促進作用。隨著生產(chǎn)關(guān)系的不斷優(yōu)化，利益主體間的矛盾越來越突出，僅靠市場機制自身對經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)，根本無法促使市場經(jīng)濟健康發(fā)展。工商管理對市場活動開展引導(dǎo)、監(jiān)督和管理，能夠彌補市場自身的不足，創(chuàng)造良好的市場經(jīng)濟環(huán)境，保障市場經(jīng)濟主體公平交易，進而推動市場經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

　　3、工商管理對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的促進作用分析

　　3.1促進房地產(chǎn)市場更加規(guī)范合理

　　現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時候出現(xiàn)了一些不合理的現(xiàn)象，這就需要工商管理來進行監(jiān)督，通過工商管理來限制其行為。加強工商管理對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督力度，就可以在很大程度上減少那些不合理現(xiàn)象的發(fā)生。舉例來說，規(guī)劃房地產(chǎn)的一個重要環(huán)節(jié)是拿地，這也是最激烈的一個環(huán)節(jié)。在有些房地產(chǎn)企業(yè)上，會出現(xiàn)一些損害市場經(jīng)濟現(xiàn)象的事情發(fā)生，存在一些不正當?shù)陌l(fā)展行為，這就給整體的房地產(chǎn)帶來不好的影響，打亂了健康的發(fā)展，所以要加強工商管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，根據(jù)相關(guān)的法律來進行監(jiān)督，改善那些不正當?shù)默F(xiàn)象。

　　3.2維持房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展秩序

　　發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的時候，會有一些不合理現(xiàn)象發(fā)生，這對我國市場經(jīng)濟的發(fā)展會帶來不利的影響，破壞我國的經(jīng)濟。最終損害消費者的利益，然后自身經(jīng)濟下滑，前景不景氣等問題。所以要加強工商管理對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度、工商管理作為我國的宏觀調(diào)控手段，要切實履行自身責(zé)任，保證國家的一些政策可以在企業(yè)自身上實現(xiàn)，保障我國經(jīng)濟的發(fā)展，這樣對于恢復(fù)那些房地產(chǎn)不正當現(xiàn)象造成的損害也有幫助。

　　3.3有效的風(fēng)險防控

　　對于房地產(chǎn)經(jīng)濟來說，還要加強一些風(fēng)險的監(jiān)控，這是所有企業(yè)中需要關(guān)注的重點問題，但是要怎么來實行，還需要在繼續(xù)研究。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，就需要面對很多的風(fēng)險防控因素，很多的因素都會對其造成影響。這個風(fēng)險防控也是工商管理應(yīng)該做到的，是它本身的職責(zé)。這需要從工商管理的管理層來說，防患于未然，保障房地產(chǎn)的發(fā)展，并且可以提出一些解決的方法。

　　3.4保證消費者利益

　　工商管理的作用還有維護消費者的權(quán)益，不僅僅只是維護市場的經(jīng)濟發(fā)展。舉例來說，房地產(chǎn)的發(fā)展就經(jīng)常發(fā)生一些不維護消費者權(quán)益的事件，這就需要工商管理來進行監(jiān)督管理，保障消費者的'權(quán)益，在房地產(chǎn)中發(fā)生最多的問題就是房屋的質(zhì)量不達標，這就會損害消費者的利益，消費者作為市場經(jīng)濟發(fā)展的弱勢群體，很容易受到經(jīng)濟發(fā)展中的損害波及，所以要通過工商管理來維護消費者的利益。

