海鹽市場調(diào)研報告

　　一、海鹽總概況

　　地理位置

　　海鹽地理位置優(yōu)越，位于建設(shè)中的杭州灣跨海大橋北岸，是滬、杭、蘇、甬四大城市的區(qū)位中心。隨著杭州灣跨海大橋、紹嘉高速跨江大橋和杭浦高速公路的規(guī)劃建設(shè)，海鹽的地理優(yōu)勢將會更為突出。

　　經(jīng)濟(jì)

　　海鹽經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，201x年位于中國百強(qiáng)縣的第32位。全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值158.22億元，同比增長7.3；剔除核電，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值108.54億元，同比增長12.9%。全縣人均生產(chǎn)總值為43240元，折合5405美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19656元。

　　人口

　　全縣共8個鎮(zhèn)，總?cè)丝?6.6萬人，其中海鹽縣城常住人口11.8萬.

　　二、海鹽城市結(jié)構(gòu)

　　海鹽縣城城區(qū)分布較散，城中村特別多，造成了住宅區(qū)不集中，人流松散.

　　中心城區(qū)：縣城中心城區(qū)主要是在百尺路、城北西路、新橋南北路和秦山路等圈內(nèi)，中心城區(qū)主要是以商貿(mào)、辦公、行政、老社區(qū)為主，其中的朝陽路、勤儉路、海濱西路以及董家弄步行街是商業(yè)零售最集中的幾條街。

　　北面：海鹽城區(qū)以北主要是工業(yè)園區(qū)，但現(xiàn)在規(guī)劃城區(qū)北進(jìn)，工廠退至到東西大道，與杭州灣跨海大橋接軌，所以現(xiàn)在有四個樓盤在工業(yè)園區(qū)，分別是海欣·宜家花城（現(xiàn)房）、天鴻名都（二期）、盈都·海棠灣（未建）、海韻華庭（未建），總共占地面積約48萬平方。

　　南面：目前住宅區(qū)主要集中在南面和東南面，主要以秦山核電站職工宿舍為主。

　　西面：西面較分散，農(nóng)居房居多，海鹽的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和建材街位于西面，所以整個西面街道物業(yè)陳舊，市容市政較落后。

　　東面：城區(qū)東面靠海，目前空置土地較多，居民區(qū)較少，市政、道路、綠化都還沒有成熟，但現(xiàn)在在大力發(fā)展濱海新城，所以相信完善的市政、道路、景觀帶只是時間問題。

　　三、海鹽城區(qū)規(guī)劃

　　總規(guī)劃

　　海鹽的城市空間拓展方向為：北進(jìn)、東移、西拓、南控，形成“一城兩區(qū)”的組織結(jié)構(gòu)，其中，兩區(qū)指武原城區(qū)和大橋新區(qū)，武原城區(qū)即目前海鹽縣的中心城區(qū)，重點為生活居住和商貿(mào)，海鹽作為杭州灣大橋北岸橋頭堡，目前已規(guī)劃啟動建設(shè)25.7平方公里的大橋新區(qū)，新區(qū)定位為產(chǎn)業(yè)基地。

　　北進(jìn)

　　北面的工廠將慢慢退到東西大道邊，與大橋工業(yè)區(qū)接軌，北面將會以商住區(qū)為主。目前規(guī)劃有三個未建小區(qū)（共25萬平方）、一個五星級酒店（未建）和一個大型的緊固件市場（50萬方）。

　　濱海新城

　　目前海鹽將大力發(fā)展濱海新城，位于縣城東側(cè)，緊鄰杭州灣，建設(shè)定位以居住為主，兼體育文教、休閑娛樂、商業(yè)辦公街綜合功能及體現(xiàn)地方特色的現(xiàn)代化濱海生態(tài)城市新區(qū)�？傄�(guī)劃建筑用地面積4575畝，占規(guī)劃面積的34.37%。新城的一期建設(shè)南片區(qū)，緊鄰縣城建成區(qū)，總規(guī)劃用地1800畝，已建成核電高檔住宅175畝，濱海公園觀海園67畝，規(guī)劃近期啟動建設(shè)綜合性學(xué)校一所、濱海公園靖海園200畝，同時安排居住及商業(yè)用地600畝，緊鄰建成區(qū)的位置和絕佳的濱海風(fēng)貌將成為高檔商務(wù)辦公及景觀房產(chǎn)、高星級酒店等的首選之地。

