房地產(chǎn)論文合集15篇

　　無(wú)論是身處學(xué)校還是步入社會(huì)，許多人都寫過(guò)論文吧，借助論文可以有效提高我們的寫作水平。你知道論文怎樣寫才規(guī)范嗎？下面是小編收集整理的房地產(chǎn)論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)論文1

　　盡管在監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任方面，重慶市采取多管齊下、全面推動(dòng)的方法取得了一定的成績(jī)，但我們必須看到就整體地產(chǎn)行業(yè)而言，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)在履行社會(huì)責(zé)任方面有以下幾方面的問(wèn)題。

　　（一）、眾多企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)

　　根據(jù)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用體系建設(shè)網(wǎng)（重慶市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室主辦）提供的信息，截至20xx年底全市登記在冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)共有3132家，其中僅有43.19%的企業(yè)取得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)，超過(guò)半數(shù)企業(yè)僅根據(jù)工商、稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求對(duì)公司進(jìn)行了注冊(cè)備案而沒(méi)有意愿與意識(shí)去申請(qǐng)相關(guān)資質(zhì)。眾多企業(yè)選擇性的回避了承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的'義務(wù)，而將更多的資金、資源投入到土地、融資等運(yùn)營(yíng)板塊中。其中，取得重慶市房地產(chǎn)50強(qiáng)名譽(yù)的開發(fā)公司在社會(huì)責(zé)任意識(shí)與履行責(zé)任方面與僅取得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有著明顯的差距。例如以龍湖地產(chǎn)集團(tuán)、金科集團(tuán)、協(xié)信集團(tuán)為代表的地產(chǎn)公司積極參與慈善捐款、社會(huì)公益活動(dòng)以及社區(qū)活動(dòng)，通過(guò)參與社會(huì)活動(dòng)提升企業(yè)形象并在無(wú)形間拉大了與一般地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識(shí)方面的差距。這體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)社會(huì)責(zé)任理解的差別，部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在履行社會(huì)責(zé)任意識(shí)方面還有較大提升空間。

　　（二）、企業(yè)社會(huì)責(zé)任執(zhí)行不到位

　　同樣，根據(jù)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用體系建設(shè)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，在有統(tǒng)計(jì)的15項(xiàng)企業(yè)不良記錄中超過(guò)半數(shù)事件是由于企業(yè)拖延辦理工程結(jié)算或拖欠工程款而導(dǎo)致施工單位拖欠農(nóng)民工工資。其次是未達(dá)到合同約定交房條件的及相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)制交房的或延期交房，引起集訪事件；或未按規(guī)定辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)及施工許可手續(xù)，或超過(guò)許可范圍擅自開工建設(shè)的；或企業(yè)對(duì)購(gòu)房者投訴的問(wèn)題推卸責(zé)任、拒不整改或整改不力的。由此可見(jiàn)企業(yè)即便加強(qiáng)了社會(huì)責(zé)任意識(shí)但在實(shí)際執(zhí)行中如何加強(qiáng)監(jiān)管如何督促企業(yè)執(zhí)行各項(xiàng)社會(huì)責(zé)任依然是一件艱巨的任務(wù)。依靠政府監(jiān)管、媒體監(jiān)督固然能起到一定的促進(jìn)作用，但真正能讓企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)社會(huì)責(zé)任還需要靠企業(yè)自身。

　　（三）、企業(yè)社會(huì)責(zé)任信息發(fā)布有待加強(qiáng)

　　目前，重慶市房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任信息主要來(lái)源于重慶市房地產(chǎn)開發(fā)信用體系建設(shè)網(wǎng)、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)以及相關(guān)媒體的信息發(fā)布。各渠道均建立了企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)系統(tǒng)并對(duì)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估與信息發(fā)布，但各評(píng)價(jià)體系的標(biāo)準(zhǔn)不一、評(píng)價(jià)內(nèi)容不同，導(dǎo)致信息發(fā)布后公眾對(duì)信息的可信度和真實(shí)度發(fā)出質(zhì)疑。政府類信息平臺(tái)的專業(yè)化程度高、信息反饋快、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)全面等優(yōu)勢(shì)使其成為監(jiān)督企業(yè)社會(huì)責(zé)任的重要手段，但常常因?yàn)檎�策因素或�?jīng)濟(jì)因素而不能平等對(duì)待所有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。社會(huì)媒體信息平臺(tái)的輻射面廣、社會(huì)公眾認(rèn)知度高使其成為監(jiān)督企業(yè)執(zhí)行社會(huì)責(zé)任的重要輔助手段，但該平臺(tái)專業(yè)程度不足、數(shù)據(jù)不完善使其發(fā)布的信息應(yīng)用程度有限。由此，我們可以看出加快建立獨(dú)立于政府、社會(huì)媒體以外的第三方專業(yè)研究機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督是完善企業(yè)社會(huì)責(zé)任信息發(fā)布的有力補(bǔ)充手段。

房地產(chǎn)論文2

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理存在的不足

　　(一)房地產(chǎn)集團(tuán)的資金管理手段相對(duì)落后

　　目前，房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)記賬工作基本使用財(cái)務(wù)軟件，但這些軟件大都是只具有一般的財(cái)務(wù)記賬功能，沒(méi)有合同管理，預(yù)算管理，成本控制，財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目管理等各個(gè)方面的管理軟件。金融信息化業(yè)務(wù)的實(shí)施，模塊功能少不能滿足管理的需要。如果沒(méi)有必要的軟件和硬件的支持，是不能跟上現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的腳步的。

　　(二)房地產(chǎn)集團(tuán)的投資決策不夠科學(xué)

　　由于前幾年的房地產(chǎn)行業(yè)比較火。回報(bào)率也比較高，這使得一些房地產(chǎn)集團(tuán)只注重利潤(rùn)的獲得，而忽視了行業(yè)發(fā)展的周期性關(guān)系和一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，造成企業(yè)對(duì)未來(lái)的評(píng)估存在的不足，在進(jìn)行一些投資時(shí)比較盲目，缺乏一定的合理性，這使得房地廠商不能按預(yù)期收到投資的匯報(bào)，使得企業(yè)的投資很難收回。

　　(三)房地產(chǎn)集團(tuán)的融資形式比較單一

　　由于我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)剛剛起步，使得房地產(chǎn)的融資市場(chǎng)也屬于起步階段，常見(jiàn)的融資形式一般是短期和長(zhǎng)期的銀行貸款形式，形式比較單一，不能向國(guó)外那樣通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資，另外由于這幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也加大了干預(yù)手段，使得房地產(chǎn)集團(tuán)很難通過(guò)發(fā)行股票來(lái)進(jìn)行資金的籌集。

　　二、如何做好房地產(chǎn)集團(tuán)的資金管理

　　(一)更新房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的觀念

　　對(duì)于房地產(chǎn)集團(tuán)而言，資金管理的重要性要充分認(rèn)識(shí)到，在管理的過(guò)程中，財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)部門應(yīng)積極參與。要充分認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作不僅僅是記賬算賬而已，事后還需要進(jìn)行必要的資金管理。因此，我們需要作出必要的資金管理理念的創(chuàng)新和發(fā)展，集中精力做一些相關(guān)資金管理的實(shí)際工作，科學(xué)的進(jìn)行資金管理。還需要結(jié)合房地產(chǎn)集團(tuán)的具體情況，并積極運(yùn)用一系列先進(jìn)的技術(shù)，在過(guò)去的業(yè)務(wù)流程和運(yùn)作模式背后進(jìn)行創(chuàng)新，在降低成本的基礎(chǔ)上，最大限度地提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　(二)更新房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理人員的`素質(zhì)

　　財(cái)務(wù)人員只有提高了工作素質(zhì)，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，才能保證房地產(chǎn)集團(tuán)的質(zhì)量誠(chéng)信，繼而開展各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。主要從以下方面來(lái)提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，首先在招聘過(guò)程中工作人員必須對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行仔細(xì)的審查，以確保招聘的人員具有良好的專業(yè)知識(shí)，并是一個(gè)踏實(shí)肯干的人才。其次，隨后進(jìn)入財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，通過(guò)定期對(duì)財(cái)會(huì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)的整體素質(zhì)和水平，財(cái)務(wù)人員也需要不斷的學(xué)習(xí)，了解新的會(huì)計(jì)方面的政策和對(duì)自己的專業(yè)知識(shí)進(jìn)行更新。

　　(三)擴(kuò)展房地產(chǎn)集團(tuán)的融資渠道

　　目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始探索其他的融資方式，資本市場(chǎng)直接融資和間接融資需要增加開發(fā)工作，應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的多元化制度，包括投資基金、股權(quán)融資、債務(wù)融資、證券、信托和其他形式。在廣泛的情況下，大量的資金從私營(yíng)部門能夠擺脫房地產(chǎn)基金，債券、信托等地方。因此，廣泛的房地產(chǎn)公司融資不僅可以幫助解決融資困難的問(wèn)題，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士適者生存以及提高其質(zhì)量。

　　(四)更新房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的有關(guān)制度

　　房地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)建立和完善企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，建立會(huì)計(jì)，內(nèi)部審計(jì)，內(nèi)部牽制，財(cái)產(chǎn)清查，內(nèi)部審計(jì)，原始記錄管理等一系列的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，從而為企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)管理，奠定有章可循的良好基礎(chǔ)。企業(yè)管理中必須以財(cái)務(wù)管理為中心，大力加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，首先要做的就是是要建立一個(gè)強(qiáng)大的財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和控制，以提供組織保障。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身所具有的一些不可控因素，使得在房地產(chǎn)資金管理上存在很多困難，因此要全面加大對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的力度，從而使房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理更加科學(xué)、合理，拓寬房地產(chǎn)集團(tuán)的融資渠道，從而保證企業(yè)項(xiàng)目的順利開發(fā)。

房地產(chǎn)論文3

　　一、房地產(chǎn)投資

　　由于房地產(chǎn)具有抗通貨膨脹、保值、增值性，房地產(chǎn)投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國(guó)，隨著各地房?jī)r(jià)的高歌猛進(jìn)，以及股市的飄搖不定，房地產(chǎn)投資已成為廣大投資者和投資機(jī)構(gòu)獲取高額利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要渠道。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)投資巨額性、風(fēng)險(xiǎn)性、外部性和政策影響性，以及投資資金或資源的有限性，投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來(lái)收益之間做出抉擇，選擇適合自己的投資形式和投資產(chǎn)品。因此，房地產(chǎn)投資決策應(yīng)基于對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目科學(xué)、公正的投資分析之上，只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產(chǎn)的增值性。

　　二、房地產(chǎn)投資分析

　　房地產(chǎn)投資分析指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)之前，投資者運(yùn)用自己或投資分析人員的知識(shí)和能力，全面調(diào)查擬投資項(xiàng)目的各方面制約因素，對(duì)所有可能的投資方案進(jìn)行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動(dòng)。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容包括市場(chǎng)分析、區(qū)位條件分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析、經(jīng)濟(jì)分析、不確定性分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析三方面做簡(jiǎn)要介紹。

　　1.市場(chǎng)分析

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在投資決策前，調(diào)查市場(chǎng)狀況，辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，選擇投資機(jī)會(huì)的過(guò)程，稱為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是理性投資者所做的必不可少的一項(xiàng)工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主要以市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)為手段，在獲取市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，對(duì)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場(chǎng)價(jià)值的變化科學(xué)預(yù)測(cè)，為投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性分析奠定基礎(chǔ)，為投資者、決策者把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)和正確進(jìn)行決策提供依據(jù)，以使投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)增值的最大化。

　　2.經(jīng)濟(jì)分析

　　經(jīng)濟(jì)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分，主要通過(guò)經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)的計(jì)算定量分析目標(biāo)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性。經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)根據(jù)是否考慮資金的'時(shí)間價(jià)值可分為靜態(tài)分析指標(biāo)與動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。由于資金本身就具有時(shí)間價(jià)值，而且將一定資金投入到某一項(xiàng)目后也會(huì)產(chǎn)生一定的機(jī)會(huì)成本，因此，筆者認(rèn)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期等動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)更為科學(xué)、合理，更有利于輔助投資者做出正確的決策。

　　3.風(fēng)險(xiǎn)分析

　　房地產(chǎn)投資與其他投資一樣，可能帶來(lái)較高收益的同時(shí)也伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)存在。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。由于房地產(chǎn)投資具有價(jià)值量大、周期長(zhǎng)、不可移動(dòng)性、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度更高，在投資過(guò)程中可能會(huì)面臨自然風(fēng)險(xiǎn)、意外風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等諸多風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)分析是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的主要手段，其方法就是根據(jù)不確定性因素在一定范圍內(nèi)的隨機(jī)變動(dòng)，分析確定這種變動(dòng)的概率分布和他們的期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)和置信區(qū)間，并由此說(shuō)明擬投資項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。以市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分析為例，在開發(fā)期或持有期內(nèi)，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)繁榮、正常和衰退三種情況。為此，投資人應(yīng)通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)查和數(shù)據(jù)分析，預(yù)測(cè)各個(gè)狀況發(fā)生的可能性和該狀況下可能的收益水平，并通過(guò)計(jì)算期望收益標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)、置信區(qū)間等對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

　　三、房地產(chǎn)投資決策

　　房地產(chǎn)投資分析的最終目的是服務(wù)投資決策。在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，一般都會(huì)有多個(gè)不同的投資方案可供選擇，能否利用有效、準(zhǔn)確的方法做出正確的抉擇將直接關(guān)系到未來(lái)的收益與否。對(duì)于置業(yè)投資者，其投資決策的內(nèi)容不同于開發(fā)投資，如需要對(duì)置業(yè)對(duì)象目前物質(zhì)狀況、運(yùn)營(yíng)與收益狀況進(jìn)行全面了解，對(duì)置業(yè)對(duì)象市場(chǎng)前景作出判斷，對(duì)其收益值較合理的價(jià)值估計(jì)。在此基礎(chǔ)上，他們是否購(gòu)買、購(gòu)買時(shí)間、購(gòu)買方式做出正確的決策，這類投資面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較直觀些。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資者，投資決策的內(nèi)容非常廣泛，既包括投資項(xiàng)目的比選、投資項(xiàng)目類型、開發(fā)條件、經(jīng)營(yíng)方式，也包括投資時(shí)間、投資規(guī)模、籌資方式等的決策。該類投資任何一個(gè)決策內(nèi)容的失誤都可能會(huì)帶來(lái)收益減少甚至發(fā)生損失。因此，我認(rèn)為對(duì)于這一類投資，投資者在決策時(shí)應(yīng)緊緊圍繞事先確定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在占有有限信息資源的情況下，借助于現(xiàn)代分析方法和手段，通過(guò)定性的推理判斷和定量的分析計(jì)算與比較，做出正確的決策。只有這樣才能使房地產(chǎn)投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)增值的最大化。

房地產(chǎn)論文4

　　一、國(guó)外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的起源及發(fā)展沿革

　　投資信托制度起源于1822年的荷蘭，當(dāng)時(shí)只是用以籌集社會(huì)游資，作為開發(fā)煤、鐵、紡織及其他產(chǎn)業(yè)的基金。房地產(chǎn)投資信托以在美國(guó)的發(fā)展最為典型。1883年美國(guó)首先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美國(guó)投資事業(yè)才有了劃時(shí)代的發(fā)展，其原因是美國(guó)在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量富豪所持有的過(guò)剩資金。1929年紐約股市崩潰后，美國(guó)SEC開始規(guī)范投資公司。為確保投資人的權(quán)益，美國(guó)展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動(dòng)，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問(wèn)法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國(guó)1940年投資公司法第4條，投資公司可分為：面額證券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、單位信托公司(UnitInvestmentTrust)和經(jīng)理公司(ManagementCompanies)三類。其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運(yùn)用最為普通。

　　馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REITs的前身，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，最初以信托作為規(guī)避公司形式是為了規(guī)避州法中禁止公司以投資為目的持有不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動(dòng)產(chǎn)投資組織，而被美國(guó)最高法院認(rèn)定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但是，隨著投資信托法規(guī)不斷健全、經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，美國(guó)投資信托的發(fā)展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個(gè)月前，簽署了《內(nèi)國(guó)歲人法》的856條～859條的法條，該條文規(guī)定具有一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。

　　為了提供房地產(chǎn)市場(chǎng)所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國(guó)于20世紀(jì)60年代初期推出了第一只上市交易的房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過(guò)組合投資和專家理財(cái)實(shí)現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業(yè)所得稅。同時(shí)，REITs又類似于一個(gè)產(chǎn)業(yè)公司，它通過(guò)對(duì)現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營(yíng)來(lái)獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

　　美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了20世紀(jì)60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創(chuàng)和低靡，80年代的復(fù)蘇漸進(jìn)以及90年代中后期至21世紀(jì)后的迅猛發(fā)展。截至20xx年底，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托股票的總市值達(dá)到2242億美元。40多年來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，具有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。

　　在亞洲，REITs最早出現(xiàn)于日本。日本REIT的發(fā)展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業(yè)務(wù)量逐年成長(zhǎng)。截至1988年，有關(guān)REIT的各案已超過(guò)900件。當(dāng)前，日本是亞洲REITs發(fā)展最成熟的地區(qū)。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國(guó)的長(zhǎng)期國(guó)債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風(fēng)險(xiǎn)的投資。日本市場(chǎng)上已有22項(xiàng)REITs，市值達(dá)209億美元，5年來(lái)已擴(kuò)大1倍�？梢哉f(shuō)，日本此輪房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)在很大程度上是因?yàn)镽EITs的激活。不過(guò)，日本的多數(shù)REITs仍以辦公大樓與公寓資產(chǎn)為主，與美國(guó)REITs的多樣化經(jīng)營(yíng)相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關(guān)法律，允許其他國(guó)家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產(chǎn)信托基金(REITs)市場(chǎng)，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關(guān)部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向。在發(fā)展REITs市場(chǎng)的過(guò)程中，對(duì)規(guī)則、稅務(wù)處理都作了相關(guān)的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的.層面征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時(shí)候不征收所得稅，等等。中國(guó)香港第一只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)——領(lǐng)匯基金(0823HK)于20xx年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前有200只REITs在紐約交易所、美國(guó)交易所或者納斯達(dá)克上市，市值超過(guò)20xx億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過(guò)300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過(guò)100億美元。

