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西安市物業(yè)管理條例修訂草案（上）
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《西安市物業(yè)管理條例(修訂草案)》(上)
第一章 總則
第一條【立法目的】 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條【適用范圍】 本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。
第三條【選聘原則】 業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)堅持公開、公平、公正的原則。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。
第四條【行政管理體制】 市房屋行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，對本市物業(yè)管理活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門具體負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
開發(fā)區(qū)管理委員會按照本條例規(guī)定負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
建設、規(guī)劃、市政、水務、城改、民政、公安、價格、工商、城市管理、環(huán)保、質監(jiān)等行政管理部門應當在各自職責范圍內，做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在區(qū)縣物業(yè)行政主管部門的指導下，按照本條例規(guī)定的職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的指導、協(xié)助和監(jiān)督工作。
第五條【居民委員會義務】 居民委員會應當協(xié)助鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和開發(fā)區(qū)管理委員會開展物業(yè)管理相關工作。
第六條【行業(yè)自律組織】 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是物業(yè)服務行業(yè)自律組織，負責制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務規(guī)范，促進物業(yè)服務行業(yè)科學、規(guī)范、和諧發(fā)展。
第二章 前期物業(yè)管理
第七條【前期物業(yè)管理責任】 建設單位負責選聘物業(yè)服務企業(yè)實行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務合同，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行前期物業(yè)服務合同。
第八條【物業(yè)管理區(qū)域劃分】 新建建設項目擬實行物業(yè)管理的，建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，持建設項目規(guī)劃設計方案向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當自受理之日起三十日內進行劃分，并書面告知建設單位。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門劃分前應當征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府的意見。
第九條【物業(yè)管理區(qū)域調整】 物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應當形成調整方案，并向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出申請。
調整方案應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并對調整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共有部位和共用設施設備的使用、維護等作出規(guī)定。
第十條【劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求】 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，按照下列規(guī)定進行具體劃分：
(一)按照物業(yè)項目的建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;
(二)物業(yè)主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自建設單位同意，并已向物業(yè)買受人明示，或者業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會確定。
第十一條【住宅前期物業(yè)服務企業(yè)選聘】 現(xiàn)售商品房出售前三十日，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標的方式完成物業(yè)服務企業(yè)的選聘;投標人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
第十二條【臨時管理規(guī)約】 建設單位應當在銷售物業(yè)前制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約應當包括下列內容：
(一)業(yè)主共有部分的使用和維護規(guī)則;
(二)業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權利和義務;
(三)物業(yè)天面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規(guī)則;
(四)維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權利和義務;
(五)業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域各類費用的方式;
(六)違反規(guī)約應當承擔的責任。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
第十三條【前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約備案】 建設單位應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約自招投標結束之日起十五日內向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案，并向物業(yè)買受人明示、說明。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的內容。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。
第十四條【物業(yè)銷售方案內容】 建設單位應當將下列材料寫入物業(yè)銷售方案，并向買受人明示：
(一)前期物業(yè)管理招投標備案表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;
(四)地下室、底層架空層、天臺的面積等共有部位的面積及權屬;
(五)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置;
(六)共有設施設備名稱、用途及權屬;
(七)其他需要明示的場所和設施設備。
第十五條【前期物業(yè)服務合同】 前期物業(yè)服務合同可以約定附期限;期限未滿，但業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第十六條【前期物業(yè)管理承接查驗時間】 新建住宅建設單位應當在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。
第十七條【前期物業(yè)管理承接查驗要求】 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗，簽訂承接查驗確認書。不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。
承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供相關合格證明材料、物業(yè)項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務企業(yè)有權拒絕承接該項目。
物業(yè)承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或約定不明的，由建設單位承擔。
第十八條【前期物業(yè)管理物業(yè)移交】 建設單位向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)時，應當辦理書面移交手續(xù)，并同時移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單;
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(四)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)進行物業(yè)管理必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會辦理備案手續(xù)。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，經(jīng)有關部門鑒定，建設單位應當負責修復;給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