　　縣詳細(xì)規(guī)劃圖

　　附電子圖片文檔《海鹽縣規(guī)劃地圖》6張

　　四、海鹽房地產(chǎn)市場。

　　1、基本概況

　　海鹽縣的房地產(chǎn)市場起步較杭州稍晚，大約1999年開始有一輪快速的發(fā)展。201x年開始，在宏觀調(diào)控措施作用下，海鹽房價趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)束了五年以來的'連續(xù)迅猛發(fā)展趨勢，全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房新開工面積均有所下降，因此造成了海鹽的房源緊張，房價自201x年均價在3400元/m2左右，到今年第一季度均價達(dá)到了4287元/m2左右，漲幅達(dá)到了26.1%，主要原因是市場房源供應(yīng)不足，而需求卻明顯增加，現(xiàn)在海鹽每年的房屋需求量至少在18萬方以上，而據(jù)預(yù)計今年海鹽市場將新增商品房住房面積只有15萬平方左右（分別是南塘琴園部分二期、天鴻名都二期、盈都海棠灣一期、海韻華庭一期），將會出現(xiàn)住房市場供需關(guān)系的不平衡。

　　具體數(shù)據(jù)可參考附件一《海鹽縣201x年第一季度房地產(chǎn)市場基本情況》

　　2、海鹽目前在銷售樓盤概況。

　　a)請詳見附表二《海鹽在售樓盤一覽表》

　　b)以下是各樓盤實圖和基本資料

　　海欣·宜家花城（嘉興）

　　總共1400多戶，占地面積23萬㎡，共分四期開發(fā)，一期是于201x年交房，目前只剩四期的高層（現(xiàn)房）有近30幾套未出售。目前高層均價為3900元/M2

　　天鴻名都（杭州）

　　占地面積68.8畝，分兩期開發(fā)，一期（現(xiàn)房）只剩幾套高層未出售完，多層都已售磬。二期（5月開盤）主要是排層（38套）和多層（兩幢），5月開盤以來，排屋只剩幾套西邊套和中間套未出售，現(xiàn)排屋最高價達(dá)到了7000元/m2。

　　五、海鹽商業(yè)結(jié)構(gòu)

　　海鹽縣城常住人口11.8萬，人均城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19656元，具有相當(dāng)?shù)南�費能力，但本地的商業(yè)結(jié)構(gòu)達(dá)不到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平和消費能力，所以造成很多的消費外流。城區(qū)分布較散，商業(yè)氛圍不濃厚，因此也造成整體的商鋪價值偏低。

　　主要商業(yè)街或區(qū)塊

　　目前海鹽商業(yè)街主要集中在朝陽路、勤儉路、董家路步行街、海濱西路，以百貨零售為主。城西面主要以建材和農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場為主。

　　品牌超市和賣場

　　本地目前進(jìn)駐的超市：世紀(jì)聯(lián)華、上海家得利（兩家）、上海華聯(lián)、上海農(nóng)工商超市

　　賣場：永樂家電連鎖

　　百貨品牌

　　本地女裝品牌主要是以杭派女裝品牌為主，如：江南布衣、藍(lán)色傾情、三彩，男裝主要以國內(nèi)的大眾品牌為主，如：雅戈爾、勁霸等。其它都是沒有知名度中低檔品牌。