　　二、國(guó)外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要經(jīng)驗(yàn)

　　美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在幾經(jīng)波折后，進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，是多種因素共同作用的結(jié)果。在諸多決定因素中，關(guān)鍵因素主要有以下三個(gè)方面。

　　(一)創(chuàng)造必要的法律環(huán)境

　　1960年的美國(guó)稅法修正案，在給予房地產(chǎn)投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時(shí)，對(duì)其股東構(gòu)成、分配比例、收入來(lái)源、資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營(yíng)方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過(guò)50％，總收入中直接來(lái)源于房地產(chǎn)的收入不得低于75％，每年須至少將其應(yīng)納稅收入的90％分配給股東，總資產(chǎn)的75％必須是房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產(chǎn)投資信托運(yùn)行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復(fù)蘇以及20世紀(jì)90年代中后期的突飛猛進(jìn)，主要?dú)w功于相關(guān)法律法規(guī)的不斷改革所帶來(lái)的大力支持。

　　(二)房地產(chǎn)投資信托自身的改革

　　房地產(chǎn)投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括：(1)所有權(quán)形式的改革。從最初的成立時(shí)惟一的權(quán)益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托，專項(xiàng)貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應(yīng)市場(chǎng)的不同要求。(2)結(jié)構(gòu)形式的創(chuàng)新。為有效應(yīng)對(duì)來(lái)自房地產(chǎn)有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)推出了有限期房地產(chǎn)投資信托(FREIT)；為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合伙公司合作的傘形房地產(chǎn)投資信托(UPREIT)結(jié)構(gòu)。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結(jié)構(gòu)的改革。隨著相關(guān)法律規(guī)定的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在這種轉(zhuǎn)變過(guò)程中，熟悉房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)、熟悉公開市場(chǎng)運(yùn)作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊(duì)伍發(fā)揮了積極的作用。(5)規(guī)模經(jīng)營(yíng)意識(shí)的增強(qiáng)。許多REITs認(rèn)識(shí)到了規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，使20世紀(jì)90年代中期REITs規(guī)模擴(kuò)展的案例不斷增加。規(guī)模擴(kuò)展的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在：提高經(jīng)營(yíng)效率及經(jīng)營(yíng)資金流動(dòng)性；實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低資本費(fèi)用；金融分析師關(guān)注程度的日益提高，增加了對(duì)資本吸引力；提高股份流動(dòng)性，吸引機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注；有助于REITs獲得較大的市場(chǎng)份額等。(6)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。主要體現(xiàn)為積極調(diào)整所持有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重資產(chǎn)的流動(dòng)性；積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，使用較低的財(cái)務(wù)杠桿；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施穩(wěn)妥的投資策略等。

　　(三)機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與

　　初始設(shè)立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。1981年，美國(guó)機(jī)構(gòu)投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機(jī)構(gòu)投資者對(duì)REIT股票越來(lái)越關(guān)注。

　　大量實(shí)證分析結(jié)果表明，在REIT股票市場(chǎng)中，隨著機(jī)構(gòu)投資者參與程度的提高，REIT#5司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不斷提升，REIT股票市場(chǎng)的表現(xiàn)也越來(lái)越好。具體表現(xiàn)在：促進(jìn)REIT股票價(jià)格的形成；提高REIT公司管理決策的質(zhì)量；提高REIT的社會(huì)知名度和認(rèn)可程度；提高REIT股票的績(jī)效，減少反常的價(jià)格波動(dòng)；提高市場(chǎng)的透明度和效率。

　　三、中國(guó)REITs發(fā)展的可行環(huán)境及發(fā)展意義

　　(一)可行環(huán)境

　　房地產(chǎn)業(yè)的融資需求作為REITs發(fā)展的基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的改善逐步成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，近年來(lái)房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)及新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持，這將對(duì)銀行產(chǎn)生很大的壓力。為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國(guó)人民銀行在20xx年出臺(tái)了新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[20xx]121號(hào))，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款及個(gè)人住房公積金貸款等七個(gè)方面提高了信貸門檻。而眾多房產(chǎn)商對(duì)銀行嚴(yán)格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國(guó)房地產(chǎn)融資渠道極其單一的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效且利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的資金問(wèn)題。

　　從資金供給角度看，改革開放為中國(guó)積累了巨大的社會(huì)財(cái)富，而在社會(huì)財(cái)富不斷積累的過(guò)程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強(qiáng)大。截至20xx年底，中國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款突破14萬(wàn)億元，達(dá)到141050．99億元，人均儲(chǔ)蓄超過(guò)1萬(wàn)元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應(yīng)的釋放渠道。

　　此外，隨著中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和中國(guó)養(yǎng)老保障制度的改革，中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。目前股市行情尚不穩(wěn)定，銀行利率過(guò)低，民間個(gè)人資本和機(jī)構(gòu)投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒(méi)有得到有效運(yùn)用。而目前中國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：一是風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，目前在中國(guó)證券市場(chǎng)上的可交易品種大約80％為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品；二是低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一，不但市場(chǎng)規(guī)模小，而且品種單調(diào)，只有少量流動(dòng)性較差的國(guó)債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債等，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，使中國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。

　　(二)發(fā)展意義

　　1．引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)。作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場(chǎng)信用的作用，是對(duì)銀行信用的補(bǔ)充；房地產(chǎn)信托投資基金在國(guó)外既參與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)金融活動(dòng)，也參與二級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的補(bǔ)充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，能夠提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

　　2．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。銀行和市場(chǎng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易將風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)和現(xiàn)在之間合理地分配；市場(chǎng)跨空間風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力較強(qiáng)，可以在不同主

　　體之間進(jìn)行分?jǐn)偂？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，其資產(chǎn)的交易性較差，同期的調(diào)整難度較大，無(wú)法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累的問(wèn)題，在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過(guò)了警戒線，危機(jī)必然爆發(fā)。市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融的角度來(lái)看，引進(jìn)具有市場(chǎng)信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將在一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。

　　3．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統(tǒng)因素的影響，因此房地產(chǎn)投資的收益相對(duì)比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對(duì)象，當(dāng)股市價(jià)格下跌時(shí)，以及物價(jià)持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時(shí)，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對(duì)象。當(dāng)前中國(guó)城市化進(jìn)程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費(fèi)需求占消費(fèi)總需求的比重持續(xù)提高，城市房地產(chǎn)的需求也不斷增長(zhǎng)，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期預(yù)期收益較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也相應(yīng)較高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體沖擊力度，有助于緩解中國(guó)金融體系的錯(cuò)配矛盾。

　　四、中國(guó)房地產(chǎn)投資信托之借鑒與啟示

　　(一)重視法律法規(guī)建設(shè)的基礎(chǔ)作用

　　稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競(jìng)爭(zhēng)力的主要源泉，而相關(guān)的制度規(guī)定是其經(jīng)營(yíng)靈活性的來(lái)源。任何金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，必須在法律規(guī)范下進(jìn)行。

　　在美國(guó)，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)，避免了雙重納稅。中國(guó)目前法律尚未對(duì)信托收益的納稅作出明確規(guī)定，現(xiàn)有的信托計(jì)劃發(fā)售時(shí)的信息披露對(duì)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)“輕描淡寫”。如在談及風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，通常表述為因國(guó)家政策，如財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等發(fā)生變化，將可能導(dǎo)致本信托計(jì)劃收益的相對(duì)變動(dòng)。《資金信托管理辦法》對(duì)資金信托計(jì)劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬(wàn)元、三四十萬(wàn)元，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)。其次，制定出REITs的專項(xiàng)管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認(rèn)等，以促進(jìn)基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。

　　因此，為了在中國(guó)盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國(guó)際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范，避免利用投資基金進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)和炒作，切實(shí)保障投資人的利益，真正實(shí)現(xiàn)拓寬居民投資渠道、為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供資金的目的。

　　(二)重視機(jī)構(gòu)投資者的參與和支持

　　機(jī)構(gòu)投資者的參與，在吸引金融機(jī)構(gòu)和廣大投資者參與房地產(chǎn)投資信托方面具有重要的作用。在美國(guó)REITs的資金來(lái)源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金，只有在一個(gè)機(jī)構(gòu)投資者占主體的市場(chǎng)上，才能保證有一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)供給方，保證REITs這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。中國(guó)目前已有大量的機(jī)構(gòu)投資者或準(zhǔn)機(jī)構(gòu)投資者，如何通過(guò)制定相關(guān)的鼓勵(lì)政策，將機(jī)構(gòu)投資者吸引到房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)上來(lái)，是需要研究的問(wèn)題。

　　(三)創(chuàng)新和發(fā)展是永恒的主題

　　國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托，尤其是美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，一直是在變化中求生存、求發(fā)展。從所有制形式創(chuàng)新到組織結(jié)構(gòu)改革和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著房地產(chǎn)投資信托在適應(yīng)市場(chǎng)變化，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力方面的不斷成熟和完善。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)信托還只是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形，還沒(méi)有真正體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資信托規(guī)模較大、投資多樣化、有效分散風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性較好、管理人員專業(yè)化程度較高以及機(jī)構(gòu)投資者踴躍參與的優(yōu)勢(shì)，因此需要在這些方面加大研究的力度。

　　(四)完善專業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)是必要的前提

　　沒(méi)有專業(yè)化的房地產(chǎn)投資信托管理隊(duì)伍，就不可能有房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展得益于龐大的、專業(yè)化的管理隊(duì)伍。這些管理人員熟悉房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，熟悉公開市場(chǎng)運(yùn)作的程序和方法等。中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，必須加強(qiáng)專業(yè)人員的培養(yǎng)，研究建立相關(guān)的職業(yè)資格認(rèn)證制度和職業(yè)道德規(guī)范，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍，為房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展提供高質(zhì)量的人力資源。

　　(五)正視房地產(chǎn)投資信托的作用

　　房地產(chǎn)投資信托，只是房地產(chǎn)行業(yè)籌措資金的一個(gè)渠道，不能過(guò)分夸大房地產(chǎn)投資信托的作用。應(yīng)該通過(guò)發(fā)展以商用房地產(chǎn)為主要服務(wù)對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)信托，鼓勵(lì)人壽保險(xiǎn)基金、社�；�金、住房公積金直接參與，從更廣泛的視角來(lái)拓展房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的資金來(lái)源。[摘要]房地產(chǎn)投資信托在拓寬居民投資渠道、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、培育和健全資本證券市場(chǎng)及促進(jìn)社會(huì)發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展涉及其發(fā)行、上市交易和所投資物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理等諸多方面，應(yīng)在汲取國(guó)外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，從法律制度完善、機(jī)構(gòu)投資者參與及自身不斷創(chuàng)新的專業(yè)隊(duì)伍培養(yǎng)等方面入手，開創(chuàng)中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的新局面。

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托；REIT；啟示

房地產(chǎn)論文5

　　1相關(guān)理論概述

　　1.1JDC工作壓力模型

　　工作需求指的是工作對(duì)個(gè)體的需要，是工作壓力的來(lái)源，在實(shí)際工作中通常表現(xiàn)為工作時(shí)間和工作角色的沖突；工作控制與工作自由度相關(guān)，表現(xiàn)為個(gè)體的工作能力和對(duì)工作任務(wù)的控制，即技能的多樣性和決策權(quán)力。不同水平的工作需求與工作控制組合在一起共同影響著工作壓力，如高工作需求和低工作控制會(huì)導(dǎo)致高工作壓力而產(chǎn)生焦慮；相反，低工作需求和高工作控制會(huì)帶來(lái)低工作壓力而產(chǎn)生倦�。恢挥懈吖ぷ餍枨蠛透吖ぷ骺刂茣r(shí)員工才會(huì)積極工作，產(chǎn)生積極的工作壓力。

　　1.2沉浸體驗(yàn)的基本概念及維度

　　1.2.1沉浸體驗(yàn)的概念及模型

　　沉浸體驗(yàn)，也稱為流暢體驗(yàn)，是指挑戰(zhàn)與技能平衡時(shí)的人們完全投入活動(dòng)中的一種愉悅狀態(tài)。在這種狀態(tài)下會(huì)產(chǎn)生無(wú)意識(shí)感，似乎其他事情都不重要，而且這種感覺(jué)十分享受，驅(qū)使人們不惜一切代價(jià)去追求這種體驗(yàn)。沉浸體驗(yàn)的概念由Csikszentmihaiyi于1975年首次明確提出，被廣泛地應(yīng)用到音樂(lè)、體育、教育領(lǐng)域中。近年來(lái)，沉浸體驗(yàn)被應(yīng)用于管理學(xué)領(lǐng)域的研究中。沉浸體驗(yàn)產(chǎn)生的基礎(chǔ)是挑戰(zhàn)與技能的平衡。沉浸體驗(yàn)?zāi)Ｐ捅砻�，�?dāng)挑戰(zhàn)超過(guò)技能時(shí),壓力就會(huì)以焦慮的形式表現(xiàn)出來(lái)；當(dāng)技能高于挑戰(zhàn)時(shí),會(huì)導(dǎo)致厭倦,進(jìn)而隨著差距的增大而發(fā)展成焦慮；只有當(dāng)挑戰(zhàn)與技能平衡時(shí)，沉浸體驗(yàn)才會(huì)產(chǎn)生。也就是說(shuō)，技能與挑戰(zhàn)平衡是個(gè)體產(chǎn)生沉浸體驗(yàn)的前提條件。

　　1.2.2沉浸體驗(yàn)的維度

　　關(guān)于沉浸體驗(yàn)維度的研究，Jackson(1990)提出的沉浸體驗(yàn)9個(gè)維度的構(gòu)成已經(jīng)得到了廣泛的接受和認(rèn)同，即自覺(jué)體驗(yàn)、清楚的目標(biāo)、挑戰(zhàn)-技能平衡、專注任務(wù)、潛在的控制感、明確的反饋、行動(dòng)-意識(shí)融合、時(shí)間感扭曲、失去自我意識(shí)。

　　1.3沉浸體驗(yàn)與JDC工作壓力模型的融合

　　挑戰(zhàn)與技能平衡是沉浸體驗(yàn)產(chǎn)生的基礎(chǔ)，這一點(diǎn)與JDC工作壓力模型中的“工作需求-控制”非常相似。在工作壓力中，工作需求相當(dāng)于挑戰(zhàn)，而工作控制相當(dāng)于技能，這樣沉浸體驗(yàn)與焦慮相當(dāng)于工作壓力的正反兩面，即積極工作壓力可以體現(xiàn)為沉浸體驗(yàn)，而焦慮相當(dāng)于消極的工作壓力。也就是說(shuō)，將沉浸體驗(yàn)與JDC工作壓力理論相融合是可行的，且可以同時(shí)拓展這兩個(gè)理論。

　　2基于沉浸體驗(yàn)的房地產(chǎn)銷售人員積極工作壓力管理策略研究

　　由于房地產(chǎn)銷售人員的薪酬構(gòu)成中浮動(dòng)部分占的比例很大，其收入直接與銷售業(yè)績(jī)掛鉤，而且工作時(shí)間長(zhǎng)，越是公眾節(jié)假日越是房地產(chǎn)銷售人員最忙碌的時(shí)候，工作域與家庭域之間的沖突促使房地產(chǎn)銷售人員成為社會(huì)公認(rèn)的承受著巨大工作壓力的人群。前些年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，樓盤火爆時(shí)房地產(chǎn)銷售人員可以獲得較高的收入，有助于緩解其較高的工作壓力及工作-家庭沖突。但目前樓市遭遇了罕見(jiàn)的“寒冬”，使房地產(chǎn)銷售人員的收入銳減而工作壓力倍增。在這種情況下，過(guò)去企業(yè)僅依靠高額的銷售提成和經(jīng)濟(jì)性激勵(lì)等外界干預(yù)手段來(lái)緩解房地產(chǎn)銷售人員工作壓力的方式已經(jīng)難以實(shí)現(xiàn)。那么，將沉浸體驗(yàn)引入工作壓力之中，驅(qū)動(dòng)員工有意識(shí)的進(jìn)入自覺(jué)體驗(yàn)狀態(tài)，促使消極壓力向積極壓力轉(zhuǎn)變將成為房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理新的突破口。

