《安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》詳情解讀
日前，安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(征求意見稿)，已完成省內(nèi)各地市房管局意見征求環(huán)節(jié)，首個全省范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費政策亮點多多：物業(yè)收費雙方可協(xié)商;區(qū)域樓盤物業(yè)費不得一刀切;物業(yè)移交需設(shè)立合同條款……
在經(jīng)歷了2011年合肥市物業(yè)服務(wù)收費“一費制”重要制度出臺后，首個全省范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費政策有哪些亮點?記者根據(jù)市民最關(guān)心的熱點問題一一解讀。
物業(yè)收費雙方可協(xié)商
2011年，自合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法施行，省城物業(yè)收費采取“一費制”，即把小區(qū)共用電梯、照明等公共設(shè)施設(shè)備運行等方面收取的公攤費用納入物業(yè)綜合服務(wù)費中一并收取，不得再另行收取公攤費用。小區(qū)物業(yè)費執(zhí)行不得高于每月1.20元/平米、上浮幅度不超過20%的收費標(biāo)準。不過目前省城部分高檔小區(qū)物業(yè)收費超出“限高”標(biāo)準。不少市民對此提出異議。
在本次發(fā)布的《安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(征求意見稿)》中，對于一費制標(biāo)準，引入了“酬金制”等協(xié)商類收費制度。意見稿規(guī)定，酬金制是指在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
“簡單來講，在保持一費制基礎(chǔ)上，全省范圍內(nèi)的物業(yè)收費標(biāo)準可采取統(tǒng)一收費或協(xié)商收費兩種方式，給予業(yè)主與物業(yè)公司一定選擇權(quán)，對于某些提供更精細的管家式物業(yè)服務(wù)公司，可以準許與業(yè)主協(xié)商簽訂合同形式，擴展物業(yè)服務(wù)項目，延長物業(yè)公司服務(wù)時間等內(nèi)容，適度提高小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準。L
”合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌表示。
區(qū)域樓盤物業(yè)費不得一刀切
目前省城一個區(qū)域樓盤，基本包含普通住宅、辦公寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等多個項目，而在實際交費操作中，物業(yè)公司收費時通常只按照一個項目標(biāo)準收取，例如普通住宅，按照商業(yè)住宅收費標(biāo)準收取，造成物業(yè)收費過高，省城小區(qū)居民對此類問題反映較為集中。意見稿對此明確作出規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和特點等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
凌斌表示，實際上這條，規(guī)定一個區(qū)域樓盤不能只設(shè)立一個物業(yè)公司執(zhí)行一種物業(yè)收費標(biāo)準，例如，同時存在商業(yè)住宅、普通住宅、辦公寫字樓三個地產(chǎn)項目，應(yīng)分別設(shè)立三個物業(yè)公司分開管理交費。
同時交費范圍也作出規(guī)定，普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費、小區(qū)車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價;非普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費，以及滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)等收費，實行市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)移交需設(shè)立合同條款
前期開發(fā)商物業(yè)遭“彈劾”，后期物業(yè)公司不停更迭，發(fā)生小區(qū)物業(yè)圖紙等重要物業(yè)資料丟失，給后續(xù)進駐的物業(yè)公司造成持續(xù)管理真空，影響小區(qū)居民日常生活以及物業(yè)公司應(yīng)急維修。
本次征求意見稿第9條規(guī)定，業(yè)主大會成立前，由住宅開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，為前期物業(yè)服務(wù)階段，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，確定服務(wù)等級和收費標(biāo)準，經(jīng)價格主管部門核準后實施。收
“選聘物業(yè)公司訂立合同過程里，就必須包含移交物業(yè)資料這塊內(nèi)容，為日后發(fā)生相互推諉提供依據(jù)。 ”凌斌表示。
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小區(qū)垃圾箱旁沒垃圾這樣的物業(yè)才上“星”
經(jīng)開區(qū)評選出5家三星級物業(yè)
想當(dāng)上星級物業(yè)?窨井蓋編號、對電梯進行定時體檢、小區(qū)實行封閉式安全管理都可以加分。近期，經(jīng)開區(qū)首批2013年度“星級物業(yè)服務(wù)項目”出爐。入選的5家物業(yè)項目都經(jīng)過層層考核，并經(jīng)過公示。
據(jù)了解，該評選在全市尚屬首次。記者看到，經(jīng)開區(qū)星級物業(yè)服務(wù)考評共100分，分八大項，每項又有細分，一共有39小項。
“小區(qū)垃圾箱(筒)旁及其它共公場地不得有裸露垃圾”、“建立并落實便民維修服務(wù)承諾制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄”等都是加分項。最后，得分在80~85分的可獲評三星，并能獲得現(xiàn)金獎勵。
“對物業(yè)公司要求細是應(yīng)該的，這樣才能提高居民生活質(zhì)量。 ”經(jīng)開區(qū)房管中心相關(guān)負責(zé)人表示。
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安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于征求《安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(征求意見稿)》意見的函
各市房地產(chǎn)管理局，蚌埠、蕪湖、馬鞍山、銅陵市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，廣德、宿松縣房地產(chǎn)管理局：
現(xiàn)將《安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(征求意見稿)》印發(fā)你們，請組織部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及業(yè)主進行討論,提出修改意見和建議,并將修改內(nèi)容意見和建議的主要依據(jù)和原因，一并于2014年3月12日前，以傳真方式報送我廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處。
聯(lián)系人：許 淼 聯(lián)系電話：0551-62670342(傳真)
附件：安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(征求意見稿)
2014年2月26日
安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
(征求意見稿)
第一條為促進我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《安徽省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理。
第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費、特約服務(wù)費等。
第四條政府提倡建設(shè)單位和業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
第五條 省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作�？h級以上人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。
第六條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及收費項目、標(biāo)準與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)平均成本、法定稅費和合理利潤確定。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和特點等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費、小區(qū)車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價;非普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費，以及滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)等收費實行市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅小區(qū)與非普通住宅小區(qū)界定由各地確定。