第十九條【物業(yè)管理用房】 新建物業(yè)管理區(qū)域應當配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規(guī)劃設計方案中載明。建設單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：
(一)物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;
(二)物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供;
(三)物業(yè)管理用房應當按照辦公用房標準設計，具備水、電基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。
業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權登記。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)管理用房轉讓或者改作他用。
第二十條【物業(yè)管理用房的補充配置】 因依法調整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照第十九條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第二十一條【前期物業(yè)服務企業(yè)更換】 前期物業(yè)管理期間，有下列情況之一的，建設單位應當依法重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)之間依法交接：
(一)前期物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的;
(二)物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離小區(qū)的;
(三)物業(yè)服務企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或資質證書的;
(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十二條【前期物業(yè)服務企業(yè)退出】 前期物業(yè)管理期間，建設單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關義務，但住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務企業(yè)應當于退出物業(yè)管理區(qū)域三個月前書面告知業(yè)主，并向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出申請，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，確定小區(qū)管理模式。
第二十三條【前期物業(yè)服務終止后資料移交】 前期物業(yè)服務合同終止或者解除后十五日內，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房，并按照本條例第十八條的規(guī)定移交相關資料。
第二十四條【前期物業(yè)管理服務費】 物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務費由建設單位全額承擔，交付使用后的物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。建設單位出售物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務費。
第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會
第一節(jié) 業(yè)主大會
第二十五條【業(yè)主自治】 物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主可以成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，進行業(yè)主自治。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
業(yè)主應當按照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權利、履行義務。
臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應當對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第二十六條【首次業(yè)主大會召開條件】 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：
(一)物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的;
(二)首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。
物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件后十五日內，建設單位應當書面告知物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會。建設單位未及時履行告知義務的，已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)百分之二十以上可以聯(lián)名向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當自收到書面告知或者業(yè)主書面要求三十日內，組織成立業(yè)主大會籌備組。
第二十七條【組建業(yè)主大會籌備組】 業(yè)主大會籌備組由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會工作人員一名，建設單位代表一名，業(yè)主成員若干名組成�；I備組組長由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委會工作人員擔任。業(yè)主成員由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，并不得低于籌備組總人數(shù)的三分之二。籌備組成員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內公示，公示時間不少于七日。
業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委會協(xié)調解決。
籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委會應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識的培訓。
第二十八條【籌備組所需資料移交】 建設單位應當提供籌備工作所需的下列資料，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;
(二)業(yè)主名冊;
(三)建筑規(guī)劃總平面圖;
(四)附屬設施設備交付使用備案證明;
(五)綠化竣工總平面圖;
(六)物業(yè)服務用房配置證明;
(七)成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。
第二十九條【籌備組成員條件】 籌備組成員應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職;
(三)無索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)財物的行為;
(四)無泄露或者非法使用業(yè)主資料的行為。
除前款規(guī)定條件外，籌備組中的業(yè)主成員還應當遵守臨時管理規(guī)約，交納物業(yè)服務費用。
第三十條【籌備組職責】 業(yè)主大會籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(三)確認業(yè)主身份、業(yè)主專有部分面積，核定業(yè)主人數(shù)、物業(yè)總建筑面積;
(四)擬定業(yè)主委員會委員選舉辦法;
(五)提出業(yè)主委員會委員候選人名單;
(六)首次業(yè)主大會的其他準備工作。
籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前，將前款第一項至第五項內容在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
第三十一條【籌備組職責終止】 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會七日內，業(yè)主大會籌備組應當向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料，籌備組職責自行終止。
第三十二條【分期開發(fā)項目業(yè)主大會】 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第三十三條【業(yè)主大會會議分類和召開形式】 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開，并應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的，應當在物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、開發(fā)區(qū)管理委員會或其委托的居民委員會現(xiàn)場監(jiān)督指導下進行。
第三十四條【業(yè)主大會臨時會議】 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時召集業(yè)主大會臨時會議：
(一)有百分之二十以上業(yè)主書面提議;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應當召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。