　　海鹽商業(yè)特點

　　a)商業(yè)氛圍差

　　b)餐飲休閑業(yè)不發(fā)達(dá)

　　c)本地品牌力度不夠，商品選擇性小，造成消費外流到嘉興、上海、杭州

　　d)商鋪租金和售價相對其它縣城較低。

　　e)沒有專業(yè)市場，都是分散在街道。

　　f)商業(yè)規(guī)劃不完善，街道鋪面陳舊。

　　六、海鹽201x年推出地塊

　　1、地塊名稱和地址

　　現(xiàn)短期共有三塊地供選擇：

　　行知小學(xué)對面地塊

　　地址：新橋北路與海興中路交叉口附近

　　面積：80畝

　　濱海一號B地塊

　　地址：滬杭公路與城北東路交叉口

　　面積：270畝

　　武源中學(xué)對面地塊

　　地址：環(huán)城南路與百尺南路交叉口

　　已拍售。

　　2、地塊具體情況將另作特別說明（附三）。

　　3、地塊付款方式

　　簽訂合同首付50%，剩余款項40天內(nèi)再全部付清，最遲不超過兩個月。

　　通和·南塘琴園（杭州）

　　本地品質(zhì)最好的樓盤，目前開盤價也是最高的，達(dá)到均價5000元/m2以上，一期于今年9月交房，二、三期五月開盤的，銷售情況很好。

　　金匯·名仕花苑（秦山核電站下屬房產(chǎn)公司）

　　目前都是現(xiàn)房，一期是于201x交房的，目前就只有一套高層的躍層未出售掉，單價3800元/m2

　　欣居·花苑

　　經(jīng)濟(jì)適用房，均價在1900元/m2

　　恒隆廣場（本地房產(chǎn)公司）

　　市中心的一個樓盤，兩幢高層，一幢寫字樓（5300元/m2起），是本地唯一個有精裝修單身公寓（均價6000元/m2），3月開盤以來，已銷售一空。僅剩少量寫字樓在售了。

　　東奧·嘉州海岸（本地房產(chǎn)公司）

　　靠市中心樓盤，由三幢高層和底下裙樓組成�，F(xiàn)都已是現(xiàn)房，目前也只有近十套未出售完。

　　3、海鹽房地產(chǎn)市場特征

　　通過這幾天的市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)海鹽房地產(chǎn)市場有以下幾大特點：

　　供需關(guān)系失衡，住房用地供應(yīng)不足。

　　海鹽縣城人口11.8萬，房屋的年需求量至少在18萬方以上，而目前市場上僅有三個樓盤在銷售（南塘琴園、天鴻名都二期、恒隆廣場），而海欣·宜家花城、東奧·嘉州海岸也只剩高層的尾盤在銷售了，三個樓盤的銷售情況都很理想，恒隆廣場兩幢高層住宅幾乎銷售一空，天鴻名都二期的排屋也只有幾套西邊套和中間套了。今年一季度全縣簽訂并登記備案的《商品房買賣合同》共計419份，同比增長20.75%。而今年住宅土地的供應(yīng)也只有盈都·海棠灣、海韻華庭兩塊共計19萬平方，而且他們都是分兩期開發(fā)，預(yù)計一期年底預(yù)售，所以海鹽房地產(chǎn)市場明顯將會出現(xiàn)供需不平衡。

　　房價較高，漲幅較快

　　目前海鹽的房地產(chǎn)均價為4287元/m2，最高的已經(jīng)達(dá)到了6000多，已經(jīng)超出了嘉興市中心的房價了，而今年一季度的銷售均價相對于201x年年均價上漲了21.42%，特別是高層住房，達(dá)到了19.4%的漲幅。