　　2.1通過(guò)人才測(cè)評(píng)技術(shù)提升人職匹配，達(dá)成挑戰(zhàn)-技能平衡

　　人職匹配理論要求個(gè)體素質(zhì)與職業(yè)性質(zhì)保持一致。不同的工作對(duì)人的素質(zhì)要求不同，而每一個(gè)人又具有不同的個(gè)性特征，所以要實(shí)現(xiàn)人員和工作之間的匹配，需要通過(guò)人才測(cè)評(píng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售人員的通用素質(zhì)模型表示，優(yōu)秀的銷售人員要具備影響力（通過(guò)數(shù)據(jù)、事實(shí)等直接影響手段或人際關(guān)系、個(gè)人魅力等間接策略來(lái)影響客戶，使其接受產(chǎn)品推薦并產(chǎn)生購(gòu)買行為的能力）、成就動(dòng)力（追求成功的意愿強(qiáng)烈，不斷設(shè)定挑戰(zhàn)性的目標(biāo)挑戰(zhàn)自我）、客戶導(dǎo)向（時(shí)刻關(guān)注客戶不斷變化的需求，服務(wù)客戶）、人際交往能力及自信心等。房地產(chǎn)公司在選拔銷售人員時(shí)，可以基于房地產(chǎn)銷售人員的勝任素質(zhì)模型，通過(guò)心理測(cè)驗(yàn)來(lái)對(duì)候選人的人格、需求動(dòng)機(jī)、職業(yè)錨等進(jìn)行測(cè)評(píng)，結(jié)合面試與情景模擬技術(shù)對(duì)人員的勝任素質(zhì)進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而做到因事?lián)袢恕⑷寺毱ヅ�，以達(dá)到工作控制與工作需求的平衡從而產(chǎn)生沉浸體驗(yàn)。

　　2.2通過(guò)績(jī)效溝通與輔導(dǎo)明確績(jī)效目標(biāo)，獲得清楚反饋

　　沉浸體驗(yàn)構(gòu)成的9個(gè)維度中，“清楚的目標(biāo)”是指確切地知道自己在做什么，而且知道自己行動(dòng)的意義和結(jié)果的感覺(jué)；“明確的反饋”是指?jìng)�(gè)體獲得迅速和清楚地反饋，確定所有事情都按計(jì)劃執(zhí)行的感覺(jué)。這兩個(gè)維度可以通過(guò)績(jī)效執(zhí)行過(guò)程中的績(jī)效溝通與輔導(dǎo)獲得并得到提升。首先，與員工共同制定績(jī)效計(jì)劃是使員工產(chǎn)生“清楚的目標(biāo)”的有效方法，房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要將總體銷售目標(biāo)進(jìn)行層層分解，由銷售人員與其主管共同協(xié)商制定個(gè)人銷售目標(biāo)，并且定期檢查目標(biāo)的進(jìn)展情況。這樣做可以使員工參與自己的績(jī)效管理，促使員工為實(shí)現(xiàn)自己的銷售目標(biāo)而積極行動(dòng)，促使權(quán)力下放，責(zé)權(quán)利統(tǒng)一成為可能。其次，在對(duì)房地產(chǎn)銷售人員的績(jī)效管理實(shí)施過(guò)程中，銷售經(jīng)理要對(duì)銷售人員進(jìn)行績(jī)效輔導(dǎo)，與其討論有關(guān)工作的進(jìn)展情況、潛在的障礙和問(wèn)題、解決問(wèn)題的辦法措施、員工取得的成績(jī)以及存在的問(wèn)題等�？�(jī)效輔導(dǎo)可以是正式的（上下級(jí)間的面談），也可以是非正式的（非工作環(huán)境下的私人交流等）�？�(jī)效輔導(dǎo)不應(yīng)僅僅在績(jī)效計(jì)劃的階段，也不應(yīng)僅僅在績(jī)效考核階段，而是貫穿于績(jī)效管理的始終。這種“明確的反饋”可以提高銷售人員的'工作控制感，及時(shí)又肯定的評(píng)價(jià)使其更加期望獲得更大的成績(jī)，進(jìn)而產(chǎn)生沉浸體驗(yàn)。

　　2.3通過(guò)對(duì)心理資本進(jìn)行干預(yù)，促進(jìn)自覺(jué)體驗(yàn)

　　沉浸體驗(yàn)理論表明，當(dāng)技能與挑戰(zhàn)平衡時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生個(gè)體的沉浸體驗(yàn)，二者的匹配程度由個(gè)體的技能水平?jīng)Q定。因此，開展專業(yè)、有效、持續(xù)的培訓(xùn)是提升房地產(chǎn)銷售人員工作控制感的必要途徑。以往房地產(chǎn)公司多是針對(duì)銷售人員進(jìn)行技能方面的培訓(xùn)，如溝通能力、談判技巧、時(shí)間管理、角色轉(zhuǎn)換等，但立足于改善員工情緒、促進(jìn)自覺(jué)體驗(yàn)的培訓(xùn)與開發(fā)并不多見(jiàn)。其實(shí)，積極心態(tài)的培養(yǎng)更加有助于提升員工對(duì)工作的控制感，例如對(duì)心理資本的干預(yù)與調(diào)節(jié)。心理資本是指有助于預(yù)測(cè)個(gè)體高績(jī)效工作和快樂(lè)工作指數(shù)的積極心理狀態(tài)的綜合，這些積極心理狀態(tài)能夠使個(gè)體自覺(jué)地、努力地去做正確的事情，并且獲得較高的績(jī)效和工作滿意感。心理資本包括自我效能感、樂(lè)觀、希望和韌性四個(gè)能力。其中，自我效能可以通過(guò)“體驗(yàn)成功和模仿他人”和“說(shuō)服和覺(jué)醒”來(lái)提高；樂(lè)觀維度可以通過(guò)“樹立信心”來(lái)提高；希望維度可以通過(guò)“目標(biāo)和途徑設(shè)計(jì)”和“執(zhí)行障礙計(jì)劃”來(lái)提高；韌性維度可以通過(guò)“構(gòu)建資源和回避危險(xiǎn)”和“改變影響過(guò)程”來(lái)提高。目標(biāo)管理法是有效地對(duì)心理資本進(jìn)行干預(yù)的方法，通過(guò)培訓(xùn)和輔導(dǎo)來(lái)提升員工達(dá)成目標(biāo)的能力，同時(shí)在實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的過(guò)程中不斷地體驗(yàn)成功、樹立信心、開發(fā)積極的期望，有助于房地產(chǎn)銷售人員形成較強(qiáng)的控制感，從而提升其工作興趣，增加工作投入，達(dá)成沉浸體驗(yàn)。

　　2.4通過(guò)實(shí)施組織支持政策，提升工作控制感

　　為提升房地產(chǎn)銷售人員的工作控制感，企業(yè)可以在保證工作效果的前提下推行組織支持政策，提供給銷售人員更為自主的工作方式，比如較為靈活的工作時(shí)間、靈活的工作場(chǎng)所、允許彈性工作等，使員工可以更加合理地安排自己的時(shí)間與精力。自主的工作方式可以促使員工由消極的焦慮狀態(tài)向沉浸體驗(yàn)狀態(tài)轉(zhuǎn)變，同時(shí)上級(jí)的支持也是使員工感受到組織支持的關(guān)鍵因素，通過(guò)非正式的形式為下屬提供更為靈活的工作安排，增強(qiáng)下屬對(duì)工作的控制，減少消極工作壓力，營(yíng)造良好的組織支持氛圍，建立和睦的同事關(guān)系。

　　2.5通過(guò)人力資源規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)工作需求與工作供給平衡

　　人力資源規(guī)劃可以防止因?yàn)檎衅高^(guò)量而造成的人力資源供給大于需求，即工作控制大于工作需求，員工可能產(chǎn)生厭煩與倦怠；同時(shí)也可以避免人力資源供給小于需求即人員不足導(dǎo)致任務(wù)太重，工作需求高于工作控制，使員工感覺(jué)時(shí)間壓力過(guò)重或角色沖突劇烈。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣導(dǎo)致銷售人員大量流失，人員短缺使銷售人員承受繁重的任務(wù)而產(chǎn)生消極的工作壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)對(duì)銷售人員供求進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，使人力資源的需求與供給保持平衡，讓工作需求與工作控制適當(dāng)匹配，使員工的工作壓力處于科學(xué)合理的水平。

　　3結(jié)束語(yǔ)

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷使房地產(chǎn)銷售人員陷入較長(zhǎng)工作時(shí)間、經(jīng)常性加班、工作不穩(wěn)定和收入銳減的困境，并且呈愈演愈烈的趨勢(shì)。如何正確地對(duì)房地產(chǎn)銷售人員實(shí)施壓力管理是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理要解決的重要問(wèn)題之一。管理者不應(yīng)只關(guān)注工作壓力的消極結(jié)果，應(yīng)著眼于工作壓力的積極影響，將沉浸體驗(yàn)理論引入人力資源管理的實(shí)踐中，通過(guò)人才測(cè)評(píng)技術(shù)來(lái)提升房地產(chǎn)銷售人員的人職匹配程度，通過(guò)績(jī)效管理來(lái)明確目標(biāo)，通過(guò)心理資本的干預(yù)來(lái)促進(jìn)自覺(jué)體驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施組織支持政策來(lái)提升工作控制感，促進(jìn)沉浸體驗(yàn)的產(chǎn)生與持續(xù)，發(fā)揮工作壓力的積極效應(yīng)。

房地產(chǎn)論文6

　　摘要：由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售確認(rèn)的特殊性，使銷售確認(rèn)會(huì)計(jì)核算衡量標(biāo)準(zhǔn)成為了會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)問(wèn)題，其主要影響解決銷售確認(rèn)問(wèn)題的因素是明確收入和成本之間的配比與否，以及銷售收入的衡量標(biāo)準(zhǔn)。而本文就統(tǒng)一銷售收入的確認(rèn)衡量標(biāo)準(zhǔn)以及配比收入和成本等方面提出了一些解決其問(wèn)題的建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);銷售收入確認(rèn);衡量標(biāo)準(zhǔn)

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入會(huì)計(jì)核算所存在的問(wèn)題(一)銷售收入確認(rèn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)存有以下三點(diǎn)情形1.地產(chǎn)企業(yè)獲得預(yù)售房款，確認(rèn)為銷售收入此類觀點(diǎn)的持有者認(rèn)定，商品房或建筑成品的預(yù)售階段是地產(chǎn)行業(yè)的銷售方式的特殊性時(shí)段，企業(yè)在獲得了預(yù)售許可證件之時(shí)，該建筑產(chǎn)品就已開工建設(shè)，建筑成品的基本模式結(jié)構(gòu)就不會(huì)在發(fā)生改變，并且認(rèn)定建筑成品與用戶之間所簽訂的約束合同，在常規(guī)情形下，不可撤銷。但在此形勢(shì)下對(duì)建筑產(chǎn)品的銷售確認(rèn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)以按照工程的完工進(jìn)度情況收取預(yù)售費(fèi)用。此形勢(shì)下，預(yù)售確認(rèn)收入將會(huì)存在房款不能有效收入的現(xiàn)象，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，致使在企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)報(bào)表分析上不能充分的明確披露，體現(xiàn)不出企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)體業(yè)績(jī)。

　　2.地產(chǎn)企業(yè)獲得預(yù)售房款，不確認(rèn)為銷售收入此類觀點(diǎn)的持有者認(rèn)定，預(yù)售業(yè)務(wù)企業(yè)所收取獲得的房款就是預(yù)收房款，不能對(duì)其認(rèn)為是確認(rèn)后的房款收入，其觀點(diǎn)不難理解，也就是只有待到工程項(xiàng)目施工完工后建筑成品交付給用戶后，才能對(duì)預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入到業(yè)務(wù)核算的范疇之內(nèi)。由于企業(yè)與用戶之間只簽訂了購(gòu)房約束合同，此形勢(shì)下的預(yù)收房款相對(duì)于對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，就是一種負(fù)債。從而一定程度上，其所存在的問(wèn)題也說(shuō)明了企業(yè)的業(yè)績(jī)不能有效的表現(xiàn)出來(lái)。

　　3.在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期間，確認(rèn)銷售收入此類觀點(diǎn)的持有者認(rèn)定，在建筑成品的施工建設(shè)階段，就認(rèn)定實(shí)現(xiàn)確認(rèn)銷售收入。但在認(rèn)定的確認(rèn)銷售的房款金額上與上述第一類所持有的觀點(diǎn)不盡相同。其是運(yùn)用實(shí)際施工建設(shè)程度的完成量以百分比的形式表現(xiàn)確認(rèn)開來(lái)，并用以計(jì)算出階段性應(yīng)得到的收入與應(yīng)轉(zhuǎn)換的階段性成本。但是這種觀點(diǎn)對(duì)企業(yè)的影響就是，建筑產(chǎn)品在竣工驗(yàn)收后對(duì)銷售確認(rèn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)會(huì)造成企業(yè)利潤(rùn)的大幅度波動(dòng)，從而影響地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，但是一定程度上，其通過(guò)了百分比的配比原則，有利于反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

　　(二)收款進(jìn)度和完工程度不配比

　　地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，常常會(huì)收到預(yù)收房款，企業(yè)雖然已經(jīng)獲得房款，但是實(shí)際項(xiàng)目產(chǎn)品并未交付用戶予以使用。因此，企業(yè)并未獲得實(shí)際收入，同時(shí)與收入相關(guān)的實(shí)際成本、費(fèi)用就沒(méi)有即時(shí)發(fā)生，進(jìn)而致使企業(yè)的收款與產(chǎn)品的完工程度以及其過(guò)程中的成本、費(fèi)用無(wú)法對(duì)其進(jìn)行有效配比。

　　(三)單個(gè)戶型的收入和成本不配比鑒于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際開發(fā)的樓盤項(xiàng)目，對(duì)其運(yùn)作的`樓盤建筑產(chǎn)品(企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作對(duì)象即產(chǎn)品，地產(chǎn)建筑行業(yè)的產(chǎn)品是指建筑商品房)在實(shí)際銷售定價(jià)時(shí)會(huì)考慮到商品房的朝陽(yáng)方向、產(chǎn)品建設(shè)地段、樓層等因素做出綜合考慮，企業(yè)開發(fā)商會(huì)對(duì)商品房的適用戶型做出不同的價(jià)格。而產(chǎn)品本身的成本就是指產(chǎn)品在建筑施工建設(shè)中所發(fā)生的全部費(fèi)用，并沒(méi)有與施工階段結(jié)合到一起去考慮，也就促使此形勢(shì)下，產(chǎn)品本身未對(duì)樓層、地段等因素加以考慮，從而必然促使單個(gè)戶型的收入與成本不成配比。

　　二、相關(guān)建議

　　(一)改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確定的會(huì)計(jì)核算建議1.銷售收入確認(rèn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)只有待到地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)后的實(shí)際產(chǎn)品竣工后，成為建筑商品時(shí)，經(jīng)過(guò)竣工檢收后并且辦理轉(zhuǎn)交手續(xù)后，才能確立認(rèn)定地產(chǎn)銷售確認(rèn)，從而將預(yù)收的房款轉(zhuǎn)化為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。同時(shí)，建筑竣工后的商品應(yīng)符合其相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)合同要求與在不可撤銷的建設(shè)合同下，運(yùn)用百分比配比法對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)作業(yè)務(wù)確立明確的銷售收入。

　　因此，就需要在工程完工后，相關(guān)負(fù)責(zé)部門對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)收，并且達(dá)到檢收合格標(biāo)準(zhǔn)，且建筑成品已與買主的驗(yàn)收情況并無(wú)異議的基礎(chǔ)之上，辦理相關(guān)的入住手續(xù)以及房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶憑證。

　　2.確立收款進(jìn)度與完工進(jìn)度配比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用完工百分比法確認(rèn)銷售收入。開發(fā)商在獲得實(shí)際預(yù)收房款費(fèi)用款項(xiàng)時(shí)，建筑項(xiàng)目建設(shè)工程至少已經(jīng)完成了40%，應(yīng)以工程實(shí)際完工進(jìn)度確立銷售確認(rèn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，剩余的部分應(yīng)當(dāng)記作“預(yù)收賬目”。在全部施工的建設(shè)過(guò)程之中，房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)遵循工程的實(shí)際進(jìn)度做衡量標(biāo)準(zhǔn)，逐步把“預(yù)收賬目”轉(zhuǎn)投到“主營(yíng)業(yè)務(wù)”實(shí)際收入，這樣就能實(shí)現(xiàn)了符合企業(yè)與未來(lái)用戶之間的具體利益，并在一定程度上解決了收款進(jìn)度和完工程度的絕對(duì)配比。同時(shí)，對(duì)于“預(yù)收賬目”不能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)投的，應(yīng)該以“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”中納入的獲取的實(shí)際收入為前提，對(duì)實(shí)際以后的實(shí)際收款應(yīng)作以借記，以等到收款時(shí)，等到以后收到款項(xiàng)時(shí)再?zèng)_減應(yīng)收賬款。另外，企業(yè)應(yīng)該使開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，再根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

　　(二)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告披露的建議房地產(chǎn)成本的實(shí)際運(yùn)作中，土地成本所占比重巨大。相對(duì)于有著合適土地儲(chǔ)備的企業(yè)而言，在獲得了有利土地資源之后，其本身就蘊(yùn)含著豐厚的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，使其具備較高層次的投資價(jià)值，因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算部門應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)表中指名其明確性的有利信息并附注在財(cái)務(wù)報(bào)表中，對(duì)土地的貯備量所應(yīng)獲得的成本狀況作出明確披露;另外，在會(huì)計(jì)核算的財(cái)務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)的分析報(bào)告中，應(yīng)明確揭示企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)信息，而不單單是指限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，也就是說(shuō)，企業(yè)應(yīng)在保證金的基礎(chǔ)之上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，對(duì)企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說(shuō)明。

　　綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：第一，開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積已經(jīng)有關(guān)部門測(cè)定;第二，已與客戶簽訂正式的房屋銷售合同;第三，標(biāo)的物房屋已經(jīng)客戶驗(yàn)收，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購(gòu)銷雙方均無(wú)異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]潘恒昌,鞠鴻志.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)[J].北京機(jī)械工業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào),20xx(04).

　　[2]郭瑞.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)時(shí)限[J].河北企業(yè),20xx(10).