業(yè)主委員會應當在組織召開業(yè)主大會臨時會議十五日前，將會議的議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并書面告知全體業(yè)主，但前款第二項情況除外。
應業(yè)主提議召集業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應當核實提議人的業(yè)主身份。
第三十五條【特殊情況下業(yè)主大會的召集】 業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會責令限期召集;逾期仍未召集的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會按規(guī)定程序組織召集。
第三十六條【業(yè)主大會的權力】 業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告、財務報告，并決定下列事項：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)續(xù)籌和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
(八)決定業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌措方式;
(九)根據(jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進行告誡;
(十)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十七條【業(yè)主大會會議表決】 業(yè)主大會會議表決采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。
業(yè)主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體業(yè)主公示。
一個業(yè)主擁有一張表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明其專有部分面積。一個獨立產(chǎn)權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。
第三十八條【業(yè)主代表】 采用集體討論形式召開業(yè)主大會會議的，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見;凡需業(yè)主投票表決的，表決票應經(jīng)本人簽字確認，業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主應當另外推選一名業(yè)主代表參加。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第三十九條【業(yè)主委員會備案】 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案：
(一)業(yè)主委員會備案登記表;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會成員的基本情況。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當自收到上述材料后五日內發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會持備案回執(zhí)，向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告?zhèn)浒盖闆r。
備案事項發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應當自變更之日十五日內書面報告?zhèn)浒竼挝�，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第四十條【業(yè)主委員會職責】 業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定;
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)審核需要業(yè)主分攤的費用;
(五)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;
(六)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(七)監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實施;
(八)調解物業(yè)使用糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第四十一條【業(yè)主委員會會議召集】 業(yè)主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由副主任召集。主任因喪失業(yè)主委員會委員資格不能履行職責時，由排序在先的副主任召集。
有三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議時，應當召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會指定其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第四十二條【業(yè)主委員會會議】 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽名同意。
業(yè)主委員會會議應當作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應當經(jīng)出席會議的委員簽字后加蓋業(yè)主委員會印章，并自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
業(yè)主委員會委員不得委托其他人出席業(yè)主委員會會議。
第四十三條【業(yè)主委員會義務】 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(三)物業(yè)服務合同;
(四)專項維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;
(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;
(八)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
業(yè)主有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。
四十四條【業(yè)委會委員禁止行為】 業(yè)主委員會委員不得有下列行為：
(一)接受物業(yè)服務企業(yè)或者物業(yè)管理利害關系人提供的利益或者財物;
(二)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務或者推薦他人到該企業(yè)工作;
(三)接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。
第四十五條【業(yè)委會委員資格自行終止】 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)任職的;
(二)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(四)被判處刑罰的。
第四十六條【終止業(yè)委會委員資格條件】 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會會議終止其委員資格：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責或者無故三次缺席業(yè)主委員會會議的;
(二)不履行業(yè)主義務，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正的;
(三)違反本條例第四十四條規(guī)定的;
(四)向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的;
(五)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第四十七條【業(yè)委會委員資格終止】 業(yè)主委員會主任資格終止的，由業(yè)主委員會委員推選一位副主任任主任;副主任資格空缺或者資格終止的，由業(yè)主委員會委員從委員中推選副主任;委員空缺或者資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。
業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內公告委員的變更情況。
第四十八條【業(yè)主委員會換屆】 業(yè)主委員會應當在其任期屆滿前二個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。業(yè)主在十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會重新提出人選名單。
業(yè)主委員會換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單，差額比例不低于百分之二十，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會委員人選。
業(yè)主委員會換屆籌備組應當在業(yè)主委員會任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉。
第四十九條【業(yè)委會資料移交】 業(yè)主委員會應當自業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內，在鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會指導下，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、開發(fā)區(qū)管理委員會或者公安機關協(xié)助移交。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會