第八條普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供的具有公共性物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
物業(yè)公共服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)成本等因素實行分等定價。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準由物業(yè)主管部門會同價格主管部門制定并公布。價格主管部門會同物業(yè)主管部門，根據(jù)物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準和居民消費價格指數(shù)變動等情況，按照合理補償、保本微利的原則，制定相應(yīng)等級的基準價和浮動幅度，并適時調(diào)整，向社會公 布。
第九條業(yè)主大會成立前，由住宅開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，為前期物業(yè)服務(wù)階段，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，確定服務(wù)等級和收費標(biāo)準，經(jīng)價格主管部門核準后實施。
業(yè)主大會成立后的小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)階段，物業(yè)公共服務(wù)費的具體管理方式由各地根據(jù)實際確定。
第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)因政策性因素或服務(wù)項目和內(nèi)容等變化，服務(wù)成本發(fā)生較大變動時，如需調(diào)整收費標(biāo)準，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的醒目位置就物業(yè)服務(wù)成本變動情況進行公示，并經(jīng)過占建筑物總面積過半數(shù)且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商重新約定具體收費標(biāo)準。
第十一條物業(yè)公共服務(wù)費由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用、合理利潤以及法定稅費組成。
第十二條電梯及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運行所需電費可列入物業(yè)服務(wù)成本，也可單獨據(jù)實分攤，具體由各地價格主管部門確定。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。
第十三條 住宅小區(qū)公用附屬設(shè)施用電、用水(不包括從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動用水、用電)執(zhí)行居民用電、用水價格。
第十四條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂合同，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第十五條物業(yè)公共服務(wù)費可以預(yù)收，具體由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同所約定的期限向業(yè)主、物業(yè)使用人收取，約定時間不得超過物業(yè)服務(wù)期限;未作約定的，預(yù)收期不得超過6個月。
第十六條 物業(yè)公共服務(wù)費按照房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的建筑面積計算;尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。
業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照入住通知書(符合竣工驗收條件)約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)公共服務(wù)費的起始時間。
改變居住用途用于經(jīng)營的住房，物業(yè)公共服務(wù)費按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準收取。
第十七條 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈利或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十八條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛停放收費標(biāo)準，由各地價格部門會同物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)類型、專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素確定基準價格標(biāo)準和浮動幅度，并適時調(diào)整。其中專有車位(庫)，應(yīng)交納車位服務(wù)費;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車位(庫)的.車位使用人以及租用車位的使用人應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費。
停車收費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用。
已購買車位但未停放車輛的，停車服務(wù)費可適當(dāng)減收。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當(dāng)收取制作成本費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費用。
第十九條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的，必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)等規(guī)定，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會同意后，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充物業(yè)公共服務(wù)費和住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與經(jīng)營的，按雙方合同約定處理。
第二十條業(yè)主或物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點堆放，并承擔(dān)裝飾裝修垃圾清運費，具體收費標(biāo)準由各地制定。
第二十一條實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行;業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。
各級價格、物業(yè)主管部門，應(yīng)加強對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費行為的引導(dǎo)與規(guī)范，促進物業(yè)相關(guān)各方合理約定收費及有關(guān)事項。
第二十二條各級價格主管部門在制定或調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準時，應(yīng)以物業(yè)公共服務(wù)所需社會平均成本為基礎(chǔ)，充分聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等社會各界的意見。物業(yè)主管部門要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)須嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。
第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移前結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。
第二十五條物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將服務(wù)內(nèi)容、收費項目、標(biāo)準及收費辦法在經(jīng)營場所或服務(wù)地點醒目位置公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年(或財務(wù)年度)向業(yè)主、物業(yè)使用人公布利用業(yè)主共用、共有設(shè)施經(jīng)營收益和支出情況，接受監(jiān)督。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費前，應(yīng)到當(dāng)?shù)貎r格主管部門辦理《服務(wù)價格登記證》，亮證收費，收費時使用稅務(wù)票據(jù)。
第二十七條各級政府價格主管部門和物業(yè)主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、收費標(biāo)準的監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第二十八條 各地可依據(jù)本辦法制定具體實施辦法
第二十九條 本辦法由安徽省物價局會同安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責(zé)解釋。
第三十條 本辦法自 年 月 日起執(zhí)行。
安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳辦公室
2014年2月26日印發(fā)
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