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房地產(chǎn)論文7

　　一、房地產(chǎn)業(yè)與關(guān)系營(yíng)銷

　　1.房地產(chǎn)業(yè)與關(guān)系營(yíng)銷房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品相比，有很大的不同，具有獨(dú)特的性質(zhì)。如價(jià)格的昂貴性、區(qū)位的固定性、使用的耐久性、質(zhì)量的差異性、使用的限制性等。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部份，它具有一般性，它是某一地域內(nèi)商品交換活動(dòng)的固定場(chǎng)所及交換關(guān)系的總和，反映了商品的價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的相互作用。同時(shí)還具有供求關(guān)系特殊性，銀行和中介機(jī)構(gòu)參與性，權(quán)利主導(dǎo)性、不完全競(jìng)爭(zhēng)性等特殊性。通常通過(guò)分析一般性的市場(chǎng)營(yíng)銷與市場(chǎng)關(guān)系營(yíng)銷的異同點(diǎn)可以明確房地產(chǎn)關(guān)系營(yíng)銷。

　　二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作當(dāng)前面臨的現(xiàn)狀

　　1.市場(chǎng)定位觀念不夠明確

　　眾所周知，房地產(chǎn)具有許多特殊性質(zhì)，是一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)市場(chǎng)定位觀念不夠明確，往往會(huì)出現(xiàn)定位過(guò)高或定位過(guò)低的現(xiàn)象，很容易使顧客對(duì)企業(yè)的定位印象產(chǎn)生誤解，導(dǎo)致顧客一味地只注重某一特定的產(chǎn)品，忽視了對(duì)其他產(chǎn)品的重視，這樣容易促使失去購(gòu)買欲，大量的潛在顧客將會(huì)流失，不利于企業(yè)的全面發(fā)展。

　　2.實(shí)施客戶戰(zhàn)略不夠完善

　　在實(shí)施客戶戰(zhàn)略的過(guò)程中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了挖掘新客戶，而忽略了對(duì)老客戶的維系。這就是所謂的“漏斗”原理。有些房地產(chǎn)開發(fā)商只注重售前和售中的管理模式，對(duì)售后服務(wù)沒(méi)有引起高度重視，使得有些問(wèn)題無(wú)法得到有效的解決，喪失了許多的老客戶。表面看來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)商即使在一周內(nèi)流失了100個(gè)客戶，又可以于接到100個(gè)新客戶，這兩者之間的銷售業(yè)績(jī)似乎沒(méi)有任何變化，然而，事實(shí)相反，吸引新客戶所花費(fèi)的成本往往要比維系老客戶所消耗的成本多得多，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有擁有大量的客戶才能立于不敗之地。

　　3.企業(yè)內(nèi)部關(guān)系處理不當(dāng)

　　企業(yè)內(nèi)部關(guān)系主要包括企業(yè)與內(nèi)部員工之間的相互關(guān)系。企業(yè)加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)系營(yíng)銷的主要目的在于協(xié)調(diào)好企業(yè)與內(nèi)部所有員工之間的關(guān)系。市場(chǎng)關(guān)系營(yíng)銷管理是指股東關(guān)系管理、部門關(guān)系管理及員工關(guān)系管理。由于長(zhǎng)期受到“官本位”觀念的深刻影響，企業(yè)內(nèi)部等級(jí)分明現(xiàn)象嚴(yán)重。而房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為員工僅是一種資源，他們才是真正的主人。因此，忽視了與內(nèi)部員工關(guān)系的處理，對(duì)員工的要求甚嚴(yán)，很少主動(dòng)關(guān)注員工生理、心理、情感的需求，致使員工的積極性，自主性、創(chuàng)造性大大降低。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系營(yíng)銷管理

　　1.房地產(chǎn)銷售人員關(guān)系營(yíng)銷

　　顧客是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷的核心，要迎合市場(chǎng)需求，必須提供個(gè)性化服務(wù)。生產(chǎn)、設(shè)計(jì)出迎合不同消費(fèi)者的心理需求的產(chǎn)品，將潛在的顧客轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房者。同時(shí)要完善房地產(chǎn)的售后服務(wù)，確�？蛻艟�神上的愉悅感，居住上的舒適感。銷售人員應(yīng)該采取積極的銷售手段來(lái)促進(jìn)樓盤銷售，使顧客感受到購(gòu)買房屋的樂(lè)趣。具體措施可如下文內(nèi)容:1.直接降價(jià);2.免費(fèi)送禮;3.內(nèi)部員工價(jià);4.組織團(tuán)購(gòu);5.承諾無(wú)理由退房;6.減首付;7.保價(jià)計(jì)劃;8.先租后賣。

　　2.開發(fā)商對(duì)入住糾紛的提早預(yù)防措施

　　應(yīng)加強(qiáng)與顧客的交流溝通。根據(jù)美國(guó)營(yíng)銷協(xié)會(huì)的研究，只有三分之一的顧客是會(huì)因產(chǎn)品出現(xiàn)問(wèn)題而感到不滿意，其其余三分之二的顧客因溝通不良而不滿意。由此可見(jiàn)，重視與客戶之間的交流溝通是增強(qiáng)客戶滿意感的重要途徑。一個(gè)不滿意的客戶意味著公司將流失無(wú)形的資產(chǎn)，而一個(gè)滿意的客戶意味著公司將會(huì)增加無(wú)形的資產(chǎn)。因此，有見(jiàn)識(shí)的房地產(chǎn)公司，加強(qiáng)與顧客溝通，主動(dòng)出擊，為顧客排憂解難無(wú)形資產(chǎn)，他們盡力鼓勵(lì)顧客提出抱怨，而后再盡力讓不滿意的顧客重新高興起來(lái)。為了使房子能在交付時(shí)達(dá)到使用和綠化完成等要求，現(xiàn)在，部分開發(fā)商采用了以下兩種方式:一是將原來(lái)的倉(cāng)促入住改為預(yù)留出入住準(zhǔn)備期，以便能提早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。二是索性將原訂的交房日期推遲，寧可按合同向購(gòu)房人進(jìn)行賠償，也不愿引發(fā)糾紛。謹(jǐn)慎承諾，降低客戶預(yù)期值，客戶的滿意度就會(huì)更高。

　　四、房地產(chǎn)關(guān)系營(yíng)銷策略分析

　　1.市場(chǎng)定位策略

　　從關(guān)系營(yíng)銷角度看，產(chǎn)品市場(chǎng)定位的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商與特定顧客群體的關(guān)系定位，即明確與誰(shuí)打交道。這種關(guān)系定位，即包括了房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)產(chǎn)品的顧客之間的關(guān)系定位，也包括了市場(chǎng)環(huán)境條件下的其他客戶關(guān)系的定位。在明確市場(chǎng)定位的的時(shí)候，優(yōu)先考慮所處的市場(chǎng)環(huán)境、開發(fā)商綜合實(shí)力、歷史形成條件、自身優(yōu)勢(shì)與特色，也就是確立房地產(chǎn)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)源于開發(fā)商可以向客戶所創(chuàng)造的價(jià)值，同時(shí)該價(jià)值應(yīng)比開發(fā)商自身所創(chuàng)造該價(jià)值時(shí)耗費(fèi)的成本要大。其次，選出若干適用優(yōu)勢(shì)。在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，開發(fā)商至少應(yīng)考慮自身的產(chǎn)品質(zhì)量、開發(fā)成本、技術(shù)水平及售后服務(wù)水平等因素。與此同時(shí)，還應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)者的相應(yīng)因素相比較。從而發(fā)現(xiàn)自身的不足與優(yōu)勢(shì)所在并進(jìn)行改進(jìn)與強(qiáng)化。此外，應(yīng)向市場(chǎng)有效地明確企業(yè)定位觀念，即地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)擴(kuò)充服務(wù)人員，同時(shí)加以培訓(xùn)，而后宣傳其服務(wù)優(yōu)勢(shì)與能力。

　　2.實(shí)行客戶關(guān)系的管理策略

　　顧客就是上帝，因而開發(fā)商進(jìn)行客戶維系有以下幾種方略:第一、實(shí)施實(shí)行會(huì)員制。該營(yíng)銷方法的`突出優(yōu)勢(shì)就是把硬性廣告宣傳變成為會(huì)員之間軟性宣傳，同時(shí)銷售的產(chǎn)品其質(zhì)量及價(jià)格要優(yōu)勝于市面上那些同一類別的產(chǎn)品。通過(guò)會(huì)務(wù)活動(dòng)拉近商家、消費(fèi)者、業(yè)主及企業(yè)自身的距離，同時(shí)增強(qiáng)彼此之間溝通與信任，這樣借助會(huì)員優(yōu)惠與文化增值途徑，刺激會(huì)員消費(fèi)市場(chǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)樓盤銷售。第二、強(qiáng)化個(gè)人聯(lián)系。也就是利用樓盤營(yíng)銷人員和潛在客戶的緊密交流而增加友情，增強(qiáng)關(guān)系。比如常常邀請(qǐng)顧客的主管經(jīng)理參與各類娛樂(lè)活動(dòng)，逐步密切雙方關(guān)系;牢記主要客戶及其夫人與孩子的生日，同時(shí)與生日時(shí)送上禮品、鮮花以示祝賀;或者為喜歡養(yǎng)花的客戶送上優(yōu)良花種與花肥;抑或通過(guò)自己的一些社會(huì)關(guān)系來(lái)幫助客戶解決其子女入托、升學(xué)及就業(yè)等問(wèn)題。利用個(gè)人聯(lián)系進(jìn)行關(guān)系營(yíng)銷也有一定的弊端:容易導(dǎo)致企業(yè)對(duì)長(zhǎng)期接觸客戶的營(yíng)銷人員有過(guò)分依賴，加大了管理難度。所以在運(yùn)用這一策略時(shí)應(yīng)該注意適當(dāng)?shù)匕褜⑵髽I(yè)聯(lián)系建于個(gè)人聯(lián)系之上，利用長(zhǎng)期個(gè)人聯(lián)系來(lái)提高企業(yè)親密度，進(jìn)而形成企業(yè)之間的的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

　　3.于競(jìng)爭(zhēng)中合作，實(shí)現(xiàn)雙贏

　　松散性結(jié)盟通常是開發(fā)商之間運(yùn)用較多的方式，這讓合作雙可以避免直接沖突，抑或共同創(chuàng)出區(qū)域品牌，在收益方面實(shí)現(xiàn)雙贏。如自20xx年10月起，于成都市的羊西線兩側(cè)進(jìn)行樓盤開發(fā)的二十多家房地產(chǎn)商采用“打捆包裝、整體宣傳”的方略，于營(yíng)銷宣傳中共創(chuàng)區(qū)域品牌—“羊西板塊”，獲得了不錯(cuò)的營(yíng)銷效果。而在20xx年4月28日進(jìn)行開盤的廣州星河灣因完美的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工質(zhì)量及園林景觀，迫使其他的發(fā)展商調(diào)整設(shè)計(jì)方案及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，不得不對(duì)對(duì)原先的設(shè)計(jì)進(jìn)行重新修改，增加了投入，還對(duì)其他發(fā)展商進(jìn)行了有效刺激，有利于提高華南版塊發(fā)展商的綜合素質(zhì)，這也是合作雙贏的一個(gè)體現(xiàn)。實(shí)際上，競(jìng)爭(zhēng)者之間的合作方式是多樣化的，或不同企業(yè)共同開發(fā)某一種新的產(chǎn)品;或組建企業(yè)集團(tuán)，利用合作來(lái)得到強(qiáng)大聯(lián)合優(yōu)勢(shì)，抑或優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)合作各方得到比合作之前的更多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與利益。武漢地區(qū)在城區(qū)建設(shè)推廣武漢都市星座聯(lián)盟系統(tǒng)工程時(shí)就為我們提供了一個(gè)雙贏甚至多贏的典例。也就是“五個(gè)強(qiáng)化”戰(zhàn)略。即:(1)強(qiáng)化品牌合力。以樹立武漢都市新空間為構(gòu)建理念，以都市星座為聯(lián)盟商標(biāo)，通過(guò)契約方式將老城區(qū)的小地塊樓盤連接在一起，促進(jìn)小地塊聯(lián)盟整體的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，提升品牌戰(zhàn)力。(2)強(qiáng)化統(tǒng)一使用技術(shù)資源、策劃資源、營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)策略環(huán)境。(3)強(qiáng)化產(chǎn)品制造及研發(fā)。以強(qiáng)大的專業(yè)資源及聯(lián)盟體的服務(wù)機(jī)構(gòu)為支撐點(diǎn)，為聯(lián)盟體成員創(chuàng)造客戶需求的產(chǎn)品提供了條件，為研制適銷對(duì)路的成套產(chǎn)品提升了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。(4)強(qiáng)化決策管理。即科學(xué)地利用社會(huì)決策資源與專業(yè)資源，提升投資商的價(jià)值，打造競(jìng)爭(zhēng)策略平臺(tái)(5)強(qiáng)化銷售平臺(tái)。結(jié)合所用聯(lián)盟體創(chuàng)造一手樓新型網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)，全面推出3A立體化營(yíng)銷策略，構(gòu)建最佳的低成本高效益的營(yíng)銷模式。各大房地產(chǎn)公司應(yīng)本著尊重契約、統(tǒng)一行動(dòng)的觀念，共同創(chuàng)造以小變大的競(jìng)爭(zhēng)形式。以契約的形式為行動(dòng)指南，營(yíng)造企業(yè)自己專有的策劃、營(yíng)銷、服務(wù)機(jī)制，創(chuàng)建全面的都市星座母品牌與子品牌系統(tǒng)，為贏取市場(chǎng)份額奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　4.協(xié)調(diào)好企業(yè)與政府和媒體的關(guān)系，創(chuàng)造良好的營(yíng)銷環(huán)境

　　企業(yè)是社會(huì)的重要組成部分，企業(yè)的活動(dòng)會(huì)直接受到政府及相關(guān)法律法規(guī)的制約。因此，在協(xié)調(diào)企業(yè)與政府之間的關(guān)系時(shí)，應(yīng)以積極的態(tài)度，自覺(jué)遵守國(guó)家的法律法規(guī)，幫助解決國(guó)家所面臨的各種難題�，F(xiàn)代關(guān)系營(yíng)銷理論認(rèn)為:如果能夠加強(qiáng)企業(yè)與政府之間的配合，樹立共存共榮的意識(shí)，那么國(guó)家就可能會(huì)制定出對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)節(jié)合理化、避免相互矛盾、幫助營(yíng)銷人員創(chuàng)造和分配價(jià)值的政策�，F(xiàn)代營(yíng)銷的內(nèi)容豐富多樣，其他相關(guān)團(tuán)體與內(nèi)部員工之間的關(guān)系也是關(guān)系營(yíng)銷的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。只有正確處理好這些關(guān)系，創(chuàng)造良好的營(yíng)銷環(huán)境，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的前提條件。

　　5.正確處理企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，創(chuàng)造發(fā)展的動(dòng)力

　　企業(yè)內(nèi)部營(yíng)銷最關(guān)鍵的一步，便是把握企業(yè)內(nèi)部關(guān)系的結(jié)構(gòu)性質(zhì)與特征。企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)主要可以分為三個(gè)層面，即由股東構(gòu)成的影響層、提供有關(guān)支持的輔助層、從事基本活動(dòng)的核心層。影響這三層的主要因素在于顧客需求度及滿意度，同時(shí)直接關(guān)系到企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。正確處理好企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，從“以人為本”的角度出發(fā)，是現(xiàn)代關(guān)系營(yíng)銷理念的核心，這種人為核心的理念強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)在于激發(fā)人潛在能動(dòng)性和創(chuàng)造性，為企業(yè)創(chuàng)造有利的價(jià)值。

　　6.完善客戶退出管理模式

　　客戶退出管理模式是根據(jù)客戶退出企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的購(gòu)買模式，認(rèn)真分析原因，吸取經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)等一系列的方式來(lái)避免客戶的流失。完善客戶退出管理模式可以采取以下方法:第一，預(yù)測(cè)客戶流失率。預(yù)測(cè)顧客流失率的公式為(期初顧客人數(shù)－期末顧客人數(shù))/期初顧客人數(shù)*100%。

房地產(chǎn)論文8

　　在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展以及社會(huì)持續(xù)化進(jìn)步的時(shí)代背景下，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由此得到了極大的提升。從實(shí)際情況來(lái)看，現(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在投資管理方面仍舊存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)性，這種風(fēng)險(xiǎn)是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素，人才是企業(yè)生存和發(fā)展的重要推動(dòng)力量，在房地產(chǎn)企業(yè)中占有不可忽視的地位，為此，必須積極構(gòu)建企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，實(shí)現(xiàn)人力資源的有效管理。本文旨在分析房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的有效構(gòu)建，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的雙向進(jìn)步。

　　優(yōu)秀的人才隊(duì)伍往往是構(gòu)成企業(yè)生存和發(fā)展的決定性力量，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略化發(fā)展的有力保障，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的影響�，F(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)針對(duì)人力資源管理仍舊存在著種種欠缺，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，構(gòu)建起企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系已成為房地產(chǎn)行業(yè)必須解決的問(wèn)題，通過(guò)本文對(duì)房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究和分析，從而強(qiáng)化企業(yè)實(shí)力，保證房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。