第五十條【物業(yè)管理委員會成立條件】 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責：
(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會反復指導后仍不能成立的;
(三)業(yè)主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會反復指導后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。
第五十一條【物業(yè)管理委員會組成】 物業(yè)管理委員會由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織成立，由業(yè)主成員以及鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會、公安派出所、居民委員會、建設單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會人數(shù)應當為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會的成員資格應當符合本條例第二十九條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會成員應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
第五十二條【物業(yè)管理委員會履職】 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責。
物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責的，作出決定前，應當征求全體業(yè)主意見;作出決定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日。
物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責期間，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會對能夠成立業(yè)主大會的，應當指導籌備工作，成立業(yè)主大會;能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應當指導選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，物業(yè)管理委員會應當終止行使職責。
第四節(jié) 其他規(guī)定
第五十三條【召開首次業(yè)主大會費用承擔】 召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會設立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。
首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第五十四條【業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會關系】 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
第五十五條【違法決定的撤銷】 業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會書面提出撤銷申請;認為物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會書面提出撤銷申請。
受理申請的單位應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人;業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
第五十六條【物業(yè)管理聯(lián)席會議】 物業(yè)管理區(qū)域內，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會負責召集，由公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第四章 物業(yè)服務與管理
第五十七條【物業(yè)服務企業(yè)管理】 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立法人資格和相應的資質證書。
外埠物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理服務的，應當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。
市物業(yè)管理行政主管部門每年應當對物業(yè)服務企業(yè)的資質等資料進行核對。
第五十八條【物業(yè)服務企業(yè)服務范圍】 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理，提供物業(yè)服務。
第五十九條【物業(yè)服務合同備案】 業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂合同之日起十五日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。
物業(yè)服務企業(yè)應當按合同提供服務，不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權益應當承擔的責任。
物業(yè)服務企業(yè)應當定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區(qū)管理相關工作。
第六十條【專項服務委托】 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同約定，聘請專業(yè)機構承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。
電梯、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托具有相應資質的專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。
第六十一條【物業(yè)服務企業(yè)承接驗收】 受委托服務的物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。
交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會可以聘請第三方顧問或評估機構協(xié)助現(xiàn)場查驗。
因維護保養(yǎng)不當?shù)仍驅е孪�、電梯等共有設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當修復或者承擔相應責任。
第六十二條【物業(yè)服務收費】 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則;按不同物業(yè)的使用性質和特點，分別實行政府定價、政府指導價、市場調節(jié)價。其收費項目、收費標準和計費方式由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務收費相關法規(guī)在物業(yè)服務合同中約定。
物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。
第六十三條【物業(yè)服務費的交納】 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定;物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主負連帶交納責任。
業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務相關費用。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務費用由建設單位全額交納。
物業(yè)服務合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務企業(yè)自行提供的服務，不得向業(yè)主收取費用。
第六十四條【物業(yè)服務企業(yè)應急預案】 物業(yè)服務企業(yè)應當制定物業(yè)管理區(qū)域內突發(fā)事件應急預案，協(xié)助有關部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。
發(fā)生安全事故或者突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時采取應急措施，并向有關部門報告，協(xié)助做好救助工作。
第六十五條【重大事項報告】 本市實行物業(yè)服務重大事件報告制度，物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和開發(fā)區(qū)管理委員會及相關部門報告：
(一)發(fā)生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，且在八小時以內難以排除，嚴重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全;
(三)物業(yè)服務人員擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務中斷，嚴重影響業(yè)主和使用人正常生活;
(四)發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會和諧穩(wěn)定;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生重大傷亡事件;
(六)其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。