　　3.5工商管理工作要注重信息的發(fā)布和及時更新

　　企業(yè)想要在龐大的市場經(jīng)濟中占據(jù)一席之地，就必須時刻關(guān)注整個市場經(jīng)濟的發(fā)展動向以及相關(guān)的政策消息，通過對最新的政策以及消息進行收集并將信息進行整合，從而綜合分析出企業(yè)的發(fā)展方向。可是在實際情況中，企業(yè)對政策信息等的收集并不及時，這就給企業(yè)的發(fā)展帶來了不小的損失。針對這種現(xiàn)狀，工商管理部門應(yīng)當對信息的發(fā)布和更新等重視起來，要保證信息的發(fā)布及時，還要確保其更新速度，以便于企業(yè)盡快為自己的發(fā)展找到方向，適應(yīng)經(jīng)濟社會的步伐。

　　總之，在經(jīng)濟全球化發(fā)展背景下，我國經(jīng)濟市場與世界經(jīng)濟市場的接觸也更加頻繁。這給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來了機遇，也帶來了挑戰(zhàn)。政府只有在完善經(jīng)濟法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，嚴格落實宏觀調(diào)控政策，同時不斷加強工商管理力度，對企業(yè)生產(chǎn)、運營和交易過程進行全方位監(jiān)管，才能促使我國經(jīng)濟健康發(fā)展。

　　參考文獻：

　　[1]梁艷軍.淺談工商管理對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的促進作用[J].中國集體經(jīng)濟，20xx，（03）：52-53.

　　[2]林海龍.淺談工商管理對經(jīng)濟發(fā)展的促進作用[J].發(fā)展，20xx，（06）：63-64.

房地產(chǎn)的論文14

　　摘要：在城市化進程加快與經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場之間的競爭形勢日益嚴峻。在房地產(chǎn)開發(fā)層面，房地產(chǎn)市場營銷策劃問題十分關(guān)鍵，通過有效的市場營銷策劃，可以挖掘潛在的市場機會，對于企業(yè)經(jīng)濟效益實現(xiàn)與自我發(fā)展存在著巨大價值。然而理性分析當前房地產(chǎn)市場營銷策劃實際，可以發(fā)現(xiàn)其在營銷策劃中仍存在著一定的現(xiàn)實性問題，本文基于其中的問題來探究解決路徑及策略，以發(fā)揮營銷策劃整體效用，為企業(yè)效益服務(wù)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場營銷策劃；問題；對策

　　一、引言

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，在推動經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著重要地位。當前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，為進一步提高企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化，房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)關(guān)注市場營銷策劃問題。通過科學(xué)有效的營銷策劃，能夠準確向消費者傳遞營銷思想，滿足消費者的根本需求，推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而實現(xiàn)整體效益。然而不可否認的是，當前房地產(chǎn)在策劃營銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發(fā)展路徑。

　　二、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵認知

　　房地產(chǎn)營銷策劃并非是單一性的工作，而是系統(tǒng)性工程，其包含了房地產(chǎn)全部的銷售及推廣工作。為實現(xiàn)預(yù)期銷售推廣目標及效果，結(jié)合房地產(chǎn)實際狀況，通過優(yōu)化內(nèi)部資源與外部資源，合理編制方案并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程即房地產(chǎn)營銷策劃，從實現(xiàn)階段上來看，其包括前中后三個階段。而為實現(xiàn)樓盤營銷效果及效益，則需要在營銷理念上具備全局性特征，推動“全程營銷”或“整體營銷”。誠信經(jīng)營與以人為本屬于其營銷活動的基點，而具體方案的選擇與策略應(yīng)用，則決定著營銷策劃的成效。