　　一、當(dāng)今房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的實(shí)際情況

　　（一）重視程度不高，工作積極性不高

　　企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)員工的.培訓(xùn)工作缺乏重視，大多都是紙上談兵，并沒(méi)有將員工的培訓(xùn)工作放在實(shí)際之中，對(duì)員工培訓(xùn)工作的重視程度不高。雖然一部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步建立起培訓(xùn)規(guī)劃，但卻沒(méi)有切實(shí)將培訓(xùn)工作落實(shí)到實(shí)處，沒(méi)有嚴(yán)格按照規(guī)劃行事。另外，企業(yè)員工的工作積極性明顯不高，甚至存在著抵制的消極態(tài)度，自我學(xué)習(xí)能力較為薄弱。

　�。ǘ�）企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系內(nèi)容和方法過(guò)意單一化

　　企業(yè)的培訓(xùn)工作缺乏科學(xué)合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，沒(méi)有通過(guò)科學(xué)的調(diào)查分析進(jìn)行培訓(xùn)工作的設(shè)計(jì)，其培訓(xùn)方法和內(nèi)容較為單一化，缺乏培訓(xùn)效果評(píng)估環(huán)節(jié)，缺乏系統(tǒng)、科學(xué)、全面的培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，無(wú)法對(duì)企業(yè)員工的實(shí)際情況進(jìn)行深入的調(diào)查研究，培訓(xùn)工作缺乏針對(duì)性，所涉及的培訓(xùn)工作并不能滿足企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和員工的切身利益。

　　（三）企業(yè)對(duì)培訓(xùn)工作缺乏充足的硬件設(shè)施和資金投入

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)員工的培訓(xùn)工作缺乏相應(yīng)的重視和認(rèn)識(shí)，所以在資金的投入、教學(xué)授課以及硬件設(shè)施等方面無(wú)法予以充分提供，企業(yè)的培訓(xùn)工作往往只是在內(nèi)部簡(jiǎn)單進(jìn)行，卻沒(méi)有提供專業(yè)性的培訓(xùn)場(chǎng)地，只是借助企業(yè)會(huì)議室、多媒體設(shè)備等場(chǎng)地和設(shè)施簡(jiǎn)單地展開，培訓(xùn)方式過(guò)于單一化，其培訓(xùn)結(jié)果也無(wú)法預(yù)知。

　�。ㄋ模┡嘤�(xùn)效果轉(zhuǎn)化與跟蹤機(jī)制存在不協(xié)調(diào)因素

　　大部分房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的效果評(píng)估方式往往是通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查或者書面測(cè)試的方式在企業(yè)中進(jìn)行，也就是沒(méi)有一套專業(yè)化的評(píng)估體系，也沒(méi)有長(zhǎng)久性、持續(xù)性的企業(yè)員工，員工對(duì)培訓(xùn)工作的意識(shí)還需要跟蹤性的調(diào)查和分析，為此，無(wú)法客觀全面地熟悉掌握培訓(xùn)效果，跟蹤機(jī)制和培訓(xùn)效果轉(zhuǎn)化彼此之間互不協(xié)調(diào)，其培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系缺乏系統(tǒng)性和科學(xué)性。

　　二、有效構(gòu)建房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的發(fā)展對(duì)策

　�。ㄒ唬�強(qiáng)化企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視程度，樹立員工良好的工作意識(shí)

　　第一，積極宣傳和引導(dǎo)良好的房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的實(shí)際意義、根本目的以及基本方法，促使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及上下層都可以認(rèn)識(shí)到培訓(xùn)工作的重要性，從而通過(guò)積極主動(dòng)培訓(xùn)方法予以改革。第二，確保企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)具體化的企業(yè)培訓(xùn)指標(biāo)體系有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)，并予以大力支持。第三，促使企業(yè)員工樹立正確良好的培訓(xùn)觀念，有效提高企業(yè)員工綜合能力和道德素質(zhì)，為房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的有效構(gòu)建提供保障。

　�。ǘ�）實(shí)施多樣化的培訓(xùn)方式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的內(nèi)容豐富化

　　通過(guò)多樣化的培訓(xùn)方式以豐富企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的內(nèi)容和形式，積極構(gòu)建房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。比如，企業(yè)可以適當(dāng)在自身內(nèi)部建立定期的培訓(xùn)課程，不斷提高企業(yè)員工的專業(yè)化能力，企業(yè)和企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)彼此建立良好的交流培訓(xùn)機(jī)制，選擇優(yōu)秀的企業(yè)員工參與培訓(xùn)工作，在提升企業(yè)員工綜合能力的同時(shí)，可以更好地為人民服務(wù)。引導(dǎo)企業(yè)員工積極參加企業(yè)外部開展的培訓(xùn)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展和員工的進(jìn)步。另外，需要建立一套合理科學(xué)嚴(yán)格的考核評(píng)價(jià)體系，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和質(zhì)量效率提供保障，降低培訓(xùn)工作所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，為企業(yè)更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展方向努力進(jìn)步。

　�。ㄈ�）加大企業(yè)培訓(xùn)成本投入，建立科學(xué)有效的激勵(lì)體制

　　所謂經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，為此，房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的有效構(gòu)建應(yīng)當(dāng)提供有利于培訓(xùn)工作順利開展的成本資金投入，通過(guò)大量的運(yùn)行資金來(lái)不斷完善和推進(jìn)企業(yè)培訓(xùn)工作的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)必須尤為重視人才資源的投資。強(qiáng)化培訓(xùn)方式和培訓(xùn)內(nèi)容，積極聘用專業(yè)的講師提供合理的幫助和輔導(dǎo)，更新培訓(xùn)使用的硬件設(shè)備和軟件設(shè)備，完善培訓(xùn)開展的外部環(huán)境，構(gòu)建良好的培訓(xùn)氛圍，積極拓展企業(yè)員工自身的內(nèi)在潛能，為員工的未來(lái)發(fā)展提供保障。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的有效構(gòu)建可積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定性發(fā)展，同時(shí)會(huì)對(duì)企業(yè)員工產(chǎn)生較為積極的能力塑造，房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，且產(chǎn)生了較為積極的重要作用。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，企業(yè)必須正確認(rèn)識(shí)培訓(xùn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的重要作用以及在現(xiàn)實(shí)生活中存在的問(wèn)題，通過(guò)有效對(duì)策予以解決，為房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造條件。（作者單位為山東中潤(rùn)置業(yè)有限公司）

房地產(chǎn)論文9

　　20xx 年以來(lái)，金融動(dòng)蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響，其中包括我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，進(jìn)入了周期性調(diào)整階段。同時(shí)，近年來(lái)伴隨著住房商品市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)住房金融領(lǐng)域創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)。但是，相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)也在一定程度上累積，并日益受到關(guān)注。如何在金融危機(jī)的大環(huán)境下協(xié)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新、風(fēng)險(xiǎn)防范與監(jiān)管等問(wèn)題已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的必然要求，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。鑒于其重要價(jià)值，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在許多國(guó)家受到積極支持，并遵循一定的發(fā)展規(guī)律。但是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，次貸危機(jī)的爆發(fā)生動(dòng)而深刻地展示了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，引起了金融界關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管的反思。

　　一、房地產(chǎn)金融對(duì)我國(guó)的影響

　　自我國(guó)開始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革以來(lái)，房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，已經(jīng)成為了帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推力量。由于其他國(guó)家對(duì)世界金融的干預(yù)，影響了我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事，很多專家學(xué)者針對(duì)這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進(jìn)，做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產(chǎn)金融運(yùn)作本身體制中的不足，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融沒(méi)有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為了加強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮，對(duì)抗外界經(jīng)濟(jì)干擾的必須手段之一。

　　二、當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)金融遇到的危機(jī)

　　1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國(guó)房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機(jī)遇，在大好的形勢(shì)下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運(yùn)行，融入到了社會(huì)金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺(jué)。我國(guó)的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達(dá)國(guó)家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營(yíng)了許久的國(guó)家來(lái)說(shuō)，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，與世界經(jīng)濟(jì)體系的接軌，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國(guó)外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)營(yíng)模式。全新的金融模式的大幅度引進(jìn)，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負(fù)擔(dān)，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，對(duì)相關(guān)信息的披露，成為了最常見(jiàn)的問(wèn)題所在。對(duì)信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對(duì)大市場(chǎng)的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運(yùn)營(yíng)與投資帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而相對(duì)的`，當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒(méi)有合理地成立風(fēng)險(xiǎn)抑制部門，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機(jī)得不到及時(shí)解決，使得風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達(dá)國(guó)家的運(yùn)營(yíng)模式，卻沒(méi)有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來(lái)解決運(yùn)營(yíng)時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。

　　2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識(shí)低下。在大幅度地引進(jìn)國(guó)外現(xiàn)有成功的金融運(yùn)作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國(guó)特殊情況的金融體系運(yùn)營(yíng)模式。沒(méi)有合理的金融運(yùn)作模式，被動(dòng)地套用不符合我國(guó)當(dāng)今現(xiàn)狀的金融體系，將會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)估性，在許多風(fēng)險(xiǎn)與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學(xué)習(xí)了國(guó)外降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的貸款購(gòu)房的運(yùn)營(yíng)概念后，造成了許多無(wú)力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場(chǎng)的動(dòng)蕩，給房地產(chǎn)金融帶來(lái)了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進(jìn)，沒(méi)有合理地創(chuàng)新出適合我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步地惡化。對(duì)實(shí)際情況的準(zhǔn)確判斷，合理地運(yùn)用我國(guó)金融市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新出適合我國(guó)國(guó)情、民情的合理金融管理運(yùn)營(yíng)體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時(shí)間來(lái)研究的主要課題。

　　3.關(guān)于監(jiān)管力問(wèn)題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門沒(méi)有有效地履行自身的職責(zé)，或者沒(méi)有針對(duì)性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，沒(méi)有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對(duì)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問(wèn)題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問(wèn)題的辦法，這些繞過(guò)調(diào)控的融資方式可以不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。

　　三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議

　　1.彌補(bǔ)房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國(guó)家的影響，國(guó)際上的金融市場(chǎng)比較混亂，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應(yīng)該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)體系來(lái)應(yīng)對(duì)動(dòng)蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報(bào)的投資項(xiàng)目，許多組織聯(lián)合進(jìn)行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊(yùn)不一，良莠不齊，許多組織沒(méi)有相應(yīng)的投資實(shí)力，四處聯(lián)系投資者，導(dǎo)致組織內(nèi)部難以管理，在實(shí)際操作中，出現(xiàn)了嚴(yán)重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面 ，可以嘗試改“風(fēng)險(xiǎn)回避”為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 ”策略，即銀行業(yè)適度放松對(duì)房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的融資成本，在部分削減房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力的同時(shí)降低購(gòu)房者的信貸風(fēng)險(xiǎn)。合理地整合投資人員，并對(duì)其進(jìn)行合理的職務(wù)分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實(shí)業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

　　2.加大對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的探查能力，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，是當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標(biāo)，是為了降低風(fēng)險(xiǎn)，增加利益回報(bào)。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報(bào)，加強(qiáng)對(duì)世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效手段�，F(xiàn)在是信息爆炸時(shí)代，對(duì)信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，整理收集好相應(yīng)的金融消息，對(duì)其進(jìn)行有效、合理、準(zhǔn)確的分析，并整理成相關(guān)切實(shí)的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強(qiáng)其他團(tuán)隊(duì)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判與預(yù)防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再?gòu)奈⒂^上細(xì)致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應(yīng)的對(duì)策，有選擇性地借鑒其他國(guó)家的處理風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的變通與改善，進(jìn)行合理的創(chuàng)新，改變被動(dòng)的金融局面，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的掌控。

　　3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機(jī)構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對(duì)銀行的資金需求；另一方面，這些機(jī)構(gòu)的管理相對(duì)于銀行體系更為寬松，更有機(jī)會(huì)從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡(jiǎn)單地叫停這些機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的，負(fù)責(zé)任的態(tài)度是加強(qiáng)對(duì)這類機(jī)構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機(jī)構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應(yīng)該針對(duì)各類新型金融組織，明確管理主體，進(jìn)行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強(qiáng)各類新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知程度，使其在較高的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

　　4.做出針對(duì)性的科學(xué)創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問(wèn)題，在全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、我國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的局勢(shì)下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國(guó)的針對(duì)性的科學(xué)合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段�？茖W(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國(guó)外其他國(guó)家的金融體系，研究適合我國(guó)的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對(duì)房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實(shí)施。從各個(gè)角度，審查檢驗(yàn)管理體制上的整改結(jié)果，確保沒(méi)有程序上的失誤，加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)知與判斷能力，對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)進(jìn)行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個(gè)步驟都不會(huì)出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的錯(cuò)誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對(duì)性的發(fā)展方向，讓細(xì)節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務(wù)。在我國(guó)多元化的經(jīng)濟(jì)體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對(duì)其進(jìn)行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國(guó)房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。

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　　[責(zé)任編輯 陳麗敏]

房地產(chǎn)論文10

　　摘要:

　　房地產(chǎn)融資方式渠道狹窄,機(jī)構(gòu)單一,對(duì)銀行的高度依賴性,這些情況存著極大的金融風(fēng)險(xiǎn),由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)的周期較長(zhǎng),資金的回收期也長(zhǎng),其間存在眾多不可知的風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目本身的盈利性和安全性極大的影響著銀行的貸款安全,在這種情況下,近年來(lái)我國(guó)發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金(REITS )為房地產(chǎn)融資開辟了一條新的途徑,它的眾多的特性恰好適應(yīng)了目前我國(guó)房地產(chǎn)融資難的狀況,文章通過(guò)借鑒國(guó)外REITS 發(fā)展的狀況,對(duì)我國(guó)REITS 的發(fā)展提出了一些建議。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);信托基金;應(yīng)用研究

　　一、國(guó)外REITS的發(fā)展概述。

　　房地產(chǎn)信托基金對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)是一個(gè)新生兒,而在國(guó)外已經(jīng)有幾十年的發(fā)展歷史,特別是美國(guó)、德國(guó)、加拿大等國(guó)家,房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts ,REITS ),是一種專營(yíng)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資基金,它通過(guò)向證券市場(chǎng)發(fā)售可自由流通的受益憑證,集聚眾多中小投地資者的資金,然后憑借自身專業(yè)的投資理念參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組合,最后將投資收益以股息、紅利的形式分配給投資者,它本質(zhì)上是一種投資金信托型投資基金。

　　美國(guó)是目前REITS 發(fā)展最完善的國(guó)家之一,其運(yùn)營(yíng)方式一般分為三個(gè)階段:第一階段是成立籌資階段,這時(shí)房地產(chǎn)投資信托基金依照法律規(guī)定成立,并在證券市場(chǎng)掛牌交易,并通過(guò)證券市場(chǎng)向各大中小投資者發(fā)售房地產(chǎn)信托投資收益憑證,以獲取資金;第二個(gè)階段是房地產(chǎn)投資信托基金將其籌得的資金投入到房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益的投資項(xiàng)目當(dāng)中,并將實(shí)際管理當(dāng)中的工作分包給一些專業(yè)的承包商來(lái)完成,從而從中獲得利息、資金、資本增值等投資收入;最后一個(gè)階段是利潤(rùn)分配階段,廣大中小投資者憑自己的收益憑證按時(shí)領(lǐng)取股利,分配紅利,當(dāng)然也可以通過(guò)證券的流動(dòng)性在市場(chǎng)上通過(guò)低買高賣來(lái)獲取投機(jī)利潤(rùn),它與以往的房地產(chǎn)融資項(xiàng)目相比具有以下顯著的優(yōu)勢(shì)。

　　(一)政府的稅收優(yōu)惠。

　　美國(guó)政府對(duì)REITS 免收所得稅,其規(guī)定是把利潤(rùn)的90%以上分給股東以后,只針對(duì)個(gè)人征收個(gè)人所得稅,在基金的層面上是不收稅的,在初期許多公司就是為了避稅而成立REITS ,稅收上的便利是推動(dòng)其發(fā)展的主要推動(dòng)力。

　　(二)廣大中小投資者進(jìn)入的門檻低。

　　美國(guó)的股份公司要求股東最低投資額不得小于15000 美元,而REITS 每股通常都低于25美元,適合廣大投資者。

　　(三)REITS 據(jù)有跟股票一樣的變現(xiàn)性和流動(dòng)性。

　　REITS 可以在證券交易市場(chǎng)交易,在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行買賣,而且其投資回報(bào)率具有穩(wěn)定性,由于其專業(yè)化人才管理和風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制,使得其投資種類能夠進(jìn)行有效的組合,選擇不同地區(qū)和不同類型房地產(chǎn)物業(yè),有效的`分散非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),使其獲得較高的利潤(rùn)回報(bào)。

　　(四)REITS 與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況無(wú)關(guān)。

　　大部分投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目,而且融通的資金是表外的資金性質(zhì),其收益只與項(xiàng)目的具體情況有關(guān),而與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況無(wú)關(guān)。REITS 收益的來(lái)源主要源于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,而不是來(lái)自于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流,大大消除了信息不對(duì)稱對(duì)廣大中小投資者的影響。

　　二、我國(guó)REITS 目前的發(fā)展?fàn)顩r。

　　近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速,卻存在房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象,國(guó)家在這種情況下采取了宏觀調(diào)控的措施,逐漸緊縮銀根,開發(fā)商想通過(guò)借款的方式融資壁壘越來(lái)越大,而且近幾年來(lái),隨著我國(guó)商品房預(yù)售制度問(wèn)題的涌現(xiàn),要求改預(yù)售為現(xiàn)售的呼聲越來(lái)越高,而房地產(chǎn)依托投資基金被看作是一個(gè)很好的補(bǔ)救融資手段,在我國(guó)現(xiàn)在發(fā)展的也陷入了困境。我國(guó)目前發(fā)行的主要是單一債權(quán)類信托,這種信托的流動(dòng)性不是很強(qiáng),在市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)集中爆發(fā),因此受到了證監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格限制。20xx年10月,銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的212 號(hào)文件中,新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金依托計(jì)劃的開發(fā)商必須四證齊全,自有資金超過(guò)35% ,同時(shí)具有二級(jí)以上的開發(fā)資質(zhì)等一系列門檻,就是為了控制這種單一的債權(quán)類的信托。