第六十六條【專業(yè)經(jīng)營設施設備管理】 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的水、電、氣等計量裝置應當按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關管線按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范統(tǒng)一設計，由相關專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質的單位安裝施工，所需費用依照有關工程計價規(guī)定確定，由建設單位承擔。
通訊、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設施設備的配置應當符合相關技術標準和規(guī)范。
第六十七條【專業(yè)經(jīng)營設施設備移交】 建設單位在竣工驗收后應當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關管線的所有權移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護、更新和管理的責任。
專業(yè)經(jīng)營單位將依法承擔的物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向專業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線。
配套設施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應當配合市、區(qū)、縣人民政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設施設備的分戶計量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)應當為改造工作提供便利。
第六十八條【專業(yè)經(jīng)營設施設備移交】 本條例實施前建設的住宅物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關管線的所有權由業(yè)主大會決定是否無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位;決定無償移交的，物業(yè)管理區(qū)域所在地區(qū)、縣建設行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應當組織有關專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范進行驗收，驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并負責維修、養(yǎng)護、更新和管理。
第六十九條【專業(yè)經(jīng)營單位收費管理】 專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶服務并收取費用。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，代收服務費由委托單位支付，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
專業(yè)經(jīng)營單位應當對公共能耗獨立安裝計量裝置進行計量。公共能耗費可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收，并據(jù)實向專業(yè)經(jīng)營單位繳納。專業(yè)經(jīng)營單位酌情支付一定手續(xù)費，具體標準由雙方協(xié)商約定。
第七十條【物業(yè)服務企業(yè)退出交接】 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理服務，應當向業(yè)主委員會履行下列交接義務：
(一)移交服務檔案資料和物業(yè)管理用房，實行酬金制的，還應當移交物業(yè)服務期間的財務檔案;
(二)撤出管理區(qū)域內的物業(yè)服務人員;
(三)清退預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
第七十一條【物業(yè)服務企業(yè)退出】 物業(yè)服務合同依法或者依約解除后，物業(yè)服務企業(yè)應當自合同解除之日起十五日內退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
第七十二條【糾紛處理】 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位之間在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會調解，也可以申請仲裁或者依法提起民事訴訟。
業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對違反本條例的行為，可以向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和開發(fā)區(qū)管理委員會及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當及時調查核實，并依法處理。
第七十三條【業(yè)主違約責任】 物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主違反服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)管理服務的行為，有權要求業(yè)主恢復原狀，停止侵害，排除妨害等并承擔相應民事責任。
第七十四條【物業(yè)服務信息公公示】 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示并及時更新：
(一)物業(yè)服務企業(yè)的資質證書，物業(yè)企業(yè)法定代表人、項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修電話;
(二)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等;
(四)受委托代收代繳事項;
(五)水、電等公共能耗總量及費用分攤方式;
(六)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益;
(七)法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定應當公示的其他信息。
第七十五條【物業(yè)服務企業(yè)考核和信用評價】 市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結果。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和開發(fā)區(qū)管理委員會具體負責物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會應當協(xié)助開展轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息的征集、核查工作。
第七十六條【物業(yè)服務企業(yè)信用管理】 物業(yè)服務企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術標準、專業(yè)技術規(guī)范等提供日常物業(yè)服務的，應當錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。
物業(yè)服務企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，二年內不得在本市申報各類物業(yè)服務示范項目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：
(一)在物業(yè)管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;
(二)出租、出借、轉讓資質證書的;
(三)物業(yè)服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的;
(四)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務，導致物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生重大房屋安全事故的;
(五)泄露業(yè)主信息的;
(六)對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的;
(七)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。
物業(yè)服務企業(yè)有前款第一項、第二項情形之一的，物業(yè)管理行政主管部門一年內不得將其納入物業(yè)管理招標投標平臺。
第七十七條【物業(yè)服務項目負責人責任制】 物業(yè)服務項目實行項目負責人責任制。
物業(yè)項目負責人有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目負責人信用檔案，同時錄入其所屬物業(yè)服務企業(yè)的信用檔案：
(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;
(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的;
(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的;
(五)因管理失職造成人員傷害、財產(chǎn)損失等重大責任事故的;
(六)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正的;
(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴重的。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委員會投訴。鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委員會應當進行核查，并書面告知業(yè)主核查結果。
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