　　三、房地產(chǎn)市場營銷策劃中存在的現(xiàn)實性問題分析

　　當前，房地產(chǎn)市場營銷策劃存在著較多的現(xiàn)實性問題，具體可以表述為以下幾個方面：其一，缺乏準確定位。在開展營銷策劃之前，需要對市場狀況進行深入客觀的調(diào)查，對客戶需求與市場條件等進行充分了解，從而為策劃定位提供科學(xué)依據(jù)。然而在多數(shù)營銷策劃活動中，多缺乏對調(diào)查活動的關(guān)注，或所推行的市場調(diào)查不夠充分，導(dǎo)致市場分析缺乏可靠性與準確性，無法保障營銷策劃方案實施的效果；其二，過于側(cè)重形式而缺乏文化內(nèi)涵。在房地產(chǎn)市場營銷策劃中，很多開發(fā)商受市場變化因素、消費者心理因素及投資因素等影響，缺乏對營銷內(nèi)涵的關(guān)注。多會選用一些廣告來吸引消費者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對企業(yè)文化及產(chǎn)品理念進行深刻表達，其整體營銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網(wǎng)絡(luò)語言不合理的應(yīng)用于推廣之中，在營銷方案中沒有將消費者需求、企業(yè)文化與產(chǎn)品特色結(jié)合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產(chǎn)策劃者多會選擇“猛烈”廣告攻勢，然而其成本較高，且隨著新媒體的發(fā)展，廣告所帶來的傳播收益出現(xiàn)了下滑，僅僅依賴廣告無法實現(xiàn)其預(yù)期效益。

　　四、房地產(chǎn)市場營銷策劃的發(fā)展性路徑思考

　�。ㄒ唬�準確定位，表現(xiàn)產(chǎn)品屬性優(yōu)勢

　　在營銷策劃中，為提高定位準確性則需要以充分的.市場調(diào)查為前提。考慮到房地產(chǎn)商品的特性，消費者在購買行為中多不存在沖動性購買狀況，其對產(chǎn)品的價值及功能更為關(guān)注。為此，開發(fā)商在開發(fā)前期，需要充分做好市場調(diào)查，以建筑行業(yè)發(fā)展實際與未來經(jīng)濟預(yù)測為條件，對產(chǎn)品進行合理定位。在營銷策劃中，需要以消費者心理需求為落腳點，在營銷策略上不應(yīng)過于關(guān)注廣告效應(yīng)，還應(yīng)分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會精英階層為營銷對象，在營銷策劃時，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應(yīng)貼合其群體整體特征，以實現(xiàn)營銷策劃效果。

　�。ǘ�）體現(xiàn)產(chǎn)品文化差異，關(guān)注文化營銷

　　在開展房地產(chǎn)營銷策劃時，需要積極打破思維框架，選擇產(chǎn)品獨特點作為賣點，并充分分析目標群體的整體特征，植入與目標群體相符的文化元素，關(guān)注文化營銷以提高營銷效果。如房地產(chǎn)與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點，重點營銷其文化氛圍，并將該房地產(chǎn)文化優(yōu)勢與其他賣點相結(jié)合，體現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應(yīng)用于學(xué)區(qū)房營銷領(lǐng)域。

　�。ㄈ�）營銷策劃應(yīng)關(guān)注品牌價值

　　在營銷策劃中，需要充分關(guān)注并提高企業(yè)品牌價值。企業(yè)品牌集中體現(xiàn)了企業(yè)文化、企業(yè)價值與企業(yè)服務(wù)等內(nèi)涵，也是與其他同類產(chǎn)品相區(qū)分的重要標志。在房地產(chǎn)營銷中，不應(yīng)僅局限于產(chǎn)品物質(zhì)層上的文化宣傳，還應(yīng)關(guān)注企業(yè)價值與企業(yè)文化層面的內(nèi)涵宣傳。以相關(guān)樓盤為立足點，將企業(yè)文化與企業(yè)服務(wù)理念等融入到樓盤營銷活動之中，努力塑造良好的企業(yè)形象，從根本上賦予品牌更高價值，從而增強營銷策劃的生命力。

　�。ㄋ模╆P(guān)注營銷策劃人才地培養(yǎng)