　　在這種情況下,一方面是在宏觀調(diào)控的作用下,房地產(chǎn)的融資渠道進(jìn)一步收縮,越發(fā)商的資金鏈越來(lái)越緊。另一方面廣大中小投資者非常希望將自己的閑置資金投入房地產(chǎn)分享高額的收益,但是又缺乏有效的途徑。這種兩難的情況的結(jié)果是,房地產(chǎn)開發(fā)商融資越來(lái)越依靠銀行,各種尋租現(xiàn)象層出不窮,一旦出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn),就會(huì)影響到整個(gè)金融體系的安全與穩(wěn)定,也會(huì)造成與之相關(guān)的企業(yè)如施工,咨詢公司等的萎靡不振。然而廣大中小投資者卻因?yàn)闆](méi)有渠道投入而白白閑置資源,造成了貧富差距的進(jìn)一步加大。

　　目前,我國(guó)應(yīng)該借鑒和模仿國(guó)外REITS 的發(fā)展情況,我國(guó)REITS (房地產(chǎn)投資信托基)和國(guó)外的發(fā)展主要存在以下主要區(qū)別:國(guó)外是信托基金持有人通過(guò)持有基金而間接擁有REITS 所投資的房地產(chǎn),是權(quán)益買賣行為;而國(guó)內(nèi)大部分的房地產(chǎn)集合信托投資實(shí)際上是一種債權(quán)關(guān)系,靈活性比較小。

　　中國(guó)房地產(chǎn)信托集合不能超過(guò)200 份合同,而國(guó)外在這方面則沒(méi)有明顯限制。國(guó)外REITS 可以轉(zhuǎn)讓,而且可以在資本市場(chǎng)交易且沒(méi)有持有期限,不可以贖回;而我國(guó)的信托基金計(jì)劃不具有基金性質(zhì),還不能算是一種標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品,缺乏流動(dòng)性,有本金償還的安排,有一般為3 年的償還期。

　　收益途徑和收益方式方面,REITS 的收益途徑主要來(lái)源于REITS 持有不動(dòng)產(chǎn)的出租收益,收益與經(jīng)營(yíng)管理水平直接聯(lián)系;而信托計(jì)劃中信托持有人只能獲得固定收益,且收益與風(fēng)險(xiǎn)是不對(duì)稱的。國(guó)外的REITS 與股票相似,其作為資本市場(chǎng)的交易工具,是資本市場(chǎng)資源配置的表現(xiàn)終端,而REITS 則相當(dāng)于是房地產(chǎn)的資本市場(chǎng)終端,房地產(chǎn)行業(yè)整合與資源配置的工具,而我國(guó)的信托計(jì)劃不具備這樣的功能。

　　三、我國(guó)REITS 發(fā)展模式的建議。

　　(一)規(guī)模不宜太大。

　　由于我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金剛剛起步,缺乏相關(guān)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),所以基金規(guī)模不宜太大。規(guī)模太大對(duì)REIT的管理顧問(wèn)公司要求就高,而且監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管也將存在一定的難度;規(guī)模太小又不利于建立有效的投資組合,不能有效地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。所以根據(jù)發(fā)需求建立適度合理的基金規(guī)模對(duì)權(quán)益型有限期—自我償付式REIT來(lái)說(shuō)非常重要。另外其期限應(yīng)以10—15年為佳。

　　(二)權(quán)益型有限期—自我償付式REIT的資金籌集方式,應(yīng)以公募為主。

　　因?yàn)槟壳拔覈?guó)整個(gè)產(chǎn)業(yè)投資基金還處在探索階段,如果大量采用私募方式籌資不利于REIT的規(guī)范發(fā)展,也不利于保護(hù)投資者利益。而公募方式由于有較嚴(yán)格的規(guī)定且在募集時(shí)受主管部門的嚴(yán)格審批,所以更符合現(xiàn)階段發(fā)展權(quán)益型有限期—自我償付式REIT的要求。

　　(三)REIT就其組織形式而言,可分為公司型和契約型兩種。

　　公司型的REIT是根據(jù)《公司法》的要求組成的具有獨(dú)立法人資格的投資公司,契約型的REIT則是以信托契約為基礎(chǔ)形成的代理投資行為,基金本身不具有法人資格。這兩種組織形式相比各有利弊,就發(fā)展權(quán)益型有限期—自我償付式REIT而言,如果REIT的規(guī)劃比較大,投資領(lǐng)域也比較廣,就應(yīng)采用公司型組織形式,因?yàn)檫@有助于對(duì)基金資產(chǎn)的集中管理和規(guī)范操作。如果REIT的規(guī)模較小,業(yè)務(wù)投資又具有一定的專業(yè)性,那么可采用契約型組織形式,因?yàn)槠涓�有利于風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　(四)REIT可分為封閉式基金和開放式基金。

　　開放式REIT不斷發(fā)行新股票并將其銷售給投資者,同時(shí)用經(jīng)營(yíng)收入來(lái)購(gòu)買額外的房地產(chǎn)。而封閉式REIT在發(fā)行原始股票和購(gòu)買資產(chǎn)之后,則不再進(jìn)一步發(fā)行股票,其現(xiàn)存股票的價(jià)值完全取決于REIT資產(chǎn)組合的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。權(quán)益型有限期—自我償付式REIT的投資項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng)且需較強(qiáng)的穩(wěn)定性,而且開放式REIT在發(fā)行新股時(shí)必須對(duì)現(xiàn)存資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估以確定股價(jià),多次的評(píng)估又比較困難(特別是權(quán)益REIT),所以封閉式更適合其發(fā)展。但要注意的是封閉式的REIT只能用小部分的留存收益(一般為5%)或資產(chǎn)的折舊所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來(lái)購(gòu)買額外的資產(chǎn)。

　　(五)投資管理。

　　較好的投資管理不但有利于REIT自身的發(fā)展,也會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)新鮮的血液,改善目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上一些不良的發(fā)展?fàn)顩r,使我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)走向“雙贏”。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn),將REIT的資金以股權(quán)的形式投入未上市的房地產(chǎn)公司可有效地改善其資本結(jié)構(gòu),降低高負(fù)債經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);投資于實(shí)物性的資產(chǎn);REITS 的主要業(yè)務(wù)國(guó)家應(yīng)限制在住宅、酒店、辦公樓、公寓、綜合物業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等,其投資范圍也要有一個(gè)比較明確的規(guī)定。

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房地產(chǎn)論文11

　　摘要：中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，房地產(chǎn)行業(yè)能否推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展，其關(guān)鍵在于人，因此人力資源管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中至關(guān)重要。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大背景下，如何能更好地將互聯(lián)網(wǎng)思維應(yīng)用于人力資源管理，對(duì)企業(yè)管理具有重要意義。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)管理實(shí)際現(xiàn)狀，從管理思想、企業(yè)文化、管理體制和管理方式四個(gè)方面，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)思維在人力資源管理中的應(yīng)用進(jìn)行了分析，同時(shí)針對(duì)如何提高房產(chǎn)企業(yè)人力資源管理水平提出了建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；互聯(lián)網(wǎng)思維；人力資源管理

　　0引言

　　現(xiàn)今，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)遍及世界各個(gè)領(lǐng)域，其創(chuàng)造出的新成果正在與各經(jīng)濟(jì)社會(huì)載體深度融合，人們無(wú)時(shí)無(wú)刻不受到互聯(lián)網(wǎng)思維的影響。20xx年，中國(guó)掀起供給側(cè)改革浪潮，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)。此刻，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨改革創(chuàng)新的巨大壓力和考驗(yàn)，能否頂住壓力，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，企業(yè)的人力資源深度起到了決定性作用。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的進(jìn)程中，必須高度重視人力資源管理，利用互聯(lián)網(wǎng)思維健全管理體系、優(yōu)化管理機(jī)構(gòu)、提升人才生產(chǎn)力與創(chuàng)造力，從而建立起一支更適應(yīng)時(shí)代變革、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人才隊(duì)伍，以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、健康可持續(xù)發(fā)展。

　　1樹立與互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展相統(tǒng)一的管理思想

　　互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的第一要義即是“以人為本”,所以在企業(yè)管理中，要樹立“以人為本”的思想，其主要有三個(gè)層面的含義。第一，人是企業(yè)的組成部分，更是企業(yè)生存發(fā)展之源。特別是作為房地產(chǎn)企業(yè)，其發(fā)展所需要的創(chuàng)新、戰(zhàn)略、決策、執(zhí)行等都源于企業(yè)中的每一名員工。所以，樹立“以人為本”的思想就是要堅(jiān)持以人為核心的管理，通過(guò)對(duì)人力資源的管理運(yùn)用推動(dòng)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展[1].第二，作為人力資源管理，其職能不僅僅是管理人，更應(yīng)當(dāng)是服務(wù)于人，尊重、關(guān)心、珍視企業(yè)中的每一名員工，為員工自身發(fā)展提供保障支持，注重對(duì)員工知識(shí)水平和個(gè)人素質(zhì)的培養(yǎng)提升，讓員工的創(chuàng)造力與活力不斷釋放，從而推進(jìn)企業(yè)的整體發(fā)展。第三，樹立“以人為本”的思想，是要將企業(yè)與個(gè)人發(fā)展放在同一高度，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)“合作共贏”的思維，打造一個(gè)多方共贏的生態(tài)圈[2],建立企業(yè)與員工之間的“同盟”,為員工創(chuàng)建發(fā)揮能力的平臺(tái)，在企業(yè)創(chuàng)業(yè)升級(jí)的同時(shí)，盡可能幫助員工實(shí)現(xiàn)個(gè)人的精神理想和價(jià)值追求，提升其參與度與存在感，從而提高企業(yè)團(tuán)隊(duì)的凝聚力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與員工的`“合作共贏”.

　　2創(chuàng)建與互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代相融合的企業(yè)文化

　　將互聯(lián)網(wǎng)思維應(yīng)用于企業(yè)人力資源管理，首要就是讓互聯(lián)網(wǎng)思維融入企業(yè)的組織文化，使企業(yè)價(jià)值導(dǎo)向和規(guī)制方式不斷完善，更適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)。特別是當(dāng)前企業(yè)員工中“90后”、“00后”的比例不斷增大，傳統(tǒng)企業(yè)文化能否更好地引領(lǐng)這支年輕隊(duì)伍，能否更好滲透于現(xiàn)代的管理模式，這些都對(duì)企業(yè)人力資源管理具有重要的影響。保留傳統(tǒng)文化精髓，以互聯(lián)網(wǎng)思維導(dǎo)向?qū)ζ髽I(yè)文化進(jìn)行調(diào)整。一是借鑒互聯(lián)網(wǎng)中的“參與”思維，在企業(yè)文化中倡導(dǎo)員工成為企業(yè)的“主人翁”,讓員工切實(shí)參與到企業(yè)的發(fā)展之中，建立企業(yè)與員工共同體。萬(wàn)科在自己的文化理念中，就把其成功的首要因素，歸功于為人才創(chuàng)建了一個(gè)充滿和諧與激情的工作環(huán)境。二是借鑒互聯(lián)網(wǎng)中的“簡(jiǎn)約”思維，在當(dāng)前社會(huì)信息量劇增的時(shí)期，復(fù)雜的表述將加大接收與理解的難度，所以適當(dāng)簡(jiǎn)化企業(yè)文化中繁雜瑣碎的部分，讓文化理念清晰明了、一看即懂且能深入人心，讓企業(yè)的核心價(jià)值觀念切實(shí)影響到每一名員工。三是借鑒互聯(lián)網(wǎng)中的“迭代”思維，在企業(yè)文化中鼓勵(lì)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)，當(dāng)前，在供給側(cè)改革的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期面臨著“去庫(kù)存”壓力，長(zhǎng)期面臨著“品質(zhì)”、“結(jié)構(gòu)”“戰(zhàn)略”等更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，此時(shí)想突破困境并謀求更大的發(fā)展，就必須調(diào)動(dòng)員工樹立全員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)精神，激勵(lì)員工大膽式創(chuàng)新、突破式創(chuàng)新，利用“微創(chuàng)新”、“精創(chuàng)新”促進(jìn)企業(yè)迭代式發(fā)展。

　　3優(yōu)化與互聯(lián)網(wǎng)機(jī)制相適應(yīng)的管理體制

　　管理制度與組織結(jié)構(gòu)是人力資源管理的基礎(chǔ)，將互聯(lián)網(wǎng)思維應(yīng)用于企業(yè)人力資源管理，就需要健全完善與網(wǎng)絡(luò)時(shí)代相適應(yīng)的管理體制。從“B2B”到“B2C”,到“C2C”,再到“O2O”,互聯(lián)網(wǎng)最核心的特點(diǎn)就是“去中介化”,從而降低“交流成本”.對(duì)于企業(yè)管理來(lái)講，想要利用現(xiàn)代信息技術(shù)的進(jìn)步來(lái)提高工作效率，就應(yīng)當(dāng)逐步扁平化組織結(jié)構(gòu)，使信息溝通的渠道更為通暢。建立扁平化組織機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵，一方面在于科學(xué)合理的崗位設(shè)置和清晰明確的職責(zé)劃分，另一方面在于標(biāo)準(zhǔn)精簡(jiǎn)的工作流程和有序統(tǒng)一的協(xié)作方式。以房地產(chǎn)企業(yè)為例，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，一是優(yōu)化管理崗位設(shè)置，對(duì)市場(chǎng)開發(fā)、技術(shù)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理、成本控制、質(zhì)量驗(yàn)收等工作按照“專業(yè)”、“系統(tǒng)”、“整體”的原則進(jìn)行劃分，整合相近相通崗位，盡可能減少不必要的交叉協(xié)作；二是確立清晰明確的職責(zé)分工，從各系統(tǒng)管理人員到各專業(yè)技術(shù)人員，再到各項(xiàng)目經(jīng)理人、技術(shù)員、資料員等崗位，建立清晰明確的責(zé)任分工和工作標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)管理和溝通的指向性，標(biāo)準(zhǔn)越詳盡反而工作越簡(jiǎn)化；三是在保證管理有序的前提下，打破傳統(tǒng)的層級(jí)匯報(bào)關(guān)系，利用BIM系統(tǒng)等新技術(shù)，借助OA系統(tǒng)等新渠道，讓管理層、業(yè)務(wù)部門、項(xiàng)目部之間能夠形成有效的協(xié)同互動(dòng)，也讓管理者能夠更直觀地掌握項(xiàng)目及工作進(jìn)度，并了解員工及其工作狀態(tài)。

　　4應(yīng)用與互聯(lián)網(wǎng)思維相結(jié)合的管理方式

　　4.1多元考評(píng)，注重人才綜合素養(yǎng)

　　互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代是跨界發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)的過(guò)程中，不斷擴(kuò)張產(chǎn)業(yè)邊界的多元化發(fā)展是必不可少的趨勢(shì)，所以在人才招聘的過(guò)程中，將更加注重人才隊(duì)伍組成的多元化以及應(yīng)聘人員綜合素質(zhì)。在人才招聘中，不僅要吸引房地產(chǎn)專業(yè)人才，更要挖掘其他行業(yè)的優(yōu)秀人才，一方面通過(guò)他們的視角來(lái)為企業(yè)的發(fā)展提供更廣闊的思路，另一方面通過(guò)他們的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)發(fā)現(xiàn)與解決企業(yè)存在的問(wèn)題。此外，在對(duì)管理崗位應(yīng)聘人員的考評(píng)中，除對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能力的測(cè)評(píng)外，還要綜合考察對(duì)經(jīng)濟(jì)、行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、企業(yè)管理等多元化知識(shí)的掌握情況。

　　4.2需求導(dǎo)向，精確制定培養(yǎng)方向

　　互聯(lián)網(wǎng)提倡“需求導(dǎo)向”,致力于提供更貼近需求的服務(wù)。作為人力資源管理者，對(duì)人才的培養(yǎng)即是對(duì)人才的服務(wù)，把握人才需求更有助于培養(yǎng)出更為優(yōu)秀的人才。在教育培訓(xùn)中，建立培訓(xùn)需求相關(guān)性分析體系，利用問(wèn)卷調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)選課等方式，找到員工對(duì)知識(shí)的需求點(diǎn)，有針對(duì)性地開展分類培訓(xùn)，這樣可以使培訓(xùn)真正運(yùn)用到實(shí)際工作中。在工作安排中，不僅僅要考慮到公司經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的需要，同樣要兼顧到員工自身發(fā)展，以員工個(gè)人規(guī)劃為起點(diǎn)，精確制定培養(yǎng)方向，合理安排好其在工程項(xiàng)目、業(yè)務(wù)部門之間的生產(chǎn)鍛煉，這不僅有助于員工個(gè)人成長(zhǎng)，更有助于公司整體發(fā)展。

　　4.3人性管理，從根源解決執(zhí)行問(wèn)題

　　企業(yè)執(zhí)行力與軍事執(zhí)行力有所不同，后者是絕對(duì)執(zhí)行，而前者則是智慧執(zhí)行。所以在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，強(qiáng)化企業(yè)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，更應(yīng)當(dāng)注重的是人性化管理。首先，要注重執(zhí)行的人，而非被執(zhí)行的事，讓員工在執(zhí)行目標(biāo)前先認(rèn)可目標(biāo)，這樣可以讓員工在執(zhí)行過(guò)程中提升參與感，保證執(zhí)行力充足。其次，是充分發(fā)揮員工智慧，做到讓員工主觀執(zhí)行，而非被動(dòng)式、機(jī)械式的服從，給予員工充分發(fā)揮智慧的空間，這樣自主性操作所帶來(lái)的執(zhí)行動(dòng)力比單調(diào)服從強(qiáng)很多。再次，是從管理源頭找問(wèn)題，當(dāng)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力不足時(shí)，不要僅從員工責(zé)任、態(tài)度的角度看問(wèn)題，而是要更多地從管理機(jī)制剖析問(wèn)題所在，從根源解決執(zhí)行問(wèn)題。

　　將互聯(lián)網(wǎng)思維與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際相結(jié)合，并有效地融入人力資源管理，使其更能適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)時(shí)代成長(zhǎng)起來(lái)的年輕人才群體的要求，更能適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)新時(shí)代的要求，更能適應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的要求。通過(guò)以互聯(lián)網(wǎng)思維為導(dǎo)向的創(chuàng)新管理機(jī)制、強(qiáng)化人才培養(yǎng)、優(yōu)化管理考核等一系列方式，使企業(yè)人才隊(duì)伍不斷提高管理能力與業(yè)務(wù)水平，不斷提升執(zhí)行力、協(xié)同力、創(chuàng)造力，讓企業(yè)在新時(shí)代、新經(jīng)濟(jì)環(huán)境中更加具備競(jìng)爭(zhēng)力。

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房地產(chǎn)論文12

　　一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問(wèn)題

　　本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計(jì)量的，對(duì)于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———無(wú)形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理�！睂�(duì)此條規(guī)定，筆者認(rèn)為似有不妥。

　　1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)處理。

　　首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用年限超過(guò)一年、單位價(jià)值較高的有形資產(chǎn)；無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或?yàn)楣芾砟康亩�持有的、沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象）。由此可見(jiàn)，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來(lái)意義上的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會(huì)計(jì)的“明晰性”原則，同時(shí)也會(huì)引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問(wèn)題。同時(shí)，從企業(yè)持有的.投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見(jiàn)，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)”核算。

　　2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。

　　從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無(wú)質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所指“投資”僅指對(duì)外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對(duì)外投資的范疇，而是純粹的對(duì)內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長(zhǎng)期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對(duì)其進(jìn)行處理。所以，在核算上擬采取類似長(zhǎng)期投資的核算方法，即借鑒“長(zhǎng)期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項(xiàng)核算。

　　二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法

　　（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶

　　為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價(jià)值計(jì)量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)沖減的賬面價(jià)值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細(xì)賬戶。

　　（二）“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目在資產(chǎn)負(fù)債表中的列示

　　根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負(fù)債表”左邊的第三大項(xiàng)，即介于“長(zhǎng)期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。

　　（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會(huì)計(jì)處理

　　企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)計(jì)量（按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法

　　1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算

　�。�1）以貨幣資金購(gòu)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。

　　（2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值或公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計(jì)折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無(wú)形資產(chǎn)的賬面攤余價(jià)值貸記“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。

　　例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元，已提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估其公允價(jià)值為600萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬(wàn)元

　　累計(jì)折舊300萬(wàn)元

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元

　　投資收益50萬(wàn)元

　　貸：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元

　　例2．若上例中房產(chǎn)的公允價(jià)值為1200萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬(wàn)元

　　累計(jì)折舊300萬(wàn)元

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元

　　貸：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元

　　投資收益550萬(wàn)元

　　2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。

　　企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會(huì)發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護(hù)費(fèi)用等。對(duì)于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來(lái)得到補(bǔ)償。

　　3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。

　　企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。

　　4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。

　　(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

　�。�2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價(jià)值借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

　�。�3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險(xiǎn)賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。

　　5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。

　　如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時(shí)貸記“投資收益”賬戶。

　　三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問(wèn)題

　　從上面的分析可以看出，企業(yè)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換過(guò)程中，以及在期末按公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生增值收益。對(duì)于這部分收益我們將其全額記入當(dāng)期的“投資收益”賬戶。不難看出，這部分收益其實(shí)并未獲得相應(yīng)的現(xiàn)金流入，因此將其納入當(dāng)期的納稅所得就會(huì)出現(xiàn)企業(yè)提前交納所得稅的不合理現(xiàn)象。要解決這一問(wèn)題，我們認(rèn)為可以采取“遞延法”法，即在“投資收益”賬戶下設(shè)置“投資性房地產(chǎn)增值收益”明細(xì)賬戶對(duì)其進(jìn)行專項(xiàng)核算，并將該部分收益的應(yīng)納稅款記入“遞延稅款”賬戶，待投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，將其一并計(jì)入當(dāng)期得應(yīng)納稅額。這樣做，既可以使企業(yè)的投資增值得到及時(shí)的體現(xiàn)，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，又可以避免企業(yè)提前納稅問(wèn)題。

　　以上只是筆者的一點(diǎn)粗淺認(rèn)識(shí)，不當(dāng)之處歡迎各位同仁批評(píng)指正。

房地產(chǎn)論文13

　　內(nèi)容提要：從銀監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量從20xx年開始連續(xù)兩年在所有的信托產(chǎn)品中從融資金額到發(fā)行數(shù)量上都排名前兩位。在房地產(chǎn)信托業(yè)繁榮發(fā)展的同時(shí)，由此所帶來(lái)的問(wèn)題也逐漸暴露了出來(lái)。本文對(duì)房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并提出相應(yīng)防范措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托 風(fēng)險(xiǎn) 控制

　　一 房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險(xiǎn)

　　1.國(guó)家宏觀政策影響

　　當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨復(fù)雜多變的宏觀政策形勢(shì)，隨著央行121號(hào)文件和國(guó)務(wù)院18號(hào)文件的出臺(tái)，房地產(chǎn)通過(guò)銀行融資的難度增大，信托公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)雖然開始顯現(xiàn)，但同時(shí)也將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移了過(guò)來(lái)。20xx年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了212號(hào)文件，明確提高了現(xiàn)在貸款類的房地產(chǎn)信托門檻，原來(lái)占60%以上的房地產(chǎn)信托門檻提高了。因此影響到了信托投資公司房地產(chǎn)信托的規(guī)模和發(fā)展。

　　2.房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相一致，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整直接關(guān)系到房地產(chǎn)信托。例如上個(gè)世紀(jì)九十年代，房地產(chǎn)的繁榮和衰退都是國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策宏觀調(diào)控的結(jié)果。如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程度，就必然影響到房地產(chǎn)信托。根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，20xx年1—12月份，我國(guó)房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，其直接原因就是國(guó)家針對(duì)局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加了信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　信托投資公司通過(guò)控制抵押率、向項(xiàng)目公司派駐管理人員等控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。但這些風(fēng)險(xiǎn)控制措施都有一定的局限性。即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托，也需要公司擁有專業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于價(jià)格變動(dòng)而造成信托投資公司固有財(cái)產(chǎn)或信托財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)，主要有利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等，這種風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)分險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，是信托投資公司風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源之一。因而，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì)，必須系統(tǒng)考慮國(guó)家宏觀調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費(fèi)文化等因素。而相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應(yīng)、建筑材料價(jià)格、消費(fèi)者購(gòu)買力等諸多因素的變化，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)。

　　4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的缺陷

　　信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的主要缺陷是沒(méi)有引入保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)概念，即一旦項(xiàng)目滅失或者損害，基本都是由投資者買單，公司的項(xiàng)目推介人員也是承認(rèn)具有這樣的設(shè)計(jì)缺陷。但是如果真的小概率事件出現(xiàn)了，那么投資者便會(huì)遭受巨大的損失。

　　5.信息不對(duì)稱

　　為了合作和共同的利益，房地產(chǎn)企業(yè)和信托投資公司間存在隱瞞事實(shí)的問(wèn)題。比如，和該公司合作的某房地產(chǎn)企業(yè)為了融到資金，只證明了自己的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，避諱自己曾經(jīng)在項(xiàng)目上出現(xiàn)的誠(chéng)信和管理事故等問(wèn)題，而信托投資公司也未能深入考察企業(yè)的真實(shí)情況，如企業(yè)的過(guò)去和現(xiàn)在的內(nèi)在管理能力、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力等。而信托投資者對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)的真實(shí)程度可能只憑借信托投資公司出據(jù)的書面或者口頭上的說(shuō)明去判斷。因此，由于信息的不對(duì)稱，真實(shí)的情況往往會(huì)被部分掩蓋或者忽視。

　　6.財(cái)產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

　　信托投資公司房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，公司又無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　7.財(cái)產(chǎn)所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

　　《信托法》總則第二條指出，信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受托人的利益或特定目的，進(jìn)行管理或處分的行為。我國(guó)的信托業(yè)建立在“委托”制度基礎(chǔ)上，委托行為不需要財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)屬于委托人，受托人只是把信托財(cái)產(chǎn)制與可控的位置。這樣做雖然信托投資公司可以利用信托制度規(guī)避法律法規(guī)，如逃避債務(wù)和稅收等，從而保護(hù)委托人的債權(quán)人利益和不知情的第三者的利益，但當(dāng)業(yè)務(wù)中涉及以所有人的名義進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，如購(gòu)買股票、銀行開戶、繳納稅款等，信托投資公司由于不是信托財(cái)產(chǎn)的所有人，在操作中會(huì)面臨許多困難，處理不當(dāng)，會(huì)形成所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

　　8.信托公司管理不善風(fēng)險(xiǎn)

　　《信托法》規(guī)定，受托人違背信托目的處分信托財(cái)產(chǎn)或因違背管理職責(zé)、處理信托事務(wù)不當(dāng)致使信托財(cái)產(chǎn)遭受損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。信托投資公司在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中，可能存在著這些行為，產(chǎn)生大量的投資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在信托投資業(yè)務(wù)中信托投資公司追求最高的回報(bào)率，在缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)控制的情況下，由于投資項(xiàng)目和合作項(xiàng)目選擇不當(dāng)時(shí)投資的實(shí)際收益低于投資成本或沒(méi)達(dá)到預(yù)期收益、資金運(yùn)用不當(dāng)而形成風(fēng)險(xiǎn)。

　　二 房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

　　1.房地產(chǎn)信托體系的內(nèi)在脆弱性

　　宏觀性房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)指的是整個(gè)房地產(chǎn)信托體系乃至一國(guó)金融體系面臨的整體性風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下這種系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，有些是由于信托市場(chǎng)交易者的不正當(dāng)及違規(guī)違法行為引起金融動(dòng)蕩，但更多的是由于信托市場(chǎng)機(jī)制本身的問(wèn)題引起的信托體系的內(nèi)在不穩(wěn)定，即房地產(chǎn)信托體系具有內(nèi)在的脆弱性或不穩(wěn)定性。就房地產(chǎn)信托體系而言，由于房地產(chǎn)商品具有價(jià)值量大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)占用的社會(huì)資金量很大，因此房地產(chǎn)信托體系同樣有著內(nèi)在的不穩(wěn)定，尤其在我國(guó)更是如此。

　　2.房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的內(nèi)在脆弱性

　　不少金融危機(jī)的爆發(fā)都以某些金融機(jī)構(gòu)的倒閉為征兆，而金融機(jī)構(gòu)在金融動(dòng)蕩中的脆弱性又往往使得局部的金融市場(chǎng)擾動(dòng)演變?yōu)槿�面的金融危機(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)信托系統(tǒng)而言，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)所具有的內(nèi)在脆弱性及其積累構(gòu)成了房地產(chǎn)信托系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)是解釋信托機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性的有力工具。在信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中，常常將博弈中擁有

　　私人信息的一方稱為“代理人”，不擁有私人信息的一方稱為“委托人”。因此，由信托市場(chǎng)信息的不對(duì)稱就引出信托市場(chǎng)上的委托—代理問(wèn)題，委托—代理問(wèn)題是信托市場(chǎng)上一個(gè)普遍存在的問(wèn)題，而這一問(wèn)題也是導(dǎo)致信托機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性而帶來(lái)信托系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一[28]。

　　3.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場(chǎng)主體行為的有限理性

　　房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)更重要的原因是房地產(chǎn)信托市場(chǎng)主體的`非理性行為。這些非理性行為包括從眾行為、災(zāi)難短視行為、忽視信息行為及認(rèn)識(shí)的非一致性等，對(duì)于房地產(chǎn)信托系統(tǒng)而言，這些行為都有引起或加劇系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的傾向。

　　4.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品價(jià)格的內(nèi)在波動(dòng)性

　　幾乎所有的金融危機(jī)都與金融資產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)相關(guān)，信托資產(chǎn)價(jià)格的巨幅變化也是金融危機(jī)的一個(gè)重要標(biāo)志。信托機(jī)構(gòu)形成的以房地產(chǎn)資產(chǎn)為抵押或證券化的金融資產(chǎn)即為房地產(chǎn)信托資產(chǎn)，其價(jià)格同樣具有較強(qiáng)的波動(dòng)性。房地產(chǎn)信托資產(chǎn)的波動(dòng)原因也與信息不完全性有關(guān)，其定價(jià)受到不完全信息的制約，即市場(chǎng)據(jù)以對(duì)房地產(chǎn)信托資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行貼現(xiàn)的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的未來(lái)收入流量以及影響這一流量變化的各種因素，而這兩個(gè)方面都以零散的資產(chǎn)持有者所知，這樣就造成了房地產(chǎn)資產(chǎn)及其信托資產(chǎn)常常處于動(dòng)蕩之中。

　　三 房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)控制的建議

　　1.完善相關(guān)法律法規(guī)

　　目前我國(guó)信托法律體系還沒(méi)有成型，需要專項(xiàng)和配套立法， 一方面是要完善信托業(yè)務(wù)范圍，對(duì)動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托、其他財(cái)產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)品種操作都要做出明確的法律規(guī)范; 另一方面對(duì)配套的信托稅收、財(cái)會(huì)制度等要做相應(yīng)的特殊調(diào)整，盡快出臺(tái)工商登記信托稅收、信托會(huì)計(jì)、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專項(xiàng)信托管理辦法; 同時(shí)， 為了盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托， 必須加大能與國(guó)際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。

　　2.加強(qiáng)信托投資公司內(nèi)控制度

　　加強(qiáng)信托公司內(nèi)部控制， 一是要建立完善的法人治理制度， 二是要建立起全面的內(nèi)部控制的框架。作為我國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的受托人和實(shí)施主體，信托投資公司的信譽(yù)、管理水平、經(jīng)驗(yàn)等將關(guān)系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國(guó)的信托投資公司雖經(jīng)過(guò)多次行業(yè)整頓，但不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內(nèi)控制度薄弱等問(wèn)題， 因此，加強(qiáng)信托投資公司法人治理和內(nèi)控建設(shè)，重新樹立信譽(yù)， 為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人，這是我國(guó)房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。

　　3.建立信息披露制度

　　監(jiān)管部門規(guī)范信息披露行為應(yīng)做到： 一是信息披露要在監(jiān)管機(jī)關(guān)指定的媒體上進(jìn)行; 二是只能且必須披露監(jiān)管機(jī)關(guān)要求披露或規(guī)定的募集信托資金的信托業(yè)務(wù)文件， 反映信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用狀況的報(bào)表或文件、收益分配公告、重大業(yè)務(wù)或事項(xiàng)等，不能附加宣傳廣告或帶有宣傳廣告性質(zhì)的其他任何信息; 三是只能按照監(jiān)管機(jī)關(guān)規(guī)定的規(guī)范格式、文本進(jìn)行信息披露。

　　4.大力加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新

　　目前， 我國(guó)已推出的幾個(gè)房地產(chǎn)投資信托項(xiàng)目， 都是中短期的某一獨(dú)立項(xiàng)目的融資， 是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形， 房地產(chǎn)投資信托需要加大創(chuàng)新的力度。首先是資金來(lái)源的創(chuàng)新。依據(jù)目前的政策， 接受受托人的資金信托合同總份數(shù)不得超過(guò)200份， 這大大地制約了信托資金的募集，因而信托機(jī)構(gòu)需要開辟新的集資渠道。其次是房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品創(chuàng)新。為了適應(yīng)市場(chǎng)的變化和提高自身競(jìng)爭(zhēng)力， 信托公司必須通過(guò)創(chuàng)新， 設(shè)計(jì)出多渠道、多類型的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)主體多元化和特定的需求。

　　5.加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)的普及教育和機(jī)構(gòu)投資者的培育

　　投資者的風(fēng)險(xiǎn)教育是由當(dāng)前投資者的結(jié)構(gòu)和信托產(chǎn)品投資的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)決定的。目前在房地產(chǎn)信托的投資者中， 90%以上是個(gè)人投資者， 只有10%左右是機(jī)構(gòu)投資者， 與美國(guó)證券市場(chǎng)近40%的機(jī)構(gòu)投資者相比， 差距甚大。而對(duì)于房地產(chǎn)投資信托這樣的新型金融工具， 國(guó)內(nèi)散戶投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的心理承受能力和產(chǎn)品的認(rèn)同程度在短時(shí)間內(nèi)很難提高， 所以面對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資信托， 投資者風(fēng)險(xiǎn)的教育特別重要; 另外， 應(yīng)抓緊修訂有關(guān)法規(guī)， 允許機(jī)構(gòu)投資者如養(yǎng)老金基金、保險(xiǎn)基金投資于房地產(chǎn)投資信托。

　　6.培養(yǎng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)管理的專業(yè)人才

　　房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由于其創(chuàng)新性和復(fù)雜性，對(duì)從業(yè)人員的要求較高。具體包括三種人才：交易人員、產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員、風(fēng)險(xiǎn)管理人員。交易人員可通過(guò)市場(chǎng)交易實(shí)踐培養(yǎng)，研究人員可通過(guò)招聘數(shù)學(xué)類人才獲得。風(fēng)險(xiǎn)管理人員不僅要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)、對(duì)市場(chǎng)和信息的敏感度，還要熟悉產(chǎn)品的定價(jià)模型和分解技術(shù)，需要有較好的數(shù)學(xué)功底，同時(shí)對(duì)數(shù)學(xué)模型、產(chǎn)品分解原理、計(jì)算機(jī)技術(shù)等都有相當(dāng)程度的了解，可以說(shuō)是要求最高，也最具綜合性。因而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)管理人員很難獲得，這也是制約信托投資公司產(chǎn)品開發(fā)的主要因素之一。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文14

　　摘要：從房地產(chǎn)策劃的角度出發(fā)，分析目前我國(guó)適度從緊的金融政策，從策劃工作的入手點(diǎn)、策劃工作中的“羊群效應(yīng)”和增強(qiáng)策劃工作的操作性三個(gè)方面，提出優(yōu)質(zhì)的策劃工作對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要意義。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)策劃；“羊群效應(yīng)”；“藍(lán)�！饱�お

　　房地產(chǎn)策劃是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的重要工作之一，涵蓋了其各個(gè)環(huán)節(jié)。一般房地產(chǎn)策劃工作包含：前期機(jī)會(huì)研究、產(chǎn)品初步策劃、可行性研究、市場(chǎng)調(diào)研、詳細(xì)產(chǎn)品策劃、營(yíng)銷策劃等環(huán)環(huán)相扣的幾個(gè)階段。良好的策劃工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展有著重要的作用。從本質(zhì)上講，策劃工作是在合適的時(shí)間將合適的產(chǎn)品傳遞給合適的客戶。

　　房地產(chǎn)策劃工作需要重新審視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金鏈的完整對(duì)于項(xiàng)目順利完工上市至關(guān)重要。20xx年，央行連續(xù)八次上調(diào)了銀行貸款基準(zhǔn)利率，一年期貸款利率從年初的6。12%上調(diào)至7。47%，20xx年連續(xù)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從年初的9%上調(diào)至14。5%。進(jìn)入20xx年以來(lái)，央行主要通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率來(lái)抑制房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)快發(fā)展，迄今為止，央行5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從年初的14。5%上調(diào)至16。5%的歷史最高點(diǎn)。央行一系列金融工具的應(yīng)用，緊扣央行適度從緊的金融政策，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱發(fā)展。不斷上調(diào)的貸款利率將增加居民買房的成本，抑制一部分的炒房行為；不斷上調(diào)的準(zhǔn)備金率將增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，使得資金實(shí)力不足的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰。

　　外資方面，國(guó)家出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，來(lái)引導(dǎo)外資投資房地產(chǎn)的行為，限制外資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的炒作。自1991年起，中國(guó)已連續(xù)15年成為吸收外資最多的發(fā)展中國(guó)家。基于對(duì)人民幣升值的預(yù)期和房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的良好經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資逐年增加。20xx年7月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，建設(shè)部、央行等六部委共同發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的若干意見(jiàn)》（建住房［20xx］171號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱“《意見(jiàn)》”），主要從外匯管制、投資準(zhǔn)入、市場(chǎng)購(gòu)買以及信息監(jiān)測(cè)等四個(gè)方面強(qiáng)化了對(duì)外進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范。20xx年9月27日，中央銀行、銀監(jiān)會(huì)以銀發(fā)［20xx］359號(hào)文聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。20xx年商務(wù)部頒布的'《關(guān)于20xx年全國(guó)吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見(jiàn)》中明文規(guī)定“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)”。20xx版《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》規(guī)定，從20xx年12月1日起，外資將不再鼓勵(lì)進(jìn)入普通住宅的開發(fā)建設(shè)，同時(shí)外資被限制進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易（存量房交易）及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　內(nèi)資適度收緊，外資持幣觀望，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨緩，現(xiàn)在是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的考驗(yàn)期。如何從策劃工作入手來(lái)看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢？

　　在現(xiàn)代企業(yè)管理中有所謂的“藍(lán)海”與“紅�！敝�分，“藍(lán)�！敝钙髽I(yè)所處行業(yè)的進(jìn)入壁壘較大，具有較強(qiáng)的不可模仿性，大多數(shù)為技術(shù)獨(dú)創(chuàng)型的企業(yè)；而“紅�！眲t指企業(yè)所處行業(yè)進(jìn)入壁壘較小，可模仿性較高，大多為勞動(dòng)密集型的服務(wù)型企業(yè)，如餐飲、干洗等。房地產(chǎn)策劃應(yīng)借鑒“藍(lán)�！钡乃季S來(lái)提高房地產(chǎn)企業(yè)的獨(dú)特性，在房地產(chǎn)大范圍整合的時(shí)代贏得生存空間。以廣東碧桂園為例，在大多數(shù)開發(fā)商大搞各種高檔樓盤建設(shè)的同時(shí)，碧桂園獨(dú)出心裁，以高效的開發(fā)效率，定位于中低端客戶的產(chǎn)品為市場(chǎng)所熱捧。碧桂園的開發(fā)模式就是房地產(chǎn)企業(yè)生存的“藍(lán)�！薄�

　　今年4月初，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)：未來(lái)100天時(shí)很多房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持不住，房地產(chǎn)業(yè)洗牌的100天。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，外資受到限制，不能從事住宅產(chǎn)品的開發(fā)和進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，在日漸收緊的金融政策下，很多資金實(shí)力不足的企業(yè)將退出。這樣的背景下，出于夾心層的企業(yè)即有一定的實(shí)力，但是面臨發(fā)展的困境的重要問(wèn)題就是如何生存下來(lái)。房地產(chǎn)策劃要從企業(yè)出發(fā)，落足于市場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)作，使得企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的“藍(lán)�！�。

　�。�1）策劃要從房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)分之下尋找市場(chǎng)突破口。以北京市為例，現(xiàn)在五環(huán)外的房?jī)r(jià)已升到10000元/㎡以上，產(chǎn)品以中高檔住宅居多；而20xx年北京市人均年收入為38000元，這樣的差距表明，很多人無(wú)足夠的經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買房屋。進(jìn)入20xx年以來(lái)，雖然市場(chǎng)上一片喊跌之聲，北京市的房?jī)r(jià)還是小幅微漲，表明北京市的房屋需求呈現(xiàn)剛性，但是，對(duì)于目前高企的房?jī)r(jià)，市場(chǎng)購(gòu)買力仍顯得相對(duì)不足。今年以來(lái)，廣州市的房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)走低，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)于3月中旬發(fā)布《廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書20xx》，其主要觀點(diǎn)包括：20xx年新增建設(shè)用地規(guī)模與此基本持平，仍將持續(xù)建設(shè)用地供應(yīng)偏緊的勢(shì)態(tài)；預(yù)計(jì)20xx年廣州樓價(jià)可能跌穿20xx年底的半年價(jià)，以8500元/㎡為中軸，呈窄幅波動(dòng)。

　　因此，從市場(chǎng)需求入手、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)脫困的良好途徑。從市場(chǎng)需求出發(fā)，開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅優(yōu)化了市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，符合政策面的要求，也能一定程度上緩解融資渠道變窄帶來(lái)的影響。

　�。�2）在房地產(chǎn)策劃工作中應(yīng)避免“羊群效應(yīng)”。沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)良好的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致開發(fā)的“羊群效應(yīng)”，加劇了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理。在20xx年至20xx年間，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)興起了建造“shoppingmall”風(fēng)潮�！癝hoppingmall”由于其占地大、體量大，輻射區(qū)域廣泛，一個(gè)城市能承載的大型“shoppingmall”是有限的，盲目開發(fā)導(dǎo)致資源浪費(fèi)。由于“shoppingmall”的興起與汽車文化有緊密的關(guān)聯(lián)，而目前中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)尚在發(fā)展當(dāng)中，中國(guó)城市郊區(qū)的人口密度并不大，所以這種商業(yè)形式在中國(guó)的發(fā)展前途還得打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中的“羊群效應(yīng)”將導(dǎo)致資源的浪費(fèi)，使得本來(lái)有限的土地資源不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，對(duì)城市發(fā)展的影響一定是負(fù)面的。企業(yè)也應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際條件，集中優(yōu)勢(shì)資源開發(fā)產(chǎn)品，避免盲目跟風(fēng)建設(shè)導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

　�。�3）增強(qiáng)房地產(chǎn)策劃的操作性。房地產(chǎn)策劃業(yè)一直是被忽視的一個(gè)行業(yè)，很大程度上歸因于策劃僅僅紙上談兵，沒(méi)有操作性，不能帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的利益。某項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：85%的企業(yè)曾經(jīng)尋求過(guò)策劃公司的服務(wù)，但只有4%達(dá)到了預(yù)期效果；58%的企業(yè)表示對(duì)策劃公司提交的方案滿意，但在執(zhí)行3個(gè)月后，這一比例下降到6%；36%的企業(yè)老板表示，付了幾十萬(wàn)，買回來(lái)一大堆文字圖片，執(zhí)行后才發(fā)現(xiàn)，這些東西都是一堆廢紙。

　　房地產(chǎn)策劃工作雖有一定的模式，但是也要根據(jù)不同的實(shí)際情況對(duì)工作側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。以產(chǎn)品初步策劃為例，常規(guī)的程序包含：市場(chǎng)調(diào)研資料的整理分析、項(xiàng)目背景分析、項(xiàng)目SWOT分析、項(xiàng)目機(jī)遇和特有資源梳理、項(xiàng)目資源因子分析及細(xì)分市場(chǎng)對(duì)照、項(xiàng)目定位（產(chǎn)品定位）、目標(biāo)市場(chǎng)定位（客戶定位）、經(jīng)典案例的引用展示等。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的初步產(chǎn)品策劃側(cè)重于項(xiàng)目定位，而住宅地產(chǎn)則側(cè)重于目標(biāo)市場(chǎng)定位。

　　對(duì)于房地產(chǎn)策劃，一定要講究資源的整合利用，具有全局性，從項(xiàng)目的全程運(yùn)營(yíng)出發(fā)，講求產(chǎn)品、策劃、傳播、通路、執(zhí)行之間的細(xì)節(jié)完美，使得企業(yè)在戰(zhàn)略平臺(tái)上不會(huì)出任何差錯(cuò)，在戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用上也會(huì)詳略得當(dāng)，在營(yíng)銷組合上更會(huì)出奇制勝，打造完善的營(yíng)銷平臺(tái)和完整的戰(zhàn)術(shù)體系。

　　房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入整合期，良好的策劃能增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的不利因素，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，在日益嚴(yán)峻的商戰(zhàn)中創(chuàng)造利潤(rùn)，贏得生存。

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房地產(chǎn)論文15

　　伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中較為特殊的一類，近年來(lái)正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，以期獲得相對(duì)較高的投資收益，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)日顯激烈。政府部門也認(rèn)識(shí)到商業(yè)設(shè)施對(duì)城市發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用，不斷采取措施推動(dòng)商貿(mào)流通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。本文首先概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上從多個(gè)角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有的主要特征進(jìn)行闡述，力求進(jìn)行一定深度的探討。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫(kù)房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂(lè)等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè)，以及土地的開發(fā)，為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下：

　　1、地理位置的固定性

　　土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動(dòng)的地理位置，在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營(yíng)銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。

　　2、建設(shè)投資大

　　房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。

　　3、開發(fā)周期長(zhǎng)

　　土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外，項(xiàng)目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜，也影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　4、受國(guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控

　　房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過(guò)程，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國(guó)計(jì)民生，必須也只能通過(guò)國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價(jià)受國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

　　5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

　　這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國(guó)現(xiàn)行管理體制來(lái)看，參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的部門很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開發(fā)過(guò)程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門，項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

　　6、多源資金籌措

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大，開發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目資金來(lái)源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來(lái)運(yùn)作，大量建設(shè)資金需要通過(guò)各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

　　7、資金周轉(zhuǎn)慢

　　從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始，到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢。

　　8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和（自營(yíng)自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營(yíng)資金兩大部分，在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

　　9、人員要求高

　　一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營(yíng)銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù)，對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。

　　10、風(fēng)險(xiǎn)較大

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn)，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開發(fā)周期長(zhǎng)，很容易受到國(guó)家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響；在項(xiàng)目建設(shè)期間，隨著時(shí)間的推移，建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng)，從而影響項(xiàng)目的投資額；當(dāng)公共利益需要時(shí)，可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

　　11、開發(fā)項(xiàng)目的差異性

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種，由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同，各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目，由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋�。這種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。

　　12、項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同

　　正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn)，其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來(lái)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場(chǎng)研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況；需要營(yíng)銷人員確定市場(chǎng)需求偏好和營(yíng)銷方案；需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提供產(chǎn)品建議；需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè)；需要造價(jià)人員估算投資；需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測(cè)；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

　　二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要特征

　　目前國(guó)內(nèi)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還沒(méi)有十分明確的定義。在國(guó)家建設(shè)部按用途對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類型中，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運(yùn)用中，人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的'范圍擴(kuò)大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外，還包括餐飲、娛樂(lè)等其它營(yíng)業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)）與狹義（指專門從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)）之分，本文對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者，即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ)，主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開發(fā)，與國(guó)家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外，以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方式、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會(huì)效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。

　　1、顧客構(gòu)成的雙重性

　　商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個(gè)層次：第一層次是直接承租或購(gòu)買商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)商戶，這個(gè)層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來(lái)商業(yè)區(qū)購(gòu)物的終端消費(fèi)者，這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營(yíng)商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來(lái)購(gòu)買商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經(jīng)營(yíng)商戶。這些投資者看中了商鋪未來(lái)的升值潛力，先期購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)商戶，立足長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，或者見(jiàn)機(jī)拋售，獲取收益。

　　這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營(yíng)銷環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)相類似。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，第一層次的經(jīng)營(yíng)商戶（業(yè)務(wù)市場(chǎng)）固然重要，畢竟項(xiàng)目收入直接來(lái)源于承租或購(gòu)買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶，但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者（消費(fèi)者市場(chǎng)），因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營(yíng)商戶承租或購(gòu)買物業(yè)的行為，進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外，開發(fā)商對(duì)于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過(guò)度，將不利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　2、選址分析的漸進(jìn)性

　　所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，尤其要重視這項(xiàng)工作，并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。

　　商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)直接面向購(gòu)買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異，從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù)，在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況，包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。

　　一個(gè)城市或地區(qū)選定后，就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購(gòu)物時(shí)，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí)，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場(chǎng)址一旦確定，就無(wú)法更改，若項(xiàng)目所在位置無(wú)法吸引足夠多的消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)商戶自然就不會(huì)前來(lái)承租或購(gòu)買物業(yè)，也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競(jìng)爭(zhēng)者不易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。

　　3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

　　對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，潛在的直接顧客（即經(jīng)營(yíng)商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等不同的經(jīng)營(yíng)主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂(lè)等機(jī)構(gòu)，既有外資、國(guó)資，也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)特色存在很大的差異，相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對(duì)廣大的終端消費(fèi)者，這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此，若在項(xiàng)目前期還沒(méi)有找到有意承租或購(gòu)買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶（如果有，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營(yíng)商戶的需求進(jìn)行，也可稱之為定制），項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

　　另外，在已基本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性，體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程，需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開發(fā)、零散租售，否則會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。

　　考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn)，在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用，確保商業(yè)運(yùn)營(yíng)所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　4、經(jīng)營(yíng)方式的多樣性

　　不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營(yíng)方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營(yíng)混合、出租自營(yíng)混合、出售出租自營(yíng)混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上，大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷售，而以混合型運(yùn)營(yíng)居多。此外，項(xiàng)目是由開發(fā)商投資建設(shè)，租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營(yíng)的商戶，也可能是本身不經(jīng)營(yíng)而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者，這里面的經(jīng)營(yíng)方式又有很大的靈活性。

　　經(jīng)營(yíng)方式的多樣性使得經(jīng)營(yíng)方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過(guò)出租獲得持續(xù)收益，還是通過(guò)出售獲得一次性回報(bào)，以及各經(jīng)營(yíng)方式如何有機(jī)組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外，擬定經(jīng)營(yíng)方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。

　　5、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效性

　　商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值（銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束），而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求，既可以通過(guò)出售獲利，還可以通過(guò)出租或其它經(jīng)營(yíng)方式獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào)，在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

　　商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求，如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等，并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，也正基于此，項(xiàng)目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經(jīng)濟(jì)收益，還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功。

　　6、高風(fēng)險(xiǎn)性

　　總體而言，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目本身沒(méi)有明確的租約保障，沒(méi)有固定的消費(fèi)對(duì)象，項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營(yíng)銷策略，還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平�；�于商業(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

　　7、可促進(jìn)城市功能提升，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益

　　城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動(dòng)因。一個(gè)城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在內(nèi)的服務(wù)因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進(jìn)人口集聚和資源流動(dòng)，催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)所在地域區(qū)段的城市功能、結(jié)構(gòu)能產(chǎn)生很大的影響，具有顯著的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的增值。

　　此外，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。商業(yè)本身具有對(duì)勞動(dòng)力較強(qiáng)的吸納能力，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，能為當(dāng)?shù)靥峁┐罅康木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)所在地區(qū)充分就業(yè)。商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，可以形成大量的消費(fèi)，上繳一定的稅金，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政收入等做出貢獻(xiàn)。

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