新修訂的《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀
2016年7月29日下午，修訂后的《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》在安徽省十二屆人大常委會(huì)第31次會(huì)議上表決通過。
修訂后的條例共有7章106條，對于眾多業(yè)主關(guān)心的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、專項(xiàng)維修資金使用、車位出售出租等問題，都一一做了詳細(xì)的規(guī)定，將于10月1日起施行。
業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)受到損害，物業(yè)應(yīng)擔(dān)責(zé)
修訂后的條例規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行合同約定的安全防范義務(wù)，要求其及時(shí)處理突發(fā)事件。
根據(jù)條例內(nèi)容，如果物業(yè)公司未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。而物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)行政部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
業(yè)主的13種違規(guī)行為被禁止
業(yè)主在小區(qū)內(nèi)也不能任意妄為。修訂后的條例對業(yè)主的行為也予以規(guī)定，明確了13種被禁止行為。
具體包括裝修過程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu);侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;未經(jīng)業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途;擅自改變房屋外觀;在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;堆放易燃易爆劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;損壞公共綠化及其附屬設(shè)施;違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾;違反規(guī)定停放車輛;違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營;違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物等
房屋外墻漏水可申請專項(xiàng)維修資金
今后房屋外墻漏水，或者電梯出現(xiàn)故障危及人身安全，都可以申請使用專項(xiàng)維修資金。
條例規(guī)定屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;消防設(shè)施損壞的;公共護(hù)欄破損嚴(yán)重危及人身財(cái)產(chǎn)安全的;墻體外立面有脫落危險(xiǎn)的;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的;二次供水設(shè)施損壞的`等8種情形，可以由業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意，并報(bào)專項(xiàng)維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后，直接申請使用。
老舊小區(qū)增裝電梯須經(jīng)過2/3以上業(yè)主同意
隨著人口老齡化的趨勢發(fā)展，老人上下樓難，成為迫切需要解決的問題。今后，老舊小區(qū)只需要履行相關(guān)手續(xù)，也可以增設(shè)電梯。
條例規(guī)定，住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。
老舊小區(qū)改造由政府承擔(dān)資金
臟亂差的問題一直困擾著老舊小區(qū)，然而一旦實(shí)施改造，會(huì)牽涉到建設(shè)資金來源問題。對此，修訂后的條例對此做出明確說明，解決了老舊小區(qū)業(yè)主的后顧之憂。
對于配套不齊全、環(huán)境較差的老舊小區(qū)，由政府采取措施進(jìn)行整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。而老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造資金，主要由政府承擔(dān);業(yè)主專有部分的改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
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修改背景：一年時(shí)間三次“過堂”收集修改建議800余條
隨著城市小區(qū)的增多，如何處理物業(yè)管理和眾多業(yè)主的利益關(guān)系，成為社會(huì)關(guān)注的話題。據(jù)安徽省人大常委會(huì)法工委主任吳斌介紹，十二屆人大以來，已有125名省人大代表提出26件關(guān)于修改條例的意見和建議，還有不少群眾來信來訪。在此背景下，《條例》修訂被安徽省人大列入2015年立法計(jì)劃。
安徽省人大針對我省物業(yè)管理現(xiàn)狀，梳理出18大類問題進(jìn)行分析討論，并展開多樣調(diào)研。2015年9月和2016年5月，省人大常委會(huì)先后兩次會(huì)議對《條例》進(jìn)行審議。同時(shí)面向社會(huì)廣泛征求意見，并赴多地進(jìn)行調(diào)研，僅“二審”后，就收到各類建議500余條。在此次常委會(huì)期間，有4位公民旁聽會(huì)議，提出了書面修改意見，法工委根據(jù)常委會(huì)組成人員審議意見、旁聽公民意見、網(wǎng)民意見，認(rèn)真研究修改，最終形成表決稿，在此次常委會(huì)會(huì)議上表決通過。
“在修訂過程中，各方面提出一些意見、建議，由于實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)尚不成熟，各方面分歧意見較大，根據(jù)立法通常把握，這次修訂未作規(guī)定。”吳斌介紹，等到一段時(shí)間實(shí)踐，取得比較成熟的經(jīng)驗(yàn)以后，還可以再修法、再完善。
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