　　海鹽下面各鄉(xiāng)鎮(zhèn)已成為在售樓盤的主要購買力。還有就是拆遷居民的住房需求、改善居住條件的住房需求、青年人的結(jié)婚購房需求

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)已成為在售樓盤的主要購買力主要原因有以下：

　　a)海鹽雖然工業(yè)較發(fā)達(dá),但都主要是集中在縣城，下面各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)沒有大型的工廠，大部分是家庭作坊，城鎮(zhèn)的建設(shè)也比較落后，無法形成新的商住區(qū)。不像其它工業(yè)發(fā)達(dá)的縣城的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都有自己的支住產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，市政建設(shè)都比較完善，能形成的獨立的商住區(qū)；所以造成海鹽縣城具有很強(qiáng)的凝聚力和向心力，很多的個體老板都是上班在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，居住在縣城。

　　b)小孩的上學(xué)問題，很多的家長為讓小孩能接受較好的教育，都是轉(zhuǎn)到縣城上學(xué)。

　　c)年輕人的婚房，現(xiàn)在在海鹽年輕人結(jié)婚都要求在縣城買房，造成了年輕人在縣城工作、生活，而農(nóng)村以老人家居多。

　　d)農(nóng)村人口進(jìn)城對住房的需求

　　商品房單套面積較大，戶型普遍不合理。

　　現(xiàn)從各樓盤了解的情況看，房屋面積基本上都是在130m2左右，三室兩廳二衛(wèi)，而在100平方以下的戶型都是只有兩室兩廳一衛(wèi)，戶型結(jié)構(gòu)不合理。

　　排屋、單身公寓市場空間較大。

　　在海鹽，私營老板較多，具有一定的高檔公寓購買力，所以盡管海鹽現(xiàn)在市場上的排屋均價已經(jīng)將近6000元/m2多了，但還是供不應(yīng)求，目前在海鹽就只有海欣宜家花城、金匯名仕花園和天鴻名都二期有排層，而且除天鴻名都二期（5月開盤）還僅剩幾套，其余都已銷售完畢，而恒隆廣場的精裝修公寓更是開盤后（3月開盤）2個月內(nèi)銷售一空。

　　新建的小區(qū)空置面積較少，入駐率較高。

　　目前從已交房樓盤看，入駐率基本上達(dá)到90%以上，201x年住宅的空置面積為2.59萬平方，同比減少了66.71%，投資性質(zhì)的購房比較少。

　　相對多層來說，高層較銷售較慢。

　　在海鹽，還是存在各縣城普遍存在的一個問題：高層不如多層受歡迎，現(xiàn)在幾個樓盤中，有剩的房源基本上是以高層為主，多層都已銷售完畢。

　　新開發(fā)商鋪少，而且價格偏低。

　　目前在幾個新開發(fā)的樓盤中，商鋪占的比例很低，總共不及住宅的10%，一樓的均價在7500元/m2左右，這對于一個住宅均價已達(dá)到4287元/m2、而且經(jīng)濟(jì)較活躍的縣城來說是一個很正常的現(xiàn)像，也足可以表現(xiàn)出海鹽人對投資商鋪的概念不強(qiáng)，這可能和城區(qū)分散、人口不集中有直接關(guān)系。

　　二手房市場掛牌房源少，房屋租金較高。

　　在走訪的當(dāng)?shù)貛讉�大點的房產(chǎn)中介公司時，發(fā)現(xiàn)他們平均各家掛牌的總量不超過25戶，而且都是以城區(qū)的老房子為主，很多的房子都已掛了將近一年。而目前在海鹽市區(qū)中心三室一廳的帶裝修房屋已租到了2500元/月。

　　目前海鹽的房地產(chǎn)市場空間較大，隨著杭州灣跨海大橋的開通，將會帶動一批產(chǎn)業(yè)鏈，對海鹽的經(jīng)濟(jì)將又會是一個大的促進(jìn)。海鹽現(xiàn)各開發(fā)商的房源都比較雷同，以多層、高層居多，而且戶型都是比較大的，而排層、小戶型、精裝修公寓在當(dāng)?shù)厥潜容^空缺的。接下來會有三個樓盤(盈都海棠灣（小戶型居多）、海韻華庭、五星級酒店地塊)的陸續(xù)推出，相信整體的房價不會再出現(xiàn)太大的漲幅了，消費者購房心態(tài)也會越來越理性。

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