　　在房地產(chǎn)營銷策劃中，人才屬于十分關(guān)鍵的因素。優(yōu)秀的營銷策劃人才，不僅可以降低營銷成本，還可以選擇更為優(yōu)秀的營銷策略，挖掘更深層次的市場價值，為企業(yè)發(fā)展帶來效益。通過強化營銷策劃人才培養(yǎng)，提高營銷專業(yè)性，定期安排講座或培訓(xùn)，提高營銷策劃人員的內(nèi)在素養(yǎng)與整體技能，還可與其他房地產(chǎn)企業(yè)之間建立交流機制，通過相互交流及學(xué)習(xí)，提高營銷策劃的實際水平，從而為企業(yè)效益實現(xiàn)提供人才支撐。

　　五、結(jié)語

　　在市場競爭的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)為實現(xiàn)生存與發(fā)展，提高整體效益，其對營銷策劃問題的關(guān)注日益增加。當前，房地產(chǎn)營銷策劃仍存在著較多的現(xiàn)實問題，如缺乏準確定位，文化內(nèi)涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產(chǎn)營銷策劃水平，從多個方面提出了發(fā)展路徑。實踐證明，企業(yè)只有充分調(diào)查，以消費者需求為導(dǎo)向，不斷提高產(chǎn)品文化價值與品牌價值，方可實現(xiàn)高質(zhì)量的營銷策劃，并帶來相應(yīng)的營銷效益。

　　參考文獻：

　　［1］惠葉婷．房地產(chǎn)開發(fā)項目市場營銷的理論與實踐［J］．科學(xué)與財富，20xx，（2）：99－99．

　　［2］趙工浩．淺析新形勢下房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新營銷［J］．房地產(chǎn)導(dǎo)刊，20xx，（1）：23－23．

　�。�3］孫士起．市場經(jīng)濟下的房地產(chǎn)開發(fā)探析［J］．城市建設(shè)理論研究（電子版），20xx，（20）．

　　［4］梁艷紅．淺談房地產(chǎn)市場營銷策略［J］．經(jīng)濟視野，20xx，（7）：61－61．

房地產(chǎn)的論文15

　　房地產(chǎn)行政管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)和行政管理學(xué)相交叉的一門邊緣學(xué)科[1],它主要研究在房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域內(nèi),政府及其職能部門的管理工作。作為房地產(chǎn)專業(yè)的一門專業(yè)課程,它對于幫助學(xué)生打好理論基礎(chǔ),了解房地產(chǎn)管理的政策、法規(guī)級管理規(guī)定和物業(yè)管理法律法規(guī),提高分析和解決房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理實際問題的能力都是十分重要的。因此,搞好這門課程教學(xué)方案設(shè)計和實施是十分必要的。

　　1.課程教學(xué)方案

　　制定課程教學(xué)方案是課程教學(xué)的基礎(chǔ)和首要任務(wù)[2]。近年來建筑工程學(xué)院開展畢業(yè)生職業(yè)崗位適應(yīng)情況的專項調(diào)研為基礎(chǔ),全面修訂了各專業(yè)人才培養(yǎng)方案,同時對課程教學(xué)方案的制定提出了指導(dǎo)性意見。房地產(chǎn)和物業(yè)管理課程組的成員,以高等職業(yè)教育理念為先導(dǎo),全面分析專業(yè)人才培養(yǎng)方案,明確課程教學(xué)目標,從教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法、教學(xué)團隊、教學(xué)環(huán)境、教學(xué)資源建設(shè)等方面系統(tǒng)思考和設(shè)計了本課程教學(xué)方案。

　　課程教學(xué)目標是制定課程教學(xué)方案的基礎(chǔ)和落腳點[3]�！斗康禺a(chǎn)行政管理》課程以“懂”與“會”、“學(xué)”與“做”、“知識”與“能力”的跟進關(guān)系為主線,主要設(shè)計了掌握房地產(chǎn)行政管理的基本知識和房地產(chǎn)行政管理工作流程;依據(jù)目前建筑市場特征,能夠?qū)嶋H進行市場調(diào)研、分析,項目實踐的參與,對房地產(chǎn)管理項目進行可行性論證,通過實務(wù)、案例、實際調(diào)研、編制可行性研究報告和目標規(guī)劃,培養(yǎng)學(xué)生發(fā)現(xiàn)、分析和解決問題的基本能力,培養(yǎng)團隊精神和創(chuàng)新能力等傳授知識、培養(yǎng)能力、提高素質(zhì)“三位一體”的具體教學(xué)目標。

　　課程教學(xué)團隊明確課程教學(xué)目標的基礎(chǔ)上,從建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目咨詢公司邀請企業(yè)專家和技術(shù)骨干,針對崗位任職要求,共同研究、設(shè)計了本課程教學(xué)方案,具體內(nèi)容包括以下幾點。

　　(1)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)行政管理的實際工作過程系統(tǒng)設(shè)計課程教學(xué)內(nèi)容,編制課程標準和具體授課計劃,合理選擇教學(xué)場所。

　　(2)結(jié)合校企合作、工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的改革,推進“教學(xué)做合一”教學(xué)模式,打破傳統(tǒng)單一的知識傳授教學(xué)模式。在能力本位的課程體系構(gòu)架下,課程教學(xué)方法由傳統(tǒng)的歸納、分析、綜合等方法向項目教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色扮演教學(xué)法、現(xiàn)場教學(xué)法等模式轉(zhuǎn)換。

　　(3)結(jié)合房地產(chǎn)行政管理崗位任職要求,在分析典型工作的基礎(chǔ)上,系統(tǒng)創(chuàng)設(shè)教學(xué)情境,實現(xiàn)模塊化教學(xué)、模塊化考核。

　　2.課程教學(xué)方案實施

　　(1)教學(xué)內(nèi)容

　　按照職業(yè)教育課程開發(fā)思路,針對房地產(chǎn)行政管理職業(yè)崗位的任職要求,科學(xué)創(chuàng)設(shè)學(xué)習(xí)情境,認真選取教學(xué)內(nèi)容,本著“基礎(chǔ)知識以必須、夠用、兼顧后續(xù)發(fā)展為度”的原則,根據(jù)市場對專業(yè)技術(shù)人才不斷細化的`要求,將《房地產(chǎn)行政管理》課程的學(xué)習(xí)情境確定為城市房屋拆遷管理、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、房地產(chǎn)交易市場管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和物業(yè)管理政策與制度等。為了確保教學(xué)組織的可行性和有效性,進行細致的分析和論證該課程與其他相關(guān)課程之間的內(nèi)容銜接及滲透關(guān)系,使理論教學(xué)和案例分析一體化,實現(xiàn)了課程內(nèi)容的整合與秩序化。

　　(2)教學(xué)方法與手段

　　為了更好地推進工學(xué)結(jié)合的人才培養(yǎng)模式,課程建設(shè)團隊積極進行教學(xué)方法的改革和創(chuàng)新,創(chuàng)建一系列以學(xué)生為主體的教學(xué)方法,如“實例+實戰(zhàn)”教學(xué)法、“溝通+鼓勵”教學(xué)法、“項目驅(qū)動+情境體驗”教學(xué)法、“啟發(fā)+互動”教學(xué)法和“學(xué)+做+考+創(chuàng)”教學(xué)法等。在教學(xué)組織進程中針對不同模塊的內(nèi)容特點,采取不同的教學(xué)方法,全面提高學(xué)生的聽、說、寫、做的能力。隨著教學(xué)方法的更新和改革,實現(xiàn)了教學(xué)手段的現(xiàn)代化,教師普遍采用多媒體技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等現(xiàn)代教育手段進行教學(xué),應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)教學(xué)平臺與學(xué)生互動,開發(fā)了與課程教學(xué)模塊對應(yīng)的教學(xué)課件、教學(xué)視頻,實現(xiàn)了專兼教師在網(wǎng)絡(luò)空間內(nèi)共同組織教學(xué